Новобудови з сюрпризом: як не отримати нову квартиру зі старими трубами або взагалі без них

   Квартира в новобудові, як кіт у мішку. Протікають балкони, тонкі стіни, старі труби, дешеві вікна і двері – це лише частина сюрпризів, які можуть очікувати новоселів. За часів будівельного буму українці охоче інвестували на етапі будівництва, особливо не вникаючи в нюанси внутрішнього устрою будинку. Найчастіше інтерес обмежувався якістю обробки власної квартири: на внутрішньобудинкові комунікації і "начинку" стін увагу мало хто звертав.

І, як показав час, – дарма: протікання стиків на балконах і лоджіях, холодні стіни, неякісні оздоблювальні матеріали, дешеві вікна замість обіцяних енергозберігаючих та непрацюючі комунікації – всі ці проблеми мешканцям доводиться вирішувати самостійно. Але ці проблеми – видимі. А приховані проявляють себе в першу ж зиму: в квартирах холодно, а рахунки за опалення вище, ніж в сусідній хрущовці.

Як не потрапити в халепу тим, хто вирішив вкладати в будівництво? Відповідь проста: вибирати надійного забудовника і правильно оформляти документи при прийманні об'єкта.

НОВИЙ ДІМ ЗІ СТАРИМИ ТРУБАМИ

Будівельні проекти на стадії розробки і затвердження відповідають всім нормам.Порушення зазвичай починаються на етапі будівництва, стверджують юристи, що працюють з позовами інвесторів новобудов. Причина банальна: бажання забудовників знизити витрати і підвищити доходи. Наскільки якісні будматеріали будуть закуплені, залежить від совісті замовника або генпідрядника та їх відношення до репутації компанії.А дозволити недбалість забудовники можуть з двох причин: через нечітко прописане будівельне законодавство і відсутності у покупців досвіду інвестування. Адже часто люди не знають, які документи на матеріали потрібно вимагати у забудовника. Але навіть якщо раптом ви виявили проблему вже після покупки квартири, не опускайте руки і відстоюйте свої права. Так, одна зі столичних новобудов на вулиці Борщагівській була здана в 2003 році, а через шість років виявилося, що в будинку прокладені труби, непридатні для експлуатації. В результаті в квартири новоселів надходила вода, яка не відповідала жодним санітарним нормам. Обурені мешканці звернулися до адвокатів.Судовий процес тривав півтора року, але забудовника зобов'язали замінити старі непотрібні труби на нові.

В ЕКСПЛУАТАЦІЮ: ВВЕДЕНИЙ БЕЗ ГАЗУ І ТЕПЛА

Є безліч прикладів, коли мешканцям здавали вдома з непрацюючими комунікаціями і незавершеними будівельними роботами. Наприклад, один з житлових комплексів під Києвом офіційно за документами був зданий в експлуатацію, хоча на той момент воду подавали з свердловини з позначкою "для технічних робіт", а електроенергія надходила за тимчасовою схемою, через посередника. І лише через кілька місяців і десятків скарг мешканців, ситуація вирішилася. А в іншому ЖК будинку до водопостачання підключили лише через рік після того, як за паперами він був зданий в експлуатацію!

"Зиму ми прожили без опалення, гріючись електрообігрівачами, бо в будинкувстановили індивідуальні газові котли, а газ мешканцям не підключили, - розповідаєжитель цього ЖК Валерій Хомич. - Крім того, шви на фасадах залишалисянеутепленими".
 
Вирішити проблему вдалося теж після численних скарг мешканців в усі інстанції.
Таких прикладів по країні - безліч, а провиною всьому - корупція і відкати. І якби не це,будинки українців були б набагато більш якісними, впевнені виробники будматеріалів.

"Базові будматеріали провідних виробників України відповідають європейським вимогамякості та енергоефективності, - говорить Іван Салій, голова Асоціації "Всеукраїнськийсоюз виробників будівельних матеріалів та виробів". - Але нашу галузь губить потреба ввідкатах, прагнення необгрунтовано знизити ціну і совість виконроба".

Більшість новобудов були побудовані на початку 2000-х, коли одним з головних завдань була швидкість зведення. Питання якості далеко не для всіх забудовників були пріоритетними. При розрахунку вартості житла закладати гроші на рішення "паперових питань", а за неякісну роботу розплачувалися майбутні власники квартири. Це згодом оберталося проблемами: в кращому випадку, витрати обмежувалися дрібним ремонтом – поклейкой нових шпалер, фарбуванням стін. А в гіршому випадку через будівельні недоробки, тонкі стіни або вікна доведеться в майбутньому переплачувати за опалення: неякісно утеплені конструкції споживають на 50% більше енергії.

ЧОГО КОШТУЄ ЕКОНОМІЯ НА ЯКОСТІ

"Що стосується заміни матеріалів в новобудовах: якщо на об'єкті є шахрайство згрошима, там шахраюють і з будматеріалами. І чим більше проводять реформ, які"полегшують "будівництво, тим сильніше стає корупція, - говорить Іван Салій. - Нинішняекономічна ситуація змушує забудовників самостійно контролювати якість і матеріалів, іробіт ".

