Коли заходить мова про спорудження будинку, майже завжди виникає питання вибору проекту. Варіантів тут два: замовляти проект архітекторам або вибирати готовий проект будинку з числа пропонованих будівельними та архітектурними бюро. Розглянемо другий варіант, прийнявши за замовчуванням, що перший варіант істотно дорожчий.
Плюси та мінуси готових проектів
Якщо вибір готового проекту будинку проводиться з каталогу будівельної фірми або ж Інтернету, ми дістаємо доступ до величезного масиву інформації. Кількість готових проектів на ринку вимірюється тисячами. Це дає можливість переглянути величезну кількість ескізів та краще зрозуміти, що саме ви хочете бачити на своїй ділянці. Якщо той або інший готовий проект вас конкретно зацікавить, вам покажуть його в тривимірній проекції в різних кольорових рішеннях із застосуванням різних обробних матеріалів. За допомогою засобів комп'ютерної графіки готовий проект можна буде «приміряти» на вашу ділянку за наявності фото. Можна прорахувати призначення кімнат та прикинути варіанти інтер'єру вітальні або іншим кімнат. Крім того, підготовка проекту та його супутніх документів до реалізації в матеріалі відбувається швидше, ніж у разі розробки проекту будинку архітектором з нуля.
Проте готовий проект досить серйозно обмежує можливості майбутнього власника будинку. Фірма, що бажає продати пакет документів, може допрацювати його під ваші побажання, але не безкоштовно. Невірно і те, що ваш будинок виглядатиме типовим проектом схожим на будинки довкола. Враховуючи величезну різноманітність проектів вірогідність того, що два однотипних будинки виявляться поруч зникаюче мала, але навіть в цьому випадку фасад можна виконати в індивідуальному рішенні зі своїм кольором, декором та обробними матеріалами. Є і ще один важливий момент для проектів із каталогу – це їх провіреність на практиці. Якщо в готовому проекті і були недоліки, то їх змогли усунути в наступній версії.
Таким чином, головні перевваги готового проекту – це швидкість та відносно низька вартість. Проект, адаптований під цю місцевість, можна отримати всього через декілька днів після звернення. Якщо ж в проект вносяться планувальні зміни, то через декілька тижнів.
Проте найкоротший шлях не завжди найпростіший. Не будучи професійним архітектором або будівельником в готовому проекті можна проглянути деякі вади та недоліки. І не факт, що продавці проекту вкажуть на ці проблемні місця. Є і ще один підводний камінь. На внутрішньому ринку України продаються готові проекти, розроблені не лише українськими архітекторами. У каталогах можуть запропонувати і російські, і польські готові проекти будинків та інших європейських розробників. І не усі готові проекти можуть бути адаптовані під українські будівельні норми. Тут потрібно тримати вухо гостро та вимагати відповідних гарантій, інакше можуть виникнути серйозні проблеми при узгодженні.
Якщо коротко, то недоліки готових проектів, які обов'язково враховуються при виборі, по відношенню до розроблених індивідуально проектам, полягають в наступному:
– готові проекти не враховують індивідуальних вимог забудовника;
– не враховують особливостей ландшафту та гідрогеології;
– припускають додаткові витрати на доопрацювання та адаптацію проекту;
– не завжди відповідають будівельним нормативам.
Порядок вибору готового проекту
Вибір готового проекту будинку починається з грунтовної підготовки. Перш, ніж розкрити каталог, потрібно розуміти, що власне шукаємо. Як правило, недосвідчений забудовник ведеться на умовляння продавців та красиву картинку, але при цьому не зовсім ясно розуміє, що саме він хоче отримати в результаті. Частенько забудовник, вибираючи готовий проект та зациклюючись на картинках фасадів, не занадто уважно аналізує площу будинку, його планування.
Недоробки готового проекту усуваються вже на будівельному майданчику ціною перепланувань та чималих капіталовкладень.
