Будівельному буму прийшов кінець: Як це відіб'ється на ціні нерухомості

    Будівельному буму в Україні прийшов кінець. Згідно з останнім звіту Нацбанку про фінансову стабільність за грудень 2018 року, зростання пропозиції нових квартир в минулому році помітно знизився.
 
«За 9 місяців обсяги прийнятого в експлуатацію житла в Україні впали на 36%, у Києві   на 45%, а в Київській області — на 33%», — констатують в НБУ. Експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», додають: у забудовників немає вільних грошей, які б дозволили і далі підтримувати високі темпи робіт. Тим більше, що досі залишаються не проданими цілі поверхи та під'їзди вже зведених новобудов.

Так що в цьому році забудовники зосередяться на розпродажі «завислих» квартир і навіть спробують підвищити на них ціни. Але для українців, які планують новосілля, є і хороша новина — квартири на вторинному ринку будуть дешевшати.

Чому згортають будівництва
Роблячи висновок про кінець будівельного буму в Україні, Нацбанк уточнив: насправді такий катастрофічний спад не, як здається на перший погляд. Негативна динаміка (33%-45%) частково пов'язана з нетипово високою порівняльною базою. Наприклад, за перші три квартали 2017 року кількість новобудов у столиці збільшилася майже вдвічі. У той час діяла знижена ставка пайової участі, та компанії хотіли встигнути побудуватися на пільгових умовах. Плюс — ринок готувався до затвердження нових будівельних норм. Так, 10 червня 2017 року була введена нова класифікація будівель і процедура отримання документації на них. І багато забудовників поспішали ввести об'єкти в експлуатацію до цього терміну.

У минулому році, навпаки, із-за невизначеності в законодавчому полі кількість виданих дозволів на нове будівництво скоротилося на 85%. Тому житлове будівництво буде сповільнюватися і в цьому році, — констатує регулятор.

Крім того, з 1 вересня цього року почали діяти нові державні будівельні норми (ДБН). Вони, зокрема, обмежують висотність і щільність забудови. «Це означає, що рентабельність забудови знизиться, коли забудовники почнуть дотримуватися цих норм», — йдеться в звіті Нацбанку.

Керуючий партнер компанії AVM Development Group Владислав Кононов вважає, що обмеження поверховості забудови може скоротити кількість нових проектів багатоквартирних будинків на 20-25% вже в цьому році.

Глава компанії «Еврорейтинг» Григорій Перерва також упевнений, що обсяги будівництва в Україні в цьому році знизяться, так як на ринку вже сформувалося надлишкова пропозиція. Попит на нове житло є, але він все частіше стає відкладеним — українцям просто не буде за що купувати квартири. Отже, у забудовників все менше коштів на нові об'єкти — гроші від продажу вже зведених новобудов надходять з перебоями, кредитного ресурсу на ринку практично немає, а рентабельність бізнесу стрімко падає.

Передмістя в ціні
Забудовники вже намагались переглянути ціни на новобудови. У 2018 році вони підвищувалися, щонайменше, двічі і в цілому зросли на 10-15% у гривні. Головні причини, за словами Григорія Перерви — подорожчання будівельних матеріалів, підвищення зарплат і зростання накладних витрат із-за інфляції в країні.

 продавати квартири дорожче вийшло далеко не у всіх компаній. «Вони підвищували офіційні цінники, але потім включався маркетинг і в хід йшли різні акції, під конкретного покупця давали знижки. В результаті ціни фактично не росли. Конкуренція на ринку дуже висока і вона не дозволяє продавати житло дорого», — розповідає експерт.

Забудовники спробують виправити торішні промахи в 2019 році. Як вважає керуючий партнер компанії AVM Development Group Владислав Кононов, у другій половині 2019 року ринок почнуть повною мірою відчувати вплив нових будівельних норм. «У реченні з'являться проекти малоповерхової забудови, але вже за іншими цінами — в середньому на 5-7% вище нинішніх», — говорить експерт. Подорожчання торкнеться, в першу чергу, приміської забудови.

Зараз ціни в передмісті на 25-30% нижче, ніж у новобудовах на околиці Києва. «Але, цілком ймовірно, що вже з другої половини 2019 року цінова різниця між околицями і передмістям буде поступово скорочуватися», — прогнозує експерт.

Як це вплине на готовність киян перебиратися в передмістя   поки питання. До сьогоднішнього дня попит на квартири за межами Києва стрімко зростав. В результаті забудова передмістя зосереджувалася в невеликих населених пунктах, що знаходяться між Києвом і містами-супутниками — Чайки, Чабани, Ходосівка, Гатне та ін

Вони знаходяться на відстані 5 -10 км від міської межі, що дозволяє за 5-15 хвилин дістатися до Києва. Плюс — невисока щільність навколишнього забудови в самому населеному пункті (до 10 тис. осіб), рекреаційна інфраструктура, — перелічує плюси життя в передмісті Кононов.

Але головним аргументом для покупців є все ж ціна. Квартиру в найближчому передмісті реально придбати від 11-12 тис. грн./кв. м, тоді як в Києві ціни стартують, як мінімум, від 15-17 тис. грн.

Плюс 10-20% до прайсів, але торг доречний
Начальник відділу продажів Svitlo Park Олександр Панфілов вважає, що нові ДБН вплинуть не тільки на приміську, але і на міську забудову.

