РОС УКР

Нового житла збудували так багато, що на його продаж піде 3 роки. Але попит зростає

Нового житла збудували так багато, що на його продаж піде 3 роки. Але попит зростає
08 липня

Темпи будівництва нового житла знижуються, але попит на нього зростає. Вгору йдуть і ціни на новобудови. Слідом за ними дорожчають і квартири на вторинному ринку. Чого очікувати тим, хто інвестує в нерухомість,розбиралася Наталія Задерей, член Експертної Платформи НБУ

Будують все ще багато
Пік введення в експлуатацію нових будинків був у 2017 році (5,9 млн кв. м). У минулому 2018 році обсяг збудованого житла в Україні знизився на 25%. У I кварталі 2019-го ринок скоротився ще на 4% (тут і далі – дані рік до року).

Нова пропозиція залишається нерівномірно розподілені по регіонах. У минулому році на Київ і столичну область довелося 43% всього зданого в експлуатацію житла в багатоквартирних будинках в Україні. У 2018 році в столиці обсяг введеного в експлуатацію житла скоротився на 28%, у першому кварталі 2019 року – на 36%.

Але динаміка отриманих дозволів і кількість будівельних майданчиків у Києві та за Києвом вказують на те, що обсяги будівництва не будуть знижуватися. Галузь залишається привабливою для інвесторів, про що свідчать і анонси великих проектів. Наприклад, є плани масштабної забудови Рибальського півострова (Київ) за участю бізнесмена Сергія Тігіпка та інших інвесторів. Проект оцінюється в $600 млн.

Цікавим трендом є стабільне зростання пропозиції в Київській області. За даними пошукового сервісу «ЛУН», в січні 2019 року в Києві у продажу було 289, в області — 286 новобудов. При цьому пропонують в основному бюджетний сегмент (це 61% і 84% у Києві і області відповідно).

Інтерес до передмістя обумовлений, в першу чергу, значною різницею в цінах. За даними ЛУН, якщо в Києві у травні середня ціна квадратного метра становила 24000 грн, то в передмісті — 13200 грн.

Забудова під Києвом пов'язана, по-перше, з великим вибором земельних ділянок, по-друге, з більш низькою собівартістю будівництва. Насиченість новобудовами таких населених пунктів, як Ірпінь або Софіївська Борщагівка, призвела до появи будівельних майданчиків в досі обділених увагою населених пунктах.

Але варто відзначити, що саме в передмісті зустрічаються найбільші проблеми з інженерними мережами та якістю будинків. Хоча, за інформацією гравців ринку, іноді і в Києві забудовники, щоб розкрутити комплекс, якісно будують першу чергу, а далі тиск зростання собівартості змушує їх заощаджувати.

За Київським регіоном йдуть Львівська, Одеська і Харківська області. Львів є другим за темпами забудови містом після Києва. Це місто відзначився і першим випадком демонтажу самовільно розпочатої багатоповерхівки.

Але попит потроху зростає
У травні цього року середня ціна квадратного метра в доларовому еквіваленті виросла в столиці на 2,4%, у гривні – на 4,9% (за даними агентств нерухомості, розрахунки НБУ). Це опосередковано може означати, що попит на нове житло, нарешті, поступово наздоганяє пропозицію – причому ціни ростуть не тільки в гривні, але і в доларах (неформально ринок досі функціонує саме у доларовому еквіваленті).

У той же час, за даними ЛУН, у Львові ціна квадратного метра на первинному ринку в травні знизилася на 2% і в доларах, і в гривнях, тоді як в Одесі виросла на 1% в доларах і 3% у гривні.

На вторинному ринку теж є тренд на зростання цін (побічно це також говорить про зростання попиту). У травні в Києві середня ціна «вторинки» зросла на 6,6% у доларах сша та 9% в гривні.

Також не виключено, що зростання цін у травні – результат гальмування продажів перед виборами, коли покупці зайняли вичікувальну позицію. Після виборів процес активізувався, при тому що в цілому літо є періодом затишшя на ринку.

Чому дорожчає житло
Загальні чинники попиту на житло (як на первинному ринку, так і на вторинному) залишаються незмінними. По-перше, існує попит з боку населення, яке прагне поліпшити житлові умови і має для цього можливості у вигляді вже існуючих квартир або значних заощаджень. В цьому плані пожвавлення попиту сприяє зростання реального наявного доходу населення майже на 10% у 2018.

По-друге, зберігається високий інвестиційний попит – в першу чергу на ринку новобудов. Його можна розділити на дві складові — короткострокові спекуляції, коли, наприклад, купуються майнові права на старті продажів і початку будівництва, і переуступаються за значно вищою ціною на етапі завершення будівництва. Друга складова інвестиційного попиту – це довгострокові інвестиції в житло з метою наступного перепродажу та/або здачі в оренду.

При існуючому обсязі пропозиції посилилася конкуренція за клієнтів, які купують з метою проживання, так і за інвесторів. У 2018-му ціни на будівельно-монтажні роботи для житлових будівель зросли на 19,6%, тому зростання собівартості обмежує можливості для цінової конкуренції. В цьому плані в більш виграшному положенні великі забудовники з достатнім запасом міцності, щоб залучати покупців вигідними умовами розстрочки. В цілому серед тих, хто хоче поліпшити умови проживання, стабільний попит на комплекси з якісною інфраструктурою і хорошим розташуванням.

Що буде з іпотекою?
Судячи з темпів будівництва в останні роки, динаміку цін і закликів забудовників до активізації іпотеки, можна припустити, що на столичному ринку все ще зберігається надлишок пропозиції. На жаль, із-за відсутності офіційної статистики продажів на первинному ринку вся аналітика побудована на судженнях та експертних оцінках.

Цікава оцінка є в звіті компанії City Development Solutions за 2018 рік. Автори звіту відзначають, що при збереженні поточних тенденцій велика частина квартир, які вже надійшли в продаж, буде розпродана трохи більше, ніж за три роки. У той же час у міжнародній практиці попит і пропозицію вважаються збалансованими, якщо оцінне час продажу квартир становить рік-півтора. Це свідчить про те, що на ринку зберігається незбалансованість: житла продається більше, ніж покупці спроможні купити.

Іпотечне кредитування населення потроху розвивається. За даними Звіту про фінансової стабільності Нацбанку, за I квартал 2019 року було видано 583 млн грн (+5,4%) нових іпотечних кредитів. Але, ймовірно, в середньостроковій перспективі іпотечне кредитування не буде визначальним на ринку житлової нерухомості. Хоча розвиток цього напрямку кредитування є важливим, в тому числі з соціальної точки зору.

З кожним роком побудована в радянський час житло істотно втрачає в ціні через велику пропозицію новобудов, а програми реконструкції тих же хрущовок видаються все більш далекою перспективою. Тому без доступної іпотеки у власників таких квартир буде небагато шансів поліпшити свої житлові умови. У той же час, для багатьох банків суттєвою перешкодою для розвитку іпотеки є непрозорість і правова неврегульованість первинного ринку житла.

Статті

Всі статті