Основні помилки в готових проектах будинків:
– помилки в необхідній площі того або іншого приміщення. Замовник, вже увійшовши на будівельний майданчик, розуміє, що те або інше приміщення замале або невиправдано велике;
– часто розводка електропроводки робиться формально без урахування призначення конкретного приміщення;
– не завжди приведені в проектній документації розміри узгоджуються із стандартними розмірами готових виробів, наприклад, дверей, вікон, сантехніки;
– не завжди будинок виявляється адаптований під конкретний тип опалювальної системи.
Відповідальність за такі прорахунки, безумовно, лежить на проектуючій організації, оскільки замовник усі норми та стандарти знати не зобов'язаний. Тому перш ніж прийти в архітектурне бюро (краще у супроводі знайомого фахівця) необхідно правильно визначити, що власне хочемо отримати на виході. Для цього слід ще до відвідування архітекторів визначитися із площею будинку, виходячи з кількості членів сім'ї, їх переваг та способу життя. Необхідно визначити архітектурний стиль, та функціональне призначення будинку, а саме: позиціонується будинок як дача, будинок тимчасового або постійного проживання. Чітко потрібно визначити об'єм засобів, які ви готові інвестувати в проект будинку. Велику увагу варто приділити функціональності кімнат, висоті стель, кількості санвузлів, а також на те, як проект може бути прив'язаний до ділянки. Проте треба розуміти, що двоповерховий будинок або будинок із мансардою обійдеться забудовникові дешевше, ніж одноповерховий будинок, такої ж площі через різницю в площі фундаменту.
Як уникнути помилок?
– При виборі готового проекту будинку не посоромтеся зажадати ліцензію на цей вид діяльності в фірми, послугами якої ви маєте намір скористатися.
– Обов'язково погоджуйте вимоги з усіма членами сім'ї.
– Визначіться з тим, з якого матеріалу ви хочете побудувати будинок.
– З'ясуєте, чи був готовий проект будинку хоч раз реалізований, і якщо так, то подивіться на нього в оригіналі.
– Обов'язково побувайте в дозвільній інстанції, наприклад, у головного архітектора вашого району і зажадайте список усіх документів, які повинні надати продавці проекту для успішного проходження договора. Цей пункт особливо важливий, оскільки компаній, що бажають заробити, продавши проект без повного документального супроводу, поки що досить. Якщо у результаті вам окремо доведеться платити за топографічну зйомку, розвідку водоносних шарів, підведення комунікацій, то ваш кошторис може зрости у декілька разів.
– Простежите за тим, що б вартість проекту вам прорахували з вказівкою усіх заявлених вами матеріалів та внесених в проект змін. Пам'ятайте, пише iBud.ua, що при адаптації проекту до вашої ділянки необхідно враховувати розташування доріг, комунікацій, розташування сусідніх будинків та господарських будівель, джерел шуму та багато інше. Взагалі це завдання проектувальника, але краще, якщо ви теж орієнтуватиметеся в питанні.
В результаті внесення усіх змін та побажань повинен народитися генплан, згідно якого і здійснюватиметься будівництво. При цьому фірма, з якою у вас укладений контракт, повинна здійснювати авторський нагляд за діями підрядної організації.
Слід так само пам'ятати що:
– навіть на своїй землі ви не можете будувати усе, що заманеться. Генплан зажадає узгодження;
– відстань від стін будинку до меж ділянки має бути не менше 1 метра;
– ширина проїзду до будинку має бути не менше 3,5 м;
– будівництво будинку з мінімальною кількістю холів та коридорів знижує середню вартість житлової площі;
– будівництво на плоскій ділянці дешевше, ніж на ділянці з перепадом висот.
–відсутність коригувань по ходу будівництва скорочує терміни робіт.
– чим вище поверх, тим рідше ним користуються (перевірено на практиці);
– прямокутні в плані будинки дешевші, ніж будинки із складною формою плану;
– теплоізоляція будинку істотно знижує витрати на опалювання та вентиляцію.
