Занадто дешеве житло: Чому попит на смарт-квартири сходить нанівець

  Багатьом киянам і бажаючим осісти в столиці запам'ятався бум на так звані smart-квартири (а по суті - малогабаритне житло) в 2016-2017 роках. Як і маса публікацій про позитивних і негативних аспектах подібних квартир. Що відбувається зараз з "малометражками", який попит на них і планують провідні девелопери продовжити будівництво такого житла.

 Хто купує smart?

 Бум на smart-квартири (прийнято вважати, що площа таких від 18 до 30 кв. м), як зазначили опитані KV забудовники, був спровокований рядом факторів – тут, як кажуть, вдало зійшлася серія обставин. Хвиля переселенців, необхідність киян зі стажем і нових жителів столиці покращувати житлові умови, роз'їхатися, купити перше житло при обмежених фінансових можливостях укупі з прийнятною ціною на "малометражки" створили бум 2016-2017 р. р.

 “Квартири-smart ідеально підходять відразу для декількох категорій потенційних покупців. Ті, хто живе один: студенти, кар'єристи, люди пенсійного віку та іноземці, які регулярно приїжджають по справах та інші”, – уточнює Наталія Кириленко, керівник відділу продажів ЖК "Лісовий квартал".

 Smart-формат виявився вельми актуальне для інвесторів, які займаються здачею житла в оренду: розмір початкових інвестицій і затребуваність на ринку оренди "однушек" були вагомими аргументами за вкладення коштів в малогабаритні квартири. "На сьогоднішній день, швидше за все, це вигідна інвестиція для подальшої здачі житла в оренду за умови його хорошої місцерозташування, – каже Марина Кравченко, комерційний директор компанії Edelburg Development. – Дуже часто купували нерухомість з метою подальшого перепродажу або здачі в оренду".

 Ярослава Чапко, директор Residential Development Solutions, уточнює: при загальному бюджеті покупки на 20-25% нижче в порівнянні з покупкою повнометражної квартири, інвестори отримують фактично таку ж оренду, як і для звичайної квартири.

 Така квартира, як зазначила Наталія Кириленко, ідеальна для капіталовкладень з метою збереження грошей або отримання прибутку від подальшої оренди. “Все-таки “однушки” – найбільш ліквідний сегмент ринку житла як з точки зору продажу, так і оренди. Крім усього іншого, - говорить експерт, “однушка” – відмінна альтернатива оренди житла: кредит через деякий час буде погашений, а квартира залишається у власності”. Надалі в ній можна далі жити, або продати, або здавати в оренду, отримуючи додатковий дохід.

 Smart’s невигідні?

Через цільової аудиторії та її фінансових можливостей, smart-квартири переважно представлені в класі економ і комфорт. Хоча, як зазначає Марина Кравченко, може бути і бізнес-клас, але невеликий відсоток від загальної кількості квартир і виключно у тому випадку, якщо комплекс розташований в пішій доступності від метро або в центрі. "У своєму проекті ЖК "Поділ Град Вінтаж", – уточнює вона, – ми передбачили 3% таких квартир, площею до 30 кв. м, оскільки він знаходиться в привабливою для туристів історичної частини міста і такі квартири – відмінний варіант для інвестування для подальшої здачі житла в оренду. В інших наших об'єктах таких квартир немає".

 до Речі, далеко не всі девелопери навіть починали будувати smart-квартири.

 "Київміськбуд" не будує так звані "смарт"-квартири, як інші забудовники за 18 кв. м. Критично малий метраж просто суперечить санітарним нормам і психології людини. Наші найменші квартири –від 30 кв. м, це квартири-студії, 1-кімнатні починаються від 36-37 кв. м, – каже директор департаменту продажів і маркетингу ПРАТ "ХК "Київміськбуд" Тетяна Маркова.

 Багатоквартирний будинок будують на десятиліття, зазначає фахівець, значить, в перспективі такого житла стане дуже багато. А ми все ж сподіваємося, що ситуація і в країні, і в економіці з кожним роком буде поліпшуватися.

 “Відчувши себе фінансово впевненіше, люди почнуть купувати квартири метражем побільше, а малометражное житло може стати вибором або зовсім малозабезпечених громадян, або притулком для певного прошарку суспільства". Тому "Київміськбуд" планує невеликі квартири поряд з квартирами середнього і великого метражу, де в будинку будуть жити люди з різним соціальним і фінансовим станом.

