У 2017 році житло у Києві знову почне дорожчати?

  Прогнози експертів щодо тенденцій на вторинному ринку житла України різняться кардинально. Тоді як одні чекають подальшого зниження цін, інші, навпаки, вважають, що квартирах пора дорожчати, пише UBR.

У 2016 р. в середньому по столиці ціни на "вторинку" просіли на 12%, до 1 114 доларів за квадратний метр, повідомили в "Олімп-консалтинг". На думку віце-президента Ліги експертів України андрій Гусельніков, ціни на вторинному ринку стабілізувалися і є шанс, що в наступному році житло у столиці знову почне дорожчати.

"Ми бачимо, що в останні місяці року ціни коливалися вельми умовно, 0,1 – 0,5% на місяць, або на долар-два на квадраті. Тобто зараз можна говорити про стабільність", — пояснив Гусельников.  Експерт сподівається, що з другого кварталу наступного року житло на вторинному ринку почне рости в ціні. "Якщо не буде форс-мажорів", — уточнив Гусельников.

Протилежної думки дотримується генеральний директор консалтингової компанії "Самсон" Олександр Рубанов.

"Немає ніяких передумов для поліпшення ситуації. Ринок в стагнації і скільки він пробуде в такому стані складно прогнозувати. Немає самого головного — зростання доходів населення. Немає спроб ні з боку банків, ні з боку держави стимулювати ринок нерухомості. Енергоносії дорожчають, а значить, навантаження на квадратний метр зростає", — перераховує тривожні фактори експерт.

На його думку, квадратний метр на вторинному ринку подешевшає в наступному році на 10 -1 5%. "Чим більше старе житло, тим швидше воно буде втрачати в ціні", — підкреслив Рубанов.

Аналітик SV Development Сергій Костецький вважає, що кількість угод у 2017 р. може знизитися, а слідом за цим — і ціни. 

"Кілька останніх років вторинна нерухомість була альтернативою банкам. Так, кошти не пропадають, але і не примножуються, адже ціна квадрата продовжує падати. Наскільки зменшаться ціни? Все буде залежати від первинного ринку, точніше від того, як він зможе подолати криза недофінансування", — вважає Костецький.

Первинка: курс на малометражки з ремонтом

Серед факторів, які найсильніше впливали на ринок нерухомості в 2016-му керуючий директор компанії ARPA Real Estate Михайло Артюхов назвав відсутність працюючої іпотеки.

"Хоча, згідно зі статистикою НБУ, кількість іпотечних кредитів збільшилася, на ринку це не відчутно. Причина — висока облікова ставка НБУ для фінансування покупки нерухомості по іпотеці. Щоб запустити ринок, необхідно хоча б 15% для кінцевого споживача (тобто 11% від НБУ)", — пояснив Артюхов.

Тому основний попит (близько 90%), як і в попередні два роки, був зосереджений в економ-сегменті.

"Продається те, що представлено в діапазоні від 400 тис. грн. до 1 млн. грн — як у Києві, так і в передмісті. Тенденції цього року — збільшення пропозиції міні-квартир з ремонтом і меблями. І якщо інвестори раніше шукали проекти, зараз шукають професійні команди, яким довірять інвестування в квадратні метри під управлінням", — підкреслив Артюхов.

До моменту введення будинків в експлуатацію продається не менше 75-80% квартир.

За його оцінками, частка проданих квартир в новобудовах на стадії здачі в експлуатацію збільшилася порівняно з минулим роком, з близько 30 до 40%. Про незначному зростанні частки проданих квартир повідомляють у Київміськбуді. У "Інтергал-Буді" розповіли, що до моменту введення будинків в експлуатацію продається не менше 75-80% квартир.

"Цей відсоток залишається стабільним вже протягом декількох років. Досягати такого результату дозволяє стабільна робота компанії і підтверджена репутація надійного забудовника", — розповіла заступник комерційного директора компанії "Інтергал-Буд" Анна Лаєвська.

Статистика продажів DIM за підсумками року не демонструє жодних істотних змін, порівняно з 2015 роком, і за даними компанії, на етапі введення в експлуатацію продається 98% від загального числа квартир.

Але експерти кажуть, що деякі забудовники навмисно роздмухують статистику. "У нас обсяги здачі житла в експлуатацію порівнянні з 2008-2009 роками, коли активно працювало банківське кредитування. Зараз же обсяги, які заявляють деякі забудовники, малоймовірні. Але особливість оформлення договорів не дозволяє це перевірити, адже в реєстр власників вносяться дані тільки при стовідсотковій оплаті квартири в уже зданому домі", — пояснив  Костецький.

Він припускає, що 2017-й рік буде дуже складним для ринку первинної нерухомості.

"Обсяги зростають, а кількість угод, визнаємо, падає. За рік на тлі прихованої інфляції близько 30% ціни на квадратні метри в новобудовах практично не змінилися. Більше того, я припускаю, що вони не виростуть і в наступному році, залишившись в межах 18-25 тис. грн за кв. м. Купівельна здатність не збільшується", — підкреслив Костецький.

"На даний момент передумов для суттєвого перегляду цін на ринку немає, — погоджується з ним Ганна Лаєвська. — Як і раніше, найактивніше покупці будуть купувати житло економ - і комфорт-класу, на яку нині припадає близько 70% від загальної кількості угод. Фактична відсутність іпотечного кредитування призводить до того, що ціна грає для покупців важливу роль при виборі квартири. Ця ситуація, судячи з усього, в найближчий рік не зміниться".

А от прогноз від Київміськбуду   ціни будуть рости. "Перш за все, тому що зростає собівартість будівництва, значну частину якої складають ціни на будівельні матеріали. Подорожчання будматеріалів пов'язано із зростанням цін на енергоносії. Позначиться на ціні і зростання з січня 2017 року мінімальної заробітної плати. Ще одна складова зростання вартості житла — це попит. Всупереч кризовим явищам в економіці, інтерес до об'єктів будівництва постійно зростає. У той же час підвищуються і вимоги до якості будівництва з боку нинішнього покупця", — пояснили у Київміськбуді.

На думку Артюхова, ні ціна, ні структура попиту та пропозиції в 2017 році не зміниться. "Найбільш помітним трендом стане збільшення пропозиції міні-квартир з ремонтом і меблями. Сегмент таких квартир буде розвиватися динамічніше всього", — говорить Артюхов.

Ще одним трендом він назвав зменшення поверховості будівництва в районах, прилеглих до центру столиці, а також в передмісті. "Це пов'язано з тим, що покупці хочуть отримати свою квартиру як можна швидше. Хоча, прагнення будувати високі будівлі завжди було і буде. Таких проектів стане менше, зосереджені вони переважно у центрі столиці і максимально оптимізовані з точки зору витрат на експлуатацію та енергозбереження", — пояснив Михайло Артюхов.