Ринок нерухомості ожив - цінове дно на ринку нарешті-то пройдено

Політики кажуть, що народ убожіє, але ринок нерухомості ожив.

Наступний рік в Україні­не пройде під знаком політичної боротьби. Ми проаналізували, які тенденції чекають ринок нерухомості в 2019 році і чи варто купувати квартиру або краще почекати.

Ринок оживає
Незважаючи на те, що політики у передвиборчий період все частіше говорять про зубожіння українців, ринок нерухомості трохи ожив. Принаймні статистика підтверджує зростання кількості угод. За даними щоквартального звіту Міністерства юстиції, в третьому кварталі 2018 року в Україні нотаріуси уклали на 10,01% більше договорів з нерухомістю, ніж за аналогічний період минулого року. 

З липня по вересень державні нотаріуси оформили близько 14 тис. договорів з нерухомістю, приватні - 166 тис. Більшу частину угод складають договори купівлі-продажу квартир. Всього в липні-вересні було заключена180 тис. 271 операція з нерухомістю, що на 10,01% більше, ніж у липні-вересні минулого року.

Опитані нами експерти кажуть: у цьому році ціни на квадратні метри залишалися більш-менш стабільними. А з урахуванням зростання активності покупців фахівці обережно говорять про те, що цінове дно на ринку нарешті-то пройдено.

- Минулі роки, якщо у вас були гроші на купівлю житла, простіше було знімати квартиру і дивитися, як знижуються ціни на ринку, - розповіли нам в одному з агентств. - Житло втрачала в ціні від 10 до 30% в рік. У цьому ж році ціни коливаються не більше ніж на 5-7%, та й то більше залежать від стану житла та наявності ремонту. Тому ми сподіваємося на стабілізацію ціни квадратного метра.

Ціни стабільні
Підтверджують ці слова і дослідження фахівців, що мають доступ до баз даних продавців. Візьмемо в якості прикладу столицю. Ціни тут завжди були індикатором для всієї країни. 

Наприклад, портал Domik.ua проаналізував актуальні ціни на первинному і вторинному ринку новобудов столиці і порівняв їх з цінами січня нинішнього року. З десяти районів Києва різка зміна цін відбулося тільки в двох з них. 

З січня по листопад 2018 року максимальний зростання цін зафіксоване на первинному ринку Подільського району - на 37,8%. Це може бути обумовлено стартом продажів в житлових комплексах преміум-класу. З іншого боку, різке падіння цін на вторинному ринку новобудов було зафіксовано в Оболонському районі - на 27,9%. Пояснюють це тим, що у вибірці брало участь невелика кількість об'єктів житлової нерухомості, і навіть незначна кількість продажу недорогого житла могло вплинути на формування середньої ціни.

Зате в спальних районах, вибачте за каламбур, - тиша і спокій. На вторинному ринку новобудов - різниця між цінами на початок року та листопад склала всього 0,8% у бік зменшення. В цілому за 11 місяців 2018 року вартість квадратного метра на первинному і вторинному ринку новобудов столиці змінилася незначно.

За даними ще одного портал, 100realty.ua c січня 2018 року середня ціна на квартири в Києві в доларовому еквіваленті збільшилася на 0,2%, у гривнях зменшилася - на 1,7%. Але, по суті, ці коливання цін більше показують нестабільність курсу української валюти, ніж зміна цін.

до Речі
Як змінюються ціни на квадратні метри в новобудовах столиці*, грн/кв. м
Січень 22 200 
Березень 22 000
Травень 22 200
Липень 22 300
Вересень 23 900
Листопад 23 800
* За даними Lun.ua

Важливо!
врахувати перед покупкою
Фактор виборів

Якщо ви вирішили вкластися в нерухомість на ранній стадії будівництва, як мовиться, на етапі фундаменту, то будьте готові до того, що будівництво в наступному році може забуксувати. І тут винен саме цей горезвісний фактор виборів.

Не секрет, що багато будівництв в Україні починають без наявності всіх необхідних документів. Паперові питання часто вирішують по ходу будівництва. І в цьому полягає фактор ризику. На ринок можуть прийти нові гравці, а старі, навпаки, можливо, будуть витіснятися з ринку. Не виключено, що деякі посадовці дозвільних органів будуть змінюватися за партійними квотами. Не виключено, що якісь будівництва можуть бути припинені до моменту, поки ситуація в дозвільних відомствах не устаканиться. Тому фахівці радять купувати квартири в наступному році або на завершальній стадії будівництва, або у вже готових будинках.

Фактор кризи

По суті, на наступний рік розглядають кілька сценаріїв розвитку ринку нерухомості. Почнемо з негативного. У 2019 році може статися новий фінансова криза. Про нього говорять багато аналітиків і світові фінансові організації.

минулого місяця МВФ опублікував свій традиційний піврічний прогноз, в якому неприємно здивував аналітиків, фактично передбачивши початок світової фінансової кризи в наступному році. На цю подію фондові ринки відреагували серйозним падінням. 

Але поки це лише попередження про що насувається фінансової бурі. Суперечки ведуться щодо того, коли настане криза - в 2019 або 2020 році. У цьому випадку постраждає і Україна. 

Традиційно у нас під час світових криз відбувається знецінення національної валюти і зростання курсу долара. Тому доларові ціни на нерухомість можуть впасти, тоді як ціна в гривні зросте.

Фактор реформ

Але є і позитивні прогнози для ринку нерухомості. Якщо українська економіка почне зростати більшими темпами, то почнуть потихеньку змінюватися ціни і на ринку нерухомості. 

Проте найбільше впливу на вторинний ринок може надати програма знесення хрущовок. Справа в тому, що уряд розробляє механізм переселення мешканців у нові будинки, які будуть побудовані на місці кварталів 60-річної давності.

Експерти кажуть: якщо приймуть механізм, згідно з яким мешканців п'ятиповерхівок почнуть переселяти в нові будинки і виділяти квартири з площею на 50% більше, ніж у них було, та ще й надавати житло з ремонтом, це може призвести до стрибка цін на хрущовки в місцях зносу на 15-20%.

Правда, для того щоб люди повірили в ефективність цієї програми, потрібно показати її успішність на прикладі хоча б одного мікрорайону. 

Стабільний прогноз

Ну і нарешті є базовий прогноз, згідно з яким реформи в Україні йдуть все тими ж черепашачими темпами, економіка зростає, але повільно, а про іпотечне кредитування під нормальний відсоток у банках і чути не хочуть. У цьому випадку і на ринку житла очікується стабільність або застій. Кожен може вибрати слово, яке йому подобається найбільше. 

Як заявив президент Союзу фахівців з нерухомості Віктор Несін, в різних містах можуть спостерігатися цінові коливання до 10%, але в цілому ринок буде залишатися точно на такому ж рівні, як і зараз. За його словами, потрібно враховувати, що 2019 рік - це виборчий рік. А значить, навряд чи буде якась велика економічна активність - тому що всі будуть зайняті виборами. 

Ціни в гривні на первинному ринку будуть рости з-за того, що дорожчають роботи і матеріали, в той же час на вторинному очікується стабільну цінову пропозицію протягом всього наступного року, так як ціна там формується у валюті.

Звичайно, якщо в Україні відновляться воєнні дії і лінія зіткнень буде рухатися в бік заходу, то нерухомість почне дешевшати. Під час війни - квадратний метр може нічого не коштувати. Але такий форс-мажорний варіант розвитку подій хоч і варто враховувати, але його вірогідність дуже невисока.