– скільки б функцій та зобов'язань не було прописано в договорі, додаткові витрати понад договірні у вас все одно будуть.
Ціна готового проекту будинку
Вартість готового проекту будинку (пакет документації, що надається) може коливатися в широких межах залежно від якості опрацювання та об'єму послуг, що надаються. Зазвичай, якщо проектуюча організація працює в тандемі з організацією-підрядчиком, то вартість готового проекту практично повністю поглинається загальною вартістю будівельних робіт і майже без дорожчання кошторисної вартості. Ціна квадратного метра будинку, побудованому під ключ, складає в середньому 400-500 доларів за квадратний метр, а термін виконання робіт – п’ять-шість місяців в теплу пору року. Націнка за рахунок проектних робіт може скласти 4-5 у.о. за метр готової площі. Будинок в 150 м2 обійдеться максимум в 75 тисяч доларів, тобто за ціною він практично дорівнюватиме 2-кімнатній міській квартирі в 50-60 м2.
Якщо йдеться про вартість комплекту документів для будівництва будинку, то вона може коливатися від 130–150 у.о. до 1000–1400 у.о. В середньому калькуляція нараховується з розрахунку близько 7–10 у.о. за квадратний метр загальної площі майбутнього будинку. Тобто готовий проект будинку в 200 м2 обійдеться від 1400 до 2000 у.е за умови, що фірма виконує усі проектні роботи самостійно і «веде» будинок від початку і до кінця: адаптує готовий проект під умови замовника, планування ділянки і здійснює авторський нагляд за проведенням будівельних робіт. Якщо ж ціна мінімальна, як вказано вище, то це означає, що велику частину проектних робіт фірма делегує забудовникові на його власний розсуд. Який з варіантів вигідніше вирішувати вам.
Тому загальна ціна проекту будинку включатиме ціну за архітектурний проект, ціну за будівельний проект та ціну за узгодження. Дуже часто продається сама ідея, що включає лише планування та архітектурний стиль. Вигода в подібній практиці в тому, що готовий проект можна продати скільки завгодно раз, тобто неодноразово узяти гроші за одну і ту ж розробку. Покупець має можливість великого вибору і платить за типовий проект менше, ніж за індивідуальну розробку.
Комплект проектної документації
У будівельну документацію проекту окрім поверхових планів та розрізів повинні входити в обов'язковому порядку наступні розділи:
1. Архітектурний розділ, що включає загальні відомості про проект, дані про вживані матеріали та матеріали для обробки приміщень. Схеми віконних та дверних отворів, вентиляція, план усіх поверхів, план маркіровки фасад та схема покрівельних робіт.
2. Конструктивний розділ, в який входять загальні відомості про розташування, тип і глибину фундаменту, загальна специфікація і структура розташування балок.
3. Інженерний розділ, який включає внутрішню і зовнішню електричну проводку і устаткування, систему опалювання, каналізації, підведення комунікацій, здійснення дренажу і інше.
Середній об'єм документації для котеджу складає приблизно від п'ятдесяти до семидесятипяти креслярських листів з усією необхідною сертифікацією і записами пояснень. За завданням цієї організації так само мають бути проведені геодезичні і геологічні роботи. При цьому виконувати їх повинна сертифікована компанія, що має відповідне устаткування і достатній досвід роботи в цій галузі.
 |
Якщо вибір готового проекту будинку проводиться з каталогу будівельної фірми або ж Інтернету, ми дістаємо доступ до величезного масиву інформації. Кількість готових проектів на ринку вимірюється тисячами. Це дає можливість переглянути величезну кількість ескізів та краще зрозуміти, що саме ви хочете бачити на своїй ділянці. Якщо той або інший готовий проект вас конкретно зацікавить, вам покажуть його в тривимірній проекції в різних кольорових рішеннях із застосуванням різних обробних матеріалів. За допомогою засобів комп'ютерної графіки готовий проект можна буде «приміряти» на вашу ділянку за наявності фото. Можна прорахувати призначення кімнат та прикинути варіанти інтер'єру вітальні або іншим кімнат. Крім того, підготовка проекту та його супутніх документів до реалізації в матеріалі відбувається швидше, ніж у разі розробки проекту будинку архітектором з нуля.
