На ринку нерухомості вже давно назрів надлишок пропозиції і потрібен лише поштовх для того, щоб обвалити ціни?

На українському ринку нерухомості поки без потрясінь. У червні Нацбанк опублікував звіт про фінансову стабільність, в якому говориться, що ціни на житло стабілізувалися вперше за останні чотири роки. Пропозиція продовжує рости, але в майбутньому його обсяги будуть скорочуватися. Банки починають активніше видавати іпотечні кредити, але на ринку це поки не відображається.

За версією НБУ, далі ринок нерухомості може розвиватися за двома сценаріями. Якщо все піде добре, українці почнуть більше купувати нерухомість у кредит, попит на квадратні метри зросте, пропозиція скоротиться.

Альтернативний прогноз виглядає песимістично: пропозиція буде рости швидше, ніж попит, дисбаланс між ними поглибиться. Забудовники поспішать отримати дозвільну документацію до 1 вересня   дати вступу в силу більш жорстких вимог до благоустрою території та розвитку. Нові об'єкти почнуть швидко множитися. Наслідки можуть бути досить непривабливими: фінансовий стан забудовників погіршиться, кількість недобудов зросте, у банків додасться проблемних кредитів.

«Мінфін» вирішив запитати у експертів, як вони бачать ситуацію на ринку житлової нерухомості в 2018 році, і що відбуватиметься з цінами.

Віталій Шапран | головний фінансовий аналітик РА «Эксепрт-Рейтинг», к. е. н.

Влітку на ринку буде тривати ціновий штиль з явною тенденцією до падіння в найбільш неліквідних секторах.

Пропозицій багато, а ось ділова активність в Києві, особливо влітку, на нулі.

До осені ми чекаємо посилення курсових коливань і більш значного зниження цін на нерухомість саме в доларовому еквіваленті.

Причина в тому, що на ринку вже давно назріло надлишок пропозиції і потрібен лише поштовх для того, щоб обвалити ціни.

Щодо потенціалу для подальшого зниження цін, то він звичайно є: трудова міграція, слабка ділова активність в Києві, відсутність доступної іпотеки, слабкі темпи зростання доходів громадян, зростання цін на комунальні послуги, зниження населення в цілому по країні і т. д.

Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управляючих нерухомістю

будь-Яких змін на ринку до осені не варто очікувати.Традиційне літнє затишшя, домінування пропозиції над попитом, відсутність зростання купівельної активності — це не ті чинники, які сприяють зростанню цін.Ціни на житло істотно не зміняться до кінця року. Забудовники балансують на тонкій грані між вартістю квадратного метра і купівельним попитом. При нинішніх цінах попит не зростає, а якщо квартири подорожчають, може знизитися.

Коливання валютного курсу можуть стати головною причиною зміни вартості нерухомості. Якщо курс долара до гривні зросте більш ніж на 10 — 15%, то активність інвесторів зросте. Народна прикмета — з подорожчанням долара зростає і кількість покупців новобудов. Чи забудовники зможуть собі дозволити різко підняти ціни на квадратні метри. Але обіцяне збільшення мінімальної зарплати, подорожчання енергоносіїв і, як наслідок, подорожчання будівельних матеріалів, збільшення вартості будівельно-монтажних робіт і т. д. – можуть призвести до невеликого поступового зростання цін на квадратні метри в новобудовах. Потенціалу для зниження цін немає.

У 2017 — 2018 роках не зовсім добросовісні забудовники демпінгують за рахунок зниження якості будівництва, використання контрабандних і контрафактних будівельних матеріалів. Також збільшилася кількість будівництв з усіма ознаками будівельних пірамід. На цьому тлі добросовісні забудовники опинилися в невигідному становищі. Адже для того, щоб утримувати якість будівництва на належному рівні та вчасно виконувати свої зобов'язання, вони були змушені піднімати ціни на квартири.

Ольга Батова, заступник комерційного директора DIM Group»

Літо – сезон відпусток і, звичайно ж, у цей період продажі падають. Відповідно, забудовники намагаються стимулювати продажу додатковими акціями і «смачними» пропозиціями. При цьому вони намагаються скоротити бюджет на рекламу. У літні місяці вона менш ефективна і в перерахунку на одного цільового клієнта – дорожче.

Більшість забудовників планово підвищили ціни навесні. На цьому рівні вони протримаються до вересня. Я поки не бачу вагомих причин для істотної зміни цін і до кінця року. Планові подорожчання можуть бути пов'язані з більш високим ступенем готовності об'єктів, введенням в експлуатацію об'єктів в кінці року, а також сезонним збільшенням попиту восени і взимку.