 Ніколи не робила ставку на  квартири зовсім невеликій площі корпорація “Укрбуд”, як зазначає Гліб Шемовнев, прес-секретар компанії.

 “З самого моменту появи на київському ринку так званих смарт-квартир ми бачимо, що попит на таке житло залишається стабільно невисоким. В першу чергу із-за занадто маленького метражу. Все-таки, сьогодні для комфортного життя навіть поодинці людині потрібна квартира площею не менше 30-35 метрів. Будь-який варіант з меншою квадратурою дуже складно сприймати, як повноцінне житло. І найчастіше він розглядатиметься виключно як тимчасове рішення. Тому що за красивим сучасним назвою, по-суті, ховаються всім звичні малосімейки”. І  якщо слідувати сучасним віянням, смарт-квартири було б логічніше називати смолл-квартирами, так як ніякі “розумні” рішення, які виділили б їх серед решти житлового фонду, у них не застосовуються.

 На перевірку виявилося, що будівництво квартир цього формату може бути економічно невиправдано для девелоперів.

 "Багато забудовників раніше активно розміщували ці квартири в цілих секціях, що нагадувало "гостинки" радянського періоду. Зараз не так багато забудовників продовжують зводити їх, бо це фінансово невигідно, - пояснює Марина Кравченко, комерційний директор компанії Edelburg Development.

 За її словами, в ці невеликі квадрати також потрібні всі комунікації, опалення, простіше будувати квартиру просторіше.

 До того ж, за словами експерта, після введення об'єктів в експлуатацію з надлишком пропозицій на ринку забудовники були змушені знижувати ціну продажу, тим самим зменшуючи свій заробіток. На даний момент девелопер Edelburg Development не розглядає smart-квартири, як складову споруджуваних житлових комплексів. У період 2019-2020 р. р. компанія планує здати в експлуатацію всі три своїх об'єкта, а це близько 1174 квартири, площа яких варіюється від 46 кв. м до 190 кв. м.

 Невелика частка житла невеликих площ і у девелопера DIM Group. "Для нас дуже важливо, щоб нашим майбутнім мешканцям було максимально комфортно в наших комплексах для життя, - відзначає директор з продажу Павло Подраный. - DIM group не будує сьогодні житлові комплекси економ-класу, тому, у нас smart-квартири за фактом були тільки в ЖК "Метрополіс" площею близько 29 кв. м, які досить швидко були продані, але їх кількість було незначним. У ЖК "А52" у нас були квартири площею близько 37 кв. м, їх також досить швидко купили, в основному – для подальшої здачі в оренду, оскільки "А52" знаходиться в історичному центрі Києва, де великий попит на оренду житла. У ЖК "Автограф" мінімальна площа квартир становила близько 45 кв. м. В житловому комплексі "Новий Автограф" девелопер вирішив застосувати концепцію "+" в плануваннях, яка передбачає раціональне поєднання зони кухні і вітальні, що дозволить розширити площу корисного простору і трансформувати його під потреби майбутнього мешканця. Мінімальна площа в новому ЖК становить близько 47 кв. м.

 Отже, сьогодні обсяг малометражних квартир в новобудовах залишається невеликим. За даними Наталії Кириленко, частка smart-квартир. тобто "однушек" до 30 кв. м серед однокімнатних квартир по Київській області не дуже велика: з доступного готового однокімнатного житла в новобудовах їх 11%. Для Києва цей показник ще нижчий-всього 6%.

 Попит: скромний, але стабільний

Зараз попит на smart-квартири девелопери оцінюють як невисокий, але стабільний. За даними Ярослави Чапко, цільова аудиторія для таких квартир невелика, але оскільки основний обсяг ринку сьогодні - це бюджетне житло, і практично в кожному бюджетному проекті є запити на малометражні квартири. "Як правило, якщо говорити про цифри – це близько 10% запитів", - уточнює консультант. А на думку Марини Кравченко, такі квартири сьогодні і зовсім втрачають актуальність. Щоб зробити комфортною квартиру в кілька десятків кв. м дійсно комфортного, потрібні чималі інвестиції для її облаштування - це багатофункціональна меблі індивідуального виготовлення, малогабаритна вбудована побутова техніка, яка коштує дорожче стандартної. Вартість квадратного метра ремонту також буде високою, вважає фахівець, оскільки для будівельних бригад важливий загальний обсяг робіт. Якщо врахувати всі ці нюанси і витрати, можна розглядати варіант квартири більшої по квадратурі в тому ж "економ"-класі або на вторинному ринку.