Проте готовий проект досить серйозно обмежує можливості майбутнього власника будинку. Фірма, що бажає продати пакет документів, може допрацювати його під ваші побажання, але не безкоштовно. Невірно і те, що ваш будинок виглядатиме типовим проектом схожим на будинки довкола. Враховуючи величезну різноманітність проектів вірогідність того, що два однотипних будинки виявляться поруч зникаюче мала, але навіть в цьому випадку фасад можна виконати в індивідуальному рішенні зі своїм кольором, декором та обробними матеріалами. Є і ще один важливий момент для проектів із каталогу – це їх провіреність на практиці. Якщо в готовому проекті і були недоліки, то їх змогли усунути в наступній версії.
Таким чином, головні перевваги готового проекту – це швидкість та відносно низька вартість. Проект, адаптований під цю місцевість, можна отримати всього через декілька днів після звернення. Якщо ж в проект вносяться планувальні зміни, то через декілька тижнів.
 |
Якщо коротко, то недоліки готових проектів, які обов'язково враховуються при виборі, по відношенню до розроблених індивідуально проектам, полягають в наступному:
– готові проекти не враховують індивідуальних вимог забудовника;
– не враховують особливостей ландшафту та гідрогеології;
– припускають додаткові витрати на доопрацювання та адаптацію проекту;
– не завжди відповідають будівельним нормативам.
Порядок вибору готового проекту
Вибір готового проекту будинку починається з грунтовної підготовки. Перш, ніж розкрити каталог, потрібно розуміти, що власне шукаємо. Як правило, недосвідчений забудовник ведеться на умовляння продавців та красиву картинку, але при цьому не зовсім ясно розуміє, що саме він хоче отримати в результаті. Частенько забудовник, вибираючи готовий проект та зациклюючись на картинках фасадів, не занадто уважно аналізує площу будинку, його планування.
 |
Основні помилки в готових проектах будинків:
– помилки в необхідній площі того або іншого приміщення. Замовник, вже увійшовши на будівельний майданчик, розуміє, що те або інше приміщення замале або невиправдано велике;
– часто розводка електропроводки робиться формально без урахування призначення конкретного приміщення;
– не завжди приведені в проектній документації розміри узгоджуються із стандартними розмірами готових виробів, наприклад, дверей, вікон, сантехніки;
– не завжди будинок виявляється адаптований під конкретний тип опалювальної системи.
Відповідальність за такі прорахунки, безумовно, лежить на проектуючій організації, оскільки замовник усі норми та стандарти знати не зобов'язаний. Тому перш ніж прийти в архітектурне бюро (краще у супроводі знайомого фахівця) необхідно правильно визначити, що власне хочемо отримати на виході. Для цього слід ще до відвідування архітекторів визначитися із площею будинку, виходячи з кількості членів сім'ї, їх переваг та способу життя. Необхідно визначити архітектурний стиль, та функціональне призначення будинку, а саме: позиціонується будинок як дача, будинок тимчасового або постійного проживання. Чітко потрібно визначити об'єм засобів, які ви готові інвестувати в проект будинку. Велику увагу варто приділити функціональності кімнат, висоті стель, кількості санвузлів, а також на те, як проект може бути прив'язаний до ділянки. Проте треба розуміти, що двоповерховий будинок або будинок із мансардою обійдеться забудовникові дешевше, ніж одноповерховий будинок, такої ж площі через різницю в площі фундаменту.
Як уникнути помилок?
– При виборі готового проекту будинку не посоромтеся зажадати ліцензію на цей вид діяльності в фірми, послугами якої ви маєте намір скористатися.