Один з головних чинників, який може вплинути на зміну вартості житла в новобудовах – зміцнення курсу американської валюти. Якщо до кінця року долар подорожчає, що вже стало традиційним явищем в економіці, пропорційно зросте і вартість нерухомості.

Потенціал для зниження цін також є. Будуть запуски нових проектів. Це посилить конкуренцію між забудовниками, їм доведеться пропонувати знижки для залучення покупців. Але це стосується лише об'єктів на ранніх стадіях будівництва. Об'єкти на більш пізніх стадіях будівництва не будуть втрачати у вартості.

Ринок первинної нерухомості насичений новобудовами, з-за цього житло на вторинному ринку дешевшає. Споживачі, у яких на першому місці стоять ціна і швидке заселення, віддають перевагу вторинному ринку. Це теж може призводити до деякого зниження вартості житла на первинному ринку.

Але поки цього не відбувається. Ми бачимо тенденцію тільки на підвищення цін. А це означає, що економіка стає сильнішою — купівельна спроможність і рівень життя населення поліпшується, що, звичайно ж, радує.

Олена Шуляк, керівник сектору «Будівництво» Офісу ефективного регулювання (Better Regulation Office Delivery)

Основними чинниками, які впливають на розвиток ринку нерухомості, залишаються фінансові обмеження — низька купівельна спроможність, відсутність доступних кредитних програм та недостатній попит. Ці фактори домінують без змін починаючи з 2015 року.

За нашими оцінками, поточний індекс доступності житла (співвідношення ринкової вартості житла та доходів домогосподарств) в новобудовах знаходиться на кордоні між значеннями «обмежено доступне» і «абсолютно недоступне» за міжнародними критеріями. Це означає, що понад 90% населення не в змозі придбати житлову нерухомість без залучення додаткового фінансування. Ситуація хоч трохи, але поліпшується — на початку 2016 року цей індекс був глибоко в зоні абсолютної неприступності.

Ми бачимо, що ринкові ціни на новобудови в останні роки стабільні в гривні, незважаючи на двозначну річну інфляцію. Природно, витрати будівельників ростуть, створюючи передумови для підвищення цін на нерухомість. Невелика плавне підвищення цін складно зафіксувати на короткому періоді, зважаючи великої кількості акцій від забудовників, і загальної непрозорості ринку інвестиційних продажів на «первинці». Яких-небудь істотних факторів усередині будівельної сфери, з-за яких поточні ціни на нове житло можуть різко змінитися, ми не спостерігаємо. Якщо загалом в країні нічого не зміниться, то і на ринку «первинки» все залишиться по-старому.

Інша справа, що, як показує попередній досвід, потрясіння на валютному і фінансовому ринках зазвичай супроводжуються припливом коштів у гривні на ринок нерухомості. В Україні поза банківською системою звертаються понад 330 млрд. гривень готівки. Для порівняння: у 2017 році населення інвестувала в будівництво нового житла (включаючи індивідуальні будинки) 32,3 млрд. грн. Якщо якісь потрясіння змусять громадян інвестувати в ринок житла хоча б 1% від суми готівки поза банками, це створить сильний тиск на зростання цін.

Катерина Личана, начальник управління по роботі з партнерами ПАТ «Глобус»

Банк «Глобус» активно працює і розвивається на ринку іпотеки останні 2 роки. Позитивна динаміка очевидна. У 2017 році кількість іпотечних договорів збільшилася на 24%. Хоча в цілому частка іпотечних кредитів у загальній кількості кредитів, що видаються банками, усе ще залишається досить низькою.

Потенціал розвитку іпотеки в Україні є, він безпосередньо залежить від ситуації в економіці. Поки що співвідношення іпотечних кредитів до ВВП України на рівні 5,1%. Для порівняння: у Чехії цей показник становить 13%, а в Польщі – 19,6%. Трійка лідерів: Нідерланди (106,2%), Данія (100,9%) і Великобританія (83,7%).

Значних коливань цін на ринку первинної нерухомості до кінця 2018 року не буде. Передумов для цього немає, навіть не дивлячись на збільшення конкуренції. Кількість продажів не знижується. Крім того, активувалися банки, які активно почали працювати в іпотечному кредитуванні на первинному ринку. Це дає забудовникам додатковий інструмент для продажу.