"Лабораторій, які проводять експертизу, дуже мало, і не кожен інвестор може собі такедороге задоволення дозволити, - підтверджує і представник прес-служби "Конфедераціїбудівельників України" Анна Ковцуняк. - А багато що залежить не тільки відбудматеріалів (їх термінів виготовлення, умови зберігання), а й безпосередньоговикористання під час будівництва. Тому добросовісні забудовники самі за цим стежать".

"Ми працюємо тільки з перевіреними постачальниками і матеріалами - наприклад,використовуємо вітчизняний газобетон, але імпортні штукатурні суміші. Але, на жаль, на ринку справді є недбалі будівельники, які псують репутацію всімучасникам галузі", - розповідає забудовник з Дніпра Сергій Савельєв.

З певними видами будматеріалів дійсно дурити складніше: наприклад, бетон, якістьякого гарантує завод, виливається в фундамент і стіни каркасно-монолітногобудинку прямо з машин. Але при бажанні завжди можна знайти, що здешевити.
"Часто виникають проблеми з зовнішнім утепленням - замість будівельного пінопластувикористовують той, який призначений для упаковки, а не для утеплення будівель. Аленайчастіше економлять на віконних і дверних блоках, встановлюючи більш тонкі рами ізвичайні склопакети замість енергозберігаючих, - каже Іван Салій. - Моя рекомендаціямешканцям - домовлятися про якісні матеріали. Додавши лише 20% до їх ціною, врезультаті отримаєте плюс 80% енергоефективності".

МІНІМІЗУВАТИ РИЗИКИ МОЖНА

З чого будується будинок, перевірити в процесі його зведення не так просто. Для цьогомало потрапити на будмайданчик - потрібно ще знати, які матеріали закладені в проекті ічи відповідають вони закупленим. Але і в таких умовах мінімізувати ризики все ж можна.Орієнтуватися при виборі новобудови потрібно на порядність і репутацію забудовника: зпадінням попиту на первинне житло деякі компанії почали давати покупцям гарантії наякість будівельних матеріалів і робіт.

Крім того, багато забудовників після здачі будинку в експлуатацію продовжуютьйого обслуговувати, створивши власний ЖЕК. Це може бути додатковим плюсомЖК, оскільки в такому випадку будівельній компанії невигідно залишати недоробки -адже в підсумку їй доведеться їх виправляти.
Якщо виникають сумніви в якості використаних матеріалів, можна їх розвіяти абопідтвердити, замовивши будівельно-технічну експертизу квартири у фахівця. Перевіркана відповідність збудованого будинку проекту і вимогам будівельних норм і правил будекоштувати від 1,5 тис. грн.

За даними Держстату, зараз в Україні за рахунок населення будується 99,7% житла.Тому покупці стають більш грамотними і починають самі контролювати процесбудівництва будинку, в який вони вклали свої заощадження. Мешканці створюютьОСББ, житлові кооперативи, і потім його представники стежать за процесом зведення будинку, відвідуючи безпосередньо будмайданчик.

ПОРАДИ ЮРИСТА

Єдиний документ, який свідчить, що покупець задоволений станом житла, - акт прийому-передачі квартири. Якщо інвестор все-таки вирішив прийняти житловий об'єкт, в якомубули виявлені дефекти, то в акті потрібно окремо зазначити, що квартира прийнята знедоробками, і чітко прописати, з якими саме. Представник забудовника ставитьпозначку, що він приймає складений "дефектний" акт.

"До підписання документа про прийняття учасник пайового будівництва або покупець при огляді квартири має право вимагати від забудовника або продавця складання акту, в якому вказується невідповідність об'єкта нерухомості умовам договору, і відмовитися від підписання передавального акта до задоволення забудовником пред'явлених вимог, – пояснює Тетяна Лежух, адвокат , директор ЮК "Лежух і партнери". – З досвіду можу сказати, що недоліки зазвичай ліквідують упродовж розумного, об'єктивно необхідний для їх усунення термін, котори покупець призначає в претензії. Це в тому випадку, якщо інший порядок не визначено договором. Якщо ж забудовник довго не діє – ви можете звернутися до суду".

Важливо знати: максимальний гарантійний термін, протягом якого забудовник абосамостійно, або перерахувавши кошти експлуатуючій організації, зобов'язаний усуватибудівельні недоробки, становить десять років. Потрібно враховувати, що забудовник ненесе відповідальність за дефекти, виявлені після гарантійного терміну, - якщо доведе,що вони є наслідком нормального зносу, порушення обов'язкових вимог до процесуексплуатації або з'явилися в результаті неналежного ремонту, проведеного власникомквартири.

У разі, якщо неполадки проявилися після закінчення гарантійного терміну, покупець може звернутися до експлуатуючої організації з заявою про обстеження його квартири на предмет встановлення факту будівельних недоробок. Наприклад, неправильне підключення або функціонування системи водопостачання, водовідведення, опалення, відсутність або неправильна робота квартирних приладів обліку води та електроенергії, установка загальної системи опалення замість індивідуальної і т.д. Також власник квартири може звернутися безпосередньо до забудовника з вимогою провести обстеження квартири і скласти відповідний акт.