– Обов'язково погоджуйте вимоги з усіма членами сім'ї.
– Визначіться з тим, з якого матеріалу ви хочете побудувати будинок.
– З'ясуєте, чи був готовий проект будинку хоч раз реалізований, і якщо так, то подивіться на нього в оригіналі.
– Обов'язково побувайте в дозвільній інстанції, наприклад, у головного архітектора вашого району і зажадайте список усіх документів, які повинні надати продавці проекту для успішного проходження договора. Цей пункт особливо важливий, оскільки компаній, що бажають заробити, продавши проект без повного документального супроводу, поки що досить. Якщо у результаті вам окремо доведеться платити за топографічну зйомку, розвідку водоносних шарів, підведення комунікацій, то ваш кошторис може зрости у декілька разів.
– Простежите за тим, що б вартість проекту вам прорахували з вказівкою усіх заявлених вами матеріалів та внесених в проект змін. Пам'ятайте, пише iBud.ua, що при адаптації проекту до вашої ділянки необхідно враховувати розташування доріг, комунікацій, розташування сусідніх будинків та господарських будівель, джерел шуму та багато інше. Взагалі це завдання проектувальника, але краще, якщо ви теж орієнтуватиметеся в питанні.
В результаті внесення усіх змін та побажань повинен народитися генплан, згідно якого і здійснюватиметься будівництво. При цьому фірма, з якою у вас укладений контракт, повинна здійснювати авторський нагляд за діями підрядної організації.
 |
– навіть на своїй землі ви не можете будувати усе, що заманеться. Генплан зажадає узгодження;
– відстань від стін будинку до меж ділянки має бути не менше 1 метра;
– ширина проїзду до будинку має бути не менше 3,5 м;
– будівництво будинку з мінімальною кількістю холів та коридорів знижує середню вартість житлової площі;
– будівництво на плоскій ділянці дешевше, ніж на ділянці з перепадом висот.
–відсутність коригувань по ходу будівництва скорочує терміни робіт.
– чим вище поверх, тим рідше ним користуються (перевірено на практиці);
– прямокутні в плані будинки дешевші, ніж будинки із складною формою плану;
– теплоізоляція будинку істотно знижує витрати на опалювання та вентиляцію.
– скільки б функцій та зобов'язань не було прописано в договорі, додаткові витрати понад договірні у вас все одно будуть.
 |
Вартість готового проекту будинку (пакет документації, що надається) може коливатися в широких межах залежно від якості опрацювання та об'єму послуг, що надаються. Зазвичай, якщо проектуюча організація працює в тандемі з організацією-підрядчиком, то вартість готового проекту практично повністю поглинається загальною вартістю будівельних робіт і майже без дорожчання кошторисної вартості. Ціна квадратного метра будинку, побудованому під ключ, складає в середньому 400-500 доларів за квадратний метр, а термін виконання робіт – п’ять-шість місяців в теплу пору року. Націнка за рахунок проектних робіт може скласти 4-5 у.о. за метр готової площі. Будинок в 150 м2 обійдеться максимум в 75 тисяч доларів, тобто за ціною він практично дорівнюватиме 2-кімнатній міській квартирі в 50-60 м2.
Якщо йдеться про вартість комплекту документів для будівництва будинку, то вона може коливатися від 130–150 у.о. до 1000–1400 у.о. В середньому калькуляція нараховується з розрахунку близько 7–10 у.о. за квадратний метр загальної площі майбутнього будинку. Тобто готовий проект будинку в 200 м2 обійдеться від 1400 до 2000 у.е за умови, що фірма виконує усі проектні роботи самостійно і «веде» будинок від початку і до кінця: адаптує готовий проект під умови замовника, планування ділянки і здійснює авторський нагляд за проведенням будівельних робіт. Якщо ж ціна мінімальна, як вказано вище, то це означає, що велику частину проектних робіт фірма делегує забудовникові на його власний розсуд. Який з варіантів вигідніше вирішувати вам.
