Как не парадоксально, но цены на киевскую недвижимость в январе выросли

Начало 2012 года ознаменовалось небольшим ростом цен на рынке жилой недвижимости Киева. За январь индикатор средней стоимости жилья вырос на +1.67%, и достиг в конце января значения $1860.67/кв.м.

Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 31.01.2012 составляла:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа	-	$53 756
- стандартной однокомнатной квартиры	-	$73 330
- двухкомнатной квартиры	-	$100 324
- трехкомнатной квартиры	-	$128 874

Цены выросли практически во всех сегментах. Территориально максимальный рост наблюдается в центре Киева (+3.15%). Больше остальных подорожали квартиры в серийных домах улучшенной планировки (+3.83%). 

Деловая активность на рынке недвижимости практически отсутствовала в начале января, но увеличилась к концу месяца, при этом риелтеры не могут выделить какой-либо отдельный сегмент, заявляя про наличие некоторой активности во всех сегментах рынка жилья. Больше всего сделок осуществляется с 2-х и 3-х-комнатными квартирами в ценовом диапазоне от $1000 до $2500 за 1 кв.м. общей площади квартир.

С технической точки зрения ценовое ожидание практически нулевое с небольшим позитивным уклоном, с другой стороны макроэкономические ожидания не вселяют оптимизма и не дают возможности прогнозировать рост. Рынок практически не демонстрирует инвестиционного спроса, который является предпосылкой к росту. Сделки связаны с переездами и решением бытовых вопросов, спрос и предложение формируются индивидуально, не отражая каких-либо общих тенденций.

Небольшой рост цен на первичном рынке, заявленный некоторыми экспертами,  связан скорее с инфляционными процессами и ростом себестоимости строительства. С точки зрения статистики, которая анализирует цены в долларах, этот рост нивелируется снижением рыночного курса гривны. Сегодня становится очевидным, что многие «живые» стройки будут закончены позже заявленных сроков, что говорит о низких темпах финансирования и недостаточном спросе на новые квартиры.

Детальные индексы динамики цен жилой недвижимости в разных сегментах  представлены в таблицах:

Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)

 

 

Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)

Недвижимость  коммерческого профиля

Недвижимость коммерческого профиля, в противоположность жилой недвижимости, дешевеет. Средние цены продажи офисных помещений снизилась в пределах одного процента, офисы в центре подешевели на -2.9%. Коррекция (снижение) цен наблюдается на обособленные торговые помещения, встроенные в жилые дома и старые административные здания. В январе индикатор стоимости продажи торговых помещений снизился на -5.74% (-9.43% в центре) и достиг минимумов, которые, впрочем, уже наблюдались весной 2011 года. Продавцы встроенных фасадных помещений, выставленных на продажу летом и осенью 2011 года, массово снижали цены, убедившись в отсутствии спроса со стороны торгового бизнеса, предпочитающего торговые центры. Уровень цен предложения на офисы и торговые помещения низкого класса (офисы открытого типа) практически сравнялся.

 Аналогичную тенденцию в январе продемонстрировали арендные ставки на торговые помещения. Некоторые секторы торговли и обслуживания терпят убытки, столкнувшись с новыми формами кризиса. Небольшие предприятия торговли и обслуживания покидают арендованные помещения, формируя их вакантность. Крупные компании, ориентированные на массовое обслуживание, сокращают филиальные сети.

С другой стороны в 2010 году торговые ставки были еще ниже, поэтому концептуального снижения стоимости аренды торговых помещений не наблюдается, наблюдаются сигналы к росту без самого роста.

Единственный сегмент, который продолжает демонстрировать настоящий рост – аренда офисов. Особенно это касается качественных офисных помещений. В январе офисные арендные ставки выросли в среднем на +3.4%.

Детальную динамику индикаторов рынка недвижимости коммерческого профиля демонстрирует следующая таблица.

Индикаторы торговой и офисной недвижимости

 

Индикаторы торговой и офисной недвижимости

Ставки капитализации между периферией и центром выравниваются, это является  признаком структурно-территориальной стабилизации. Сегодня арендная доходность недвижимости коммерческого профиля в полтора раза выше, чем депозитные ставки в долларах.

Текущие ставки  капитализации для торговой и офисной недвижимости

Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева (www.kievrealty.org)