«Тепер вже практично неможливо побудувати «свічку» в існуючих кварталах забудови. Тобто для розвитку бізнесу потрібні вільні земельні ділянки, де б можна було реалізувати проект комплексної забудови. Така земля – це, насамперед, порожні промислові зони, на яких можна в найближчі 10 років звести до 5 млн квадратних метрів житла. Плюс — формат «місто в місті» користується особливим попитом у покупців», — пояснив він.

Зараз в Києві будується 11 ЖК, які можна віднести до категорії «місто в місті». У найближчі кілька років з'явиться ще, як мінімум, 5 таких проектів.

«Девелопери готові розвивати цей формат житла. Тим більше, що він продається порівняно непогано — в останні 6-7 місяців йде щомісячне зростання продажів на 15-20%», — говорить Панфілов. Але такий високий попит підстьобує і ціни: в 2019 році вони можуть зрости на 20%. А стимулювати нових потенційних покупців забудовники планують розстрочками. В минулому році середній термін розстрочки становив 5 років. А трендом 2019 року стане розстрочка на 7 років, — впевнені експерти.

Інші новобудови в нинішньому році теж будуть дорожчати, щоправда, меншими темпами, ніж «місто в місті». За прогнозами Панфілова, ціни збільшаться в середньому на 10-15%. «Головним фактором, який вплине на ціноутворення, може стати постійно зростаюча вартість будівельних матеріалів та будівельно-монтажних робіт. У 2018 році подорожчання будівництва склало в середньому від 20 до 35%», — пояснив експерт. За його даними, вже на 1-2 квартал цього року деякі компанії закладають у цінники 5% подорожчання. У тому числі, й через  прогнозів зростання курсу долара та інфляції в країні.

Ростуть також інші ризики забудовників. «Зараз ні у одного з забудовників немає 100%-ї гарантії, що підписаний договір оренди земельної ділянки не буде переглянутий в силу різних факторів, у тому числі і політичних, або ж під натиском регульованих «громадських протестів». Будівництво на ділянках, що знаходяться у приватній власності з цільовим призначенням «під багатоквартирну житлову забудову», значно скорочують ризики. Але ціна на ділянки становить 5–10 тис. доларів за сотку. Собівартість же будівництва на такій землі, в середньому на 10% вище, ніж на орендованій ділянці», — каже Кононов.

Інтригою залишається питання — чи вдасться забудовникам розпродавати квартири за більш високими цінами. Не виключено, що чергова спроба оновити цінники так нічим і не закінчиться, оскільки конкуренція на первинному ринку все ще залишається високою. Втім, у звіті Нацбанку прогнозується підвищення попиту на житло. За даними регулятора, останнім часом активізувався інвестиційний попит (купівля з подальшою здачею квартири в оренду) — на нього припадає близько 40% угод в преміум-сегменті. Головна причина — зниження привабливості валютних банківських депозитів, — йдеться у звіті.

Серед покупців житла економ-класу зростає число претендентів на кредити і розстрочки. А так як їх обсяги невеликі (менше 2 млрд. грн. за 9 місяців 2018 р.), це може застопорити реалізацію недорогого житла в 2019 році.

Мінус $3 тисячі на стандартній двокімнатній квартирі
Надлишок пропозиції нового житла зіграв на руку покупцям квартир на вторинному. Квартири в новобудовах з урахуванням великих площ і подальшого ремонту обходяться дорожче житла в старих будинках. Тим не менш, вони активно тиснуть на ціни на вторинному ринку.

За даними SV Development, середня вартість квартир у старих будинках в Києві постійно падає. Так, за останній рік квадратний метр подешевшав на 55 доларів. Тобто на середньостатистичної двокімнатній квартирі площею 50 кв. м можна заощадити майже 3 тис. доларів.

найдешевші квартири зосереджені в Дарницькому (773 долара за квадратний метр), Святошинському (878 доларів), Коломенському (889 доларів) районах. Найдорожчі — традиційно — на Печерську (1628 доларів), в Шевченківському районі (1346 доларів) і на Подолі (1016 доларів).

За словами керівника АН Best&Seller Ірини Луханіної, потенційні покупці постійно збивають ціни   середній торг складає до 15%, а незговірливі господарі, виставляють житло за завищеною вартістю, продають його не те, що місяцями — роками.

Тому не виключено, що в цьому році квартири на вторинному ринку ще подешевшають — як мінімум, на 5-7%.
Але були і досить несподівані повороти. Хрущовки і гостинки ріелтори ще пару років тому списали в утиль. Вони прогнозували, що з-за високої комуналки таке «застаріле» житло знеціниться і буде коштувати 10 тис. доларів. Але зараз цей вид нерухомості несподівано набирає популярність.

Купити однокімнатну хрущовку дешевше 25-27 тис. доларів складно навіть в не самих привабливих районах (Дарниця, Святошино). Ірина Луханіна пояснює це високим попитом на найдешевші квартири з боку покупців, які планують заробити на оренді. Адже орендні ставки в столиці продовжують залишатися високими — навіть саму вбиту хрущовку реально здати за 7-8 тис. грн. в місяць. Тобто відбити вкладення в її купівлю можна вже через 8 років, тоді як витрати на більш дороге житло окупаються повільніше — по 10-12 років.