Если вам, уважаемый читатель, доведется побывать в Северной Корее, то можете поинтересоваться у гида тем, как обстоят дела в КНДР с собственностью на жилье. Ответ, скорее всего, последует стандартный и предсказуемый: сделав профессионально честное лицо, гид разъяснит вам, что в Чучхейской Корее все дома принадлежат государству, которое их сначала строит, а потом от щедрот своих бесплатно предоставляет трудящимся. Скорее всего, большинство услышавших такой ответ подумает, что ситуация на северокорейском рынке недвижимости похожа на советскую, – и, подумав так, сильно ошибется.
Как и многие другие официальные северокорейские мифологемы, данное утверждение в общем и целом отражало реальность лет этак 25 назад, но сейчас оно безнадежно устарело. В Северной Корее сформировался и процветает рынок недвижимости, квартиры там уже давно покупают и продают, а не распределяют бесплатно.
Советский метод
Все началось в 1990–1991 годах, когда КНДР неожиданно лишилась прямых и косвенных советских субсидий. Результатом стал тяжелейший экономический кризис, в ходе которого старая плановая экономика фактически перестала функционировать. Часть предприятий вовсе остановилась, а часть оказалась отпущенной в свободное плавание, и их директорам приходилось всеми правдами и неправдами изыскивать необходимые для работы предприятий ресурсы.
Одновременно стал формироваться и частный бизнес. «Новые северокорейцы» начинали с контрабанды и мелкооптовых торговых операций, но уже к концу 1990-х в Северной Корее стали явочным порядком возникать частные предприятия самого разного профиля: рестораны, пошивочные мастерские, автобусные компании. Назвать все это «подпольной экономикой» затруднительно, так как власти отлично знают о ее существовании и в целом это существование терпят. Хотя временами пытаются взять неофициальный сектор под контроль или вовсе его извести.
В результате к концу 1990-х в Северной Корее стали появляться богатые люди. И, как все богатые люди на свете, они были готовы тратить деньги на недвижимость. Это было понятно: с одной стороны, «новые северокорейцы» хотели улучшения жилищных условий, а с другой – вложение средств в недвижимость является едва ли не единственным доступным им видом относительно безопасного инвестирования.
Кстати сказать, даже с формально-юридической точки зрения в КНДР имеется частное жилье – хотя его очень мало. В частной собственности по-прежнему находятся те дома, которые были построены до 1945 года и с тех пор находились во владении одной и той же семьи. Однако подобные дома – большая редкость.
Поскольку почти все жилье в стране считается государственной собственностью, теоретически оно не может быть объектом купли-продажи. Однако северокорейцы без особого труда нашли лазейку в существующих правилах – ту самую лазейку, которую в СССР еще в 1960-е годы обнаружили советские маклеры.
В Северной Корее не разрешено продавать дома и квартиры, но при этом граждане КНДР имеют право свободно обмениваться жилой площадью. Подразумевается, что такой обмен бывает необходим в тех случаях, когда люди хотят жить ближе к месту работы или учебы или же приспособиться к изменениям в составе семьи.
Этой лазейкой и пользуются предприимчивые граждане КНДР. Купля-продажа квартир или домов оформляется как обмен жилой площади. В действительности же в обмен на согласие ухудшить (порою – очень сильно) свои жилищные условия владелец квартиры получает от новых хозяев немалую сумму денег, которая равняется разнице в рыночной цене старой и новой квартиры. В некоторых случаях бывший владелец вообще выезжает не в другую квартиру, а выписывается на площадь родственников. Истинный характер подобного обмена кажется совершенно очевидным, но чиновники, отвечающие за прописку, обычно не только не задают участникам сделки лишних вопросов, но и не требуют от них особых подношений.
Недвижимость и цены
Сколько же стоит частная собственность в Северной Корее? Прежде чем ответить на этот вопрос, надо предупредить: ситуация меняется и цены на недвижимость в КНДР растут, причем очень быстро. В одном лично мне известном случае огромная элитная квартира в центре Пхеньяна, которая около 2000 года обошлась владельцам в $5 тысяч (громадные деньги в Северной Корее в те времена), была недавно продана ими за рекордную по меркам корейской столицы цену $150 тысяч – получается 30-кратный рост цен за 15 лет.
Как известно, в вопросах цены недвижимости почти везде и почти всегда решающим фактором является расположение дома, и Северная Корея здесь не исключение. Цены в Пхеньяне в 3–5 раз выше, чем цены на аналогичное жилье в других городах. Кроме того, за пределами Пхеньяна вообще практически нет элитного жилья.