| Провідний фахівець компанії VIVA – DESIGN, архітектор Олена Макушенко повідомила iBud.ua наступне: Вартість готового проекту залежить від того, що включає надана документація. Якщо компанія, що продає проект, суто архітектурна, то природно, що виставлений на продаж проект включає тільки архітектурну частину. Це – поверхове планування, фрагменти розрізу та фасади будівлі. Усе інше, це робота суміжників, тобто конструкторів, геологів, геодезистів та окрема стаття витрат. Розрахунок конструкції – це обов'язкова процедура при будівництві. Від неї залежить тип та глибина залягання фундаменту, товщина стін, вживані матеріали. Конструктори розраховують так само кількість витратного матеріалу на будівництво конкретного будинку згідно з навантаженнями на стіни та фундамент. Сюди ж входить розрахунок покрівлі, розрахунок по вікнах, розрахунок поверхових перекриттів. Усе це основна частина, яка входить в пакет будівельних документів. Але в значному числі випадків архітектурні фірми не продають проект в такій повній комплектації. Випадки, коли б фірма продавала абсолютно повний пакет документів для будівництва будинку трапляються не так вже часто, і в результаті велика кількість випадків, коли купивши готовий проект будинку забудовник багато конструктивних і узгоджувальних робіт оплачує додатково. Тому, перш ніж переказати гроші за готовий проект будинку, забудовник повинен чітко розуміти, що саме входить в пакет документів. І в цьому випадку краще вдатися до допомоги практикуючого фахівця. У проект будинку входить і підключення його до комунікацій в цій конкретній місцевості, проекти опалювання, водопостачання, енергопостачання вентиляції і тому подібне. Але окрім архітектурної та будівельної частини робіт, є ще така проблемна частина як узгодження. Це дуже складний та виснажливий етап. Адже погоджувати проект потрібно із пожежною службою, із СЕС, та природоохоронні організації. Подібного роду узгодження не можуть входити до складу пакету документів, оскільки розраховуються вони строго індивідуально відповідно до вимог замовника, з характеристиками ділянки, проводкою комунікацій в конкретній місцевості і так далі. Без прив'язки до місцевості жоден проект не обходиться. А такі послуги найчастіше йдуть окремим пунктом і за окрему платню. |
Тому загальна ціна проекту будинку включатиме ціну за архітектурний проект, ціну за будівельний проект та ціну за узгодження. Дуже часто продається сама ідея, що включає лише планування та архітектурний стиль. Вигода в подібній практиці в тому, що готовий проект можна продати скільки завгодно раз, тобто неодноразово узяти гроші за одну і ту ж розробку. Покупець має можливість великого вибору і платить за типовий проект менше, ніж за індивідуальну розробку.
Комплект проектної документації
У будівельну документацію проекту окрім поверхових планів та розрізів повинні входити в обов'язковому порядку наступні розділи:
1. Архітектурний розділ, що включає загальні відомості про проект, дані про вживані матеріали та матеріали для обробки приміщень. Схеми віконних та дверних отворів, вентиляція, план усіх поверхів, план маркіровки фасад та схема покрівельних робіт.
2. Конструктивний розділ, в який входять загальні відомості про розташування, тип і глибину фундаменту, загальна специфікація і структура розташування балок.
3. Інженерний розділ, який включає внутрішню і зовнішню електричну проводку і устаткування, систему опалювання, каналізації, підведення комунікацій, здійснення дренажу і інше.
Середній об'єм документації для котеджу складає приблизно від п'ятдесяти до семидесятипяти креслярських листів з усією необхідною сертифікацією і записами пояснень. За завданням цієї організації так само мають бути проведені геодезичні і геологічні роботи. При цьому виконувати їх повинна сертифікована компанія, що має відповідне устаткування і достатній досвід роботи в цій галузі.
