Количество залоговых квартир, выставленных на продажу, достигло четверти общего объема предложения
Рост предложения залогового жилья отмечают все опрошенные операторы рынка, но их оценка удельного веса таких квартир в общей структуре предложения разнится, передает Инфобуд. По словам директора коллекторской компании «Внутренняя исполнительная служба» Екатерины Скрицкой, в октябре 2008 года в базе данных продаж по Киеву доля таких квартир составляла один-два процента, в феврале нынешнего года — три-четыре процента от всех предложений на рынке жилья, а в июне — пять-семь процентов. «Осенью этот показатель достиг восьми-десяти процентов. Другими словами, сегодня почти каждая десятая продаваемая квартира находится в залоге у банков», — утверждает Скрицкая.
Риелторы считают, что залоговых квартир в продаже значительно больше. «Весной такого предложения на рынке почти не было, а сейчас 20–30 процентов продаваемых квартир — это залоговые», — сообщил «Эксперту» директор агентства недвижимости «Каштан 2000» Сергей Позняк. По данным агентства недвижимости «Благовест», сегодня в Киеве к продаже на вторичном рынке предлагается около 15 тыс. квартир. На первичном рынке их значительно меньше: пять-семь тысяч.
По сведениям исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Алексея Пилипца, объем проблемных ипотечных кредитов, выданных банками физлицам в Киеве, на 1 октября составил 884,7 млн гривен (в июле — 573 млн, в январе — 404 млн гривен). «На самом деле динамика хуже, поскольку некоторые проблемные кредиты находятся на реструктуризации», — говорит Пилипец. По данным УНИА, по всей стране таких кредитов выдано на сумму 3,8 млрд гривен (на 1 октября), тогда как год назад считалось, что этот проблемный портфель впятеро ниже.
Сегмент залоговой недвижимости можно условно разделить на две группы: квартиры, которые заемщики продают добровольно, и жилье, продаваемое в результате принудительного отчуждения, передает Инфобуд. По словам советника президента Ассоциации украинских банков Алексея Куща, 30% квартир реализуется в принудительном порядке, когда их продают через торги, и первоначальную цену определяет оценочная компания. Иногда в этом сегменте встречается дисконт в десять-пятнадцать процентов, который Кущ предлагает рассматривать как своеобразную плату за риск. «Наше законодательство в этом вопросе несовершенно, поэтому риск того, что бывший владелец квартиры потребует ее возращения в судебном порядке, достаточно велик», — сокрушается он. Согласно Закону «Об ипотеке», любой участник публичных торгов может оспорить их результат в суде в течение последующих трех месяцев, то есть покупка квартир на аукционе не дает гарантии, что в ней можно будет жить без проблем. Кроме того, изымая залоговую квартиру у не имеющих другого жилья граждан, банк должен предоставить место жительства из фонда временного жилья, который существует только на бумаге.
По наблюдениям риэлторов, банкиры редко используют принудительное изъятие залога, чаще всего эта перспектива является аргументом для убеждения проблемного ипотекодержателя продать квартиру добровольно. Как пояснил директор консалтингового агентства «Канзас» Влад Мишук, иногда банк помогает продать квартиру, выставляя ее на сайтах (своем и специализированных) по цене, которую определяют независимые оценщики, но с согласия заемщика. При этом стоимость должна быть не ниже остаточной суммы кредита. Если квартира не продается в течение определенного времени (чаще всего речь идет о месяце), банк рекомендует заемщику понизить цену. «Люди остерегаются приобретать залоговые квартиры. Переубедить их могут только солидные скидки», — отмечает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Александр Рубан. Чем больше собственник будет держать цену, тем бОльшие штрафы и пени насчитываются на сумму его долга. Поэтому, считает Скрицкая, собственники таких квартир охотно идут на торг. По словам маклеров, на рынке встречаются залоговое жилье и с 40-процентной скидкой, но такие квартиры расходятся между «своими» людьми.
Увеличение доли залоговых квартир в структуре предложения обусловлено разными факторами, в частности, курсовой стабильностью и ликвидностью банков, передает Инфобуд. «Многое зависит от того, решил ли банк свои проблемы с ликвидностью», — говорит Пилипец. По его сведениям, большинство финучреждений оставляет квартиры на балансе до тех пор, пока цена на жилье не поднимется. Однако отсутствие оборотных средств заставит их пойти на массовую распродажу, что вызовет резкое снижение цен. Банкиры это понимают, поэтому жилье стараются распродавать дозированно. Но спрос сегодня оставляет желать лучшего, а качество залогов в основном низкое: в докризисные времена банки, чтобы заполучить клиента и нарастить рыночную долю, достаточно легко соглашались с завышением класса квартиры. Поэтому можно утверждать, что в скором времени дисконт в 15–20% может стать традиционным для залогового имущества.
