У Києві та передмісті восени подорожчають новобудови?

Через півтора місяці в області не можна буде будувати висотки і безліч проектів доведеться згорнути

Забудовники почали переробляти проектну документацію на свої будинки, побоюючись не вписатися в нові будівельні норми, які вступають в силу з 1 вересня. А хто вже почав будівництво та продаж квартир, не маючи на руках затверджених проектів від Архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ), — можуть залишитися без об'єктів. Будинки можуть почати зносити.

«Якщо квартири в будинках починають продавати, не маючи на це всіх законних підстав і документації — це порушення закону. До компаній можуть застосовуватися не тільки грошові штрафні санкції, але й приписи аж до знесення незаконного будівництва. ДАБК має їх виявляти. Але, думаю, таких буде небагато. Вже зараз багато будівельники переробляють свої проекти під нові вимоги», — розповів UBR.ua заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ України Лев Парцхаладзе.

Нагадаємо, що з 1 вересня 2018 року в Україні набирають чинності нові містобудівні норми (ДБН). Одне з ключових нововведень — обмеження поверховості споруджуваних житлових будинків. Наприклад, у селах та смт можна буде будувати не вище 4-5 поверхів, а в містах з населенням до 50 тис. — до 9 поверхів.

А от для Києва, особливо в проектах масової забудови (від 250 тис. м2), які зводяться на величезних територіях непрацюючих промислових зон і пустирів, норма щодо поверховості особливо нічого не змінить, кажуть будівельники. Ці території не забудовані житлом — щільність населення дуже низька. До того ж, Київ — місто-мільйонник, отже, за новими нормами можна будувати висотки.

Лають за лобізм
Деякі будівельники та експерти відразу помітили — нововведення явно зіграє на руку київським забудовникам, яким в останні роки все складніше конкурувати з приміськими новобудовами за їх більш привабливих цін.

Але скоро ситуація може зміниться, вважають експерти. Не виключено, що деякі забудовники будуть змушені «переформатувати» свої проекти економ - в бізнес-клас, щоб якось виправдати підвищення цінника і відбити всі витрати по «низькорослої» забудові.

«Як раз до осені в Києві планується підняття цін на житло в новобудовах. Тому столичним забудовникам обмеження поверховості будинків в області тільки на руку — будувати в передмісті стане не так вигідно, доведеться підняти ціни, щоб проекти окупалися, так і самих будівництв стане в області менше. Вже зараз забудовники стоять у чергах за дозвільними документами, щоб встигнути отримати їх до вересня. Але не всі встигнуть. Таким чином, потенційних покупців намагаються заманити назад в Київ», — зауважив у розмові з UBR.ua фінансовий аналітик Василь Невмержицький.

Мерщій «накинуть» ще поверхів

Ситуація ускладнюється ще й тим, що в багатьох містах-сателітах Києва населення вже давно перевалила за півсотні тисяч жителів, але згідно останнього перепису 2001 року, населення там явно значиться менше. А використовувати, швидше за все, будуть саме офіційну статистику. Затівати новий перепис з-за цього навряд чи стануть.

Як результат, кажуть будівельники, в області практично повністю припиниться точкова забудова в уже існуючих житлових кварталах.

Як відомо, закони зворотної сили не мають, а значить, всі раніше законні дозволи на будівництво не будуть скасовані. Головне, встигнути отримати їх до 1 вересня.

Сьогодні знести незаконний самобуд — вже щось з області фантастики, не те, що коригувати вже споруджувані об'єкти в бік зменшення їх поверховості, кажуть експерти.

«Тут навіть можлива зворотна сторона — отримані дозволи або задекларовані обсяги будівництва цілком можливо зростуть. І аргументація будівельників буде дуже сучасна: раз завтра вже не можна буде будувати такі високі будівлі на наших дільницях, то ми сьогодні надбудував декілька «зайвих» поверхів. В загальному — з добудовою проблем не повинно бути. У перехідний період між нововведеннями в ДБН звичайно можливі різні локальні казуси, але ось до «заборонити будівництво» точно не дійде», — зауважив у розмові з UBR.ua гендиректор девелоперської компанії Greenol Олег Приходько.

Скандали і підйом цін
А хто ще не отримав необхідні для початку будівництва дозвільні документи, напевно будуть намагатися всіма правдами і неправдами прискорити отримання жаданих паперів, щоб встигнути до вересня.

Хоча нерідко забудовники починають продавати житло новоселам і навіть запускають будівництво ще до отримання всіх дозвільних паперів.

«Хто подасть документи на експертизу до вступу в силу нових ДБН, буде оцінюватися і отримувати дозвіл за нормами, які діяли на момент подання документів. Проблеми можуть виникнути тільки у тих, хто зараз ллє фундамент незаконно — ті компанії, які, не маючи всієї дозвільної документації, вже зараз ведуть будівельні роботи. Але заднім числом навряд чи тепер вдасться узаконити своє будівництво. Можна прогнозувати, що ще до кінця року в Києві може виникнути ряд скандаловименно з-за невідповідності проекту вже новим нормам. Будівельні чиновники будуть досить уважно вивчати проекти, будівництво яких тільки розпочалося», — підмітив UBR.ua начальник відділу продажів міні-міста Svitlo Park Олександр Панфілов.

Але навряд чи у строки вийде вкладеться всім, кажуть експерти. Замовники просто змушені будуть «підігнати» під нові ДБН подаються на затвердження проекти, і отримати дозвіл на будівництво.

Початкова ціна таких проектів неминуче зросте вже з кінця 2018-початку 2019 року, а кількість самих будівництв в 10 км зоні від Києва знизиться приблизно на третину, кажуть будівельники.

«Безумовно, обмеження поверховості забудови вплине на подорожчання собівартості квадратного метра. Зниження поверховості, наприклад, з 14 до 9 — це в середньому збільшення ціни до 10%», — вирахував UBR.ua директор з розвитку компанії імперіа нерухомості плюс В'ячеслав Павлов.