 Велика частина покупців намагається досягти компромісу між площею житла та його вартістю.

 “У цьому співвідношенні smart-квартири через свою дорожнечу часто програють квартир більшої площі. При інших рівних (матеріали, комплектуючі, технології) за ту ж суму, яку доведеться викласти за житло площею 20 метрів, клієнт завжди зможе купити набагато більше простору, а значить, комфортну квартиру”, - підсумовує Гліб Шемовнев.

 За прогнозами Наталії Кириленко, для споруджуваного житла, яке буде вводитися в експлуатацію в найближчі 2 роки в області частка smart-квартир залишиться приблизно такою ж, як і сьогодні - 10-11%, а от для Києва вона трохи підросте - до 8%. У той же час, частка "смартів" серед однокімнатних квартир, введення яких заплановано на 2020-2021 роки становитиме вже 16%. Експерт рекомендує враховувати той факт, що кількість споруджуваного житла, яке буде готове до 2020-2021 років, відносно невелика. Тому дана пропорція може істотно змінитися з виходом на ринок нових проектів. Втім, на думку Ярослави Чапко, спеціалізованих проектів smart-квартир навряд чи варто очікувати, хіба що девелопери всерйоз візьмуться за будівництво житла для студентів. Крім того, поява таких квартир часто обумовлено планувальними рішеннями та обмеженнями проекту. А іноді це просто маркетинговий хід девелоперів, які прагнуть знизити бюджет покупки для реклами і залучення покупців.

 Рішуче налаштовані в “Укрбуде”: у компанії відзначають, що великі гравці ринку постійно стежать за попитом та купівельною активністю і реагують на побажання клієнтів. Саме тому у корпорації “Укрбуд” зараз у продажу не знайти квартир площею менше 30 квадратних метрів.

 “Більш того, можна сміливо припустити, що в майбутньому затребуваність  smart-квартир практично зійде нанівець, - говорить Гліб Шемовнев. - Найімовірніше, незабаром вони просто зникнуть з українського ринку. І не тільки з-за невисокого попиту, але і з-за тих же нових будівельних норм, які суттєво обмежують щільність населення на 1 гектар”.

 Отже, попит на маленькі квартири залишиться таким же невеликим, але стабільним. Це обумовлено цільовою аудиторією – студенти, молодь, які приїжджають в столицю і розглядають smart-квартири як своє перше тимчасове житло. Зростання попиту на цю категорію квартир девелопери поки не очікують. Все-таки українці воліють повнометражні квартири.

 Українці воліють повнометражні "однушки"

Попит в бюджетному сегменті, за даними Ярослави Чапко, як і раніше концентрується на 1-к квартирах, хоча в цьому році продовжується тренд зростання попиту на 2-кімнатні квартири.

 Незважаючи на сформований поділ квартир на 1-2-3-кімнатні, багато девелопери вже перейшли до 1-2-3 спальним квартирах, що принципово змінює підхід покупців до вибору квартир. Якщо раніше 1-кімнатні квартири розглядалися як житло для одного-двох чоловік, то сьогоднішні планувальні рішення дозволяють в тій же площі повноцінно розмістити сім'ю з трьох осіб. Відповідно, пояснює консультант, якщо раніше 2-кімнатна квартира площею 60 кв. м складалася з кухні, вітальні та спальні, то сьогодні в тих же 60 кв. м девелопери проектують дві зручні спальні і велику зону кухні-їдальні-вітальні.

Найбільш затребувана площа квартир - 50-65 кв. м. І, за словами Павла Подраного, також затребувані 1 - і 2-кімнатні квартири. А найбільш затребуваним класом житла став економ - і комфорт-клас.