В Пхеньяне хорошая трехкомнатная квартира в современном доме с жилой площадью около 70–80 кв. м стоит сейчас примерно $50–70 тысяч. Самая наипрестижная пхеньянская недвижимость – просторные квартиры в правительственных домах в центре города – может стоить от $100 до 150 тысяч (но это – исключительные цены). С другой стороны, небольшую квартиру в 3–5-этажном доме старой постройки, без ванной и с общим туалетом на этаже, можно приобрести за $20–30 тысяч, а индивидуальный домик на окраине без удобств стоит и того меньше.
Впрочем, официальная северокорейская зарплата сейчас составляет около $1 в месяц, в то время как фактический средний доход пхеньянский семьи (с учетом неофициальных доходов и государственного зернового пайка, который в столице получают очень многие) примерно равен $60–70 в месяц. Понятно, что при таких ценах покупать жилье могут далеко не все. Но таких людей все-таки не так мало, и их число растет.
В провинции недвижимость, конечно же, стоит дешевле – но и средние доходы там пониже. Например, в Мусане, крупном уездном городе на границе с Китаем, старый дом на окраине в 2010 году стоил около $1 тысячи, в то время как большая квартира в одном из лучших жилых комплексов обошлась бы примерно в $10 тысяч. В соседнем уездном центре Хверёне семья недавно потратила $2 тысячи на покупку среднего по качеству индивидуального дома на окраине – правда, дом тот был в таком состоянии, что потом пришлось потратить еще $1,5 тысячи на ремонт.
Все цены не случайно указаны в долларах. Все сделки с недвижимостью в Северной Корее оплачиваются в иностранной валюте – северокорейцы вообще не используют свои денежные знаки для оплаты крупных сделок.
Первичный рынок
В Северной Корее сейчас формируется не только вторичный, но и первичный рынок недвижимости. Хотя строительство многоквартирных домов ведут только государственные организации, эти застройщики почти всегда предусматривают, что значительная часть (а то и большинство) квартир в новом доме будет продана по рыночным ценам.
Как и вся частная и получастная экономика в Северной Корее, эти продажи являются незаконными и на бумаге оформляются как традиционное получение квартиры от государства. Однако речь идет не о получении квартиры за взятку, а именно о ее покупке – деньги, внесенные за квартиру, по большей части не оседают в карманах управленцев, а оказываются в бюджете построившего жилье предприятия, а цена квартир примерно соответствует рыночной.
Другая особенность последних лет – это бум ремонтных работ. Богатым людям теперь хочется не просто перебраться в качественное жилье, но и обустроить его на свой вкус. На рынках заметную часть товаров составляют строительные материалы (китайский импорт), а торгующие ими тетушки выступают также посредниками, которые могут свести покупателя со строительной бригадой, пишет Слон. Бригад таких много даже в провинции, и работают они неплохо. Стоимость ремонта может составлять от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов.
Особой популярностью пользуется установка ванных комнат в старых домах. Дело в том, что примерно до 1990 года практически все дома в КНДР, кроме самых элитных, в принципе не имели индивидуальных ванных комнат в квартирах. Предусматривалось, что их обитатели будут мыться в общественных банях или же пользоваться душевой на первом этаже дома. Сейчас «новые северокорейцы» не хотят таскаться по общественным баням, а оборудуют ванные комнаты (и водонагреватели) у себя дома. Стоит такое удовольствие около тысячи долларов США.
Другой вариант – это снос старого дома и постройка нового на том же самом участке. Формально это тот же самый дом, что и раньше, но на практике он может представлять собой весьма внушительный особняк. Впрочем, такие особняки строят богатые люди в провинции – в Пхеньяне, кажется, «новые северокорейцы» однозначно предпочитают хорошие квартиры, а не особняки.
Как и следовало ожидать, появление рынка недвижимости привело к тому, что в Пхеньяне (но, кажется, пока только в Пхеньяне) появились профессиональные брокеры-риелторы, готовые найти для клиента подходящее ему жилье, а также решить все формальные вопросы, связанные с оформлением покупки.
Ну а на бумаге все по-прежнему: дома государственные, государством и распределяемые. Вполне обычная для современной Северной Кореи черта: бережно сохраняемый старый фасад и сильно ему не соответствующее реальное содержание.