Аналогічно квартирах класу економ і комфорт, також затребувані 1 - і 2-кімнатні квартири і в бізнес-класі. Як зазначає Марина Кравченко, вони "розлітаються" в першу чергу. Але основним фактором при виборі житла, за словами фахівця, все ж залишається вартість квадратного метра.

Девелопери в боротьбі за покупця чуйно реагують на актуальний попит. За даними Наталії Кириленко, в київських новобудовах найбільш ємного ринкового сегмента комфорт-класу розподіл квартир виглядає наступним чином: частка "однушек"-близько 50-60%, "двушки"-близько третини всього пропозиції, а "трійок" всього до 10%. Ще менша частка 4-х, 5-кімнатних, дворівневих і подібних квартир. А найкращий доказ найбільшого попиту на 1-кімнатні квартири-проста статистика.

 "В будинках, зданих в експлуатацію, продажу стартували вже давно - вільних непроданих "однушек" всього 57%, в той час як частка невикуплених 2-кімнатних-71%. Цілком очевидно, що "одинички" більш ліквідні для забудовників і продавців, і затребувані покупцями або інвесторами. Для порівняння, у будинках на стадії будівництва-продажу пропорція доступних на купівлю 1 - та 2-кімнатних квартир - 87 та 91% відповідно", - ділиться висновками експерт.

 Що стосується розмірів самого затребуваного житла, то за даними Наталії Кириленко, 62% 1-кімнатних квартир в новобудовах Києва мають площу від 35 до 50 кв. м, середній розмір таких квартир 43 кв. м. В класах “економ” і “комфорт” площа середньої 1-кімнатної квартири  - близько 40 кв. м, в класі “бізнес” - 47 кв. м.

 Отже, виходячи з наведених вище даних, сьогодні ідеальна квартира в межах Києва, яка може стати хітом продажів, виглядає приблизно так: 1-кімнатна, в житловому комплексі " комфорт-класу, площею 40 кв. м, вартістю до 21 000 грн. за 1 кв. м.

 Підводні камені “смарта”

Більш динамічному розвитку сегмента smart, на думку Наталії Кириленко, заважає застаріле законодавство.

Експерт відзначає, що, наприклад, житло менше 21 кв. м не може бути приватизовано і, отже, реєстрація місця проживання в такому приміщенні неможлива. Приміщення до 30 кв. м не вважаються квартирами, а приміщення, розташовані на технічних поверхах, не належать до житлових. Хоча в порядку винятку, забудовники можуть відступити від ДБН (Державних Будівельних Нормативів) та Житлового Кодексу: достатньо погодити свій проект у Міністерстві регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. І рекомендує покупцям, які купують житло менше 30 кв. м або розташоване на технічному поверсі, обов'язково поцікавитись у забудовника, чи є у нього лист від Мінрегіонбуду про погодження такого проекту і віднесення його до житлового фонду.

 Якщо такого листа немає, інвестор набуває нежитлове приміщення з усіма витікаючими наслідками незалежно від того, що забудовник написав у договорі купівлі-продажу.

 При всіх недоліках smart-квартир, вони стали виходом для тих, у кого на повнометражне житло просто не вистачало грошей - по суті, замінили собою т. з. доступне житло. Але грошей у народу стає менше, а потреба в поліпшенні житлових умов залишається.

"Альтернативою може і повинна стати доступна іпотека, можливість застосувати при купівлі житла так звані "довгі гроші", - впевнена Тетяна Маркова. - Дуже часто нам пишуть, є можливість розстрочки не до введення будинку в експлуатацію, а довше? Забудовник на більший термін таку можливість надати не може, тому рекомендуємо йти в банк. Але банк теж дає невисокий відсоток на кредит тільки на рік-два, а далі вступає в силу прогресуюча ставка, в середньому вона сьогодні 22-24%, і це дуже багато. Тому, відродження державних програм по доступному житлу могло б значно розширити коло тих, хто може дозволити купити квартиру, сплачуючи за неї щомісяця посильну суму".

Забудовники, які беруть участь у таких програмах, повинні мати певні преференції у виділенні землі та сплату пайових внесків, вважає фахівець. Та й в принципі, необхідний цілий комплекс заходів, щоб ці програми працювали, як годинник. А поки іпотеки немає, держпрограми системно і злагоджено не працюють, альтернативи "малометражкам" немає.