Квартирка в Європі: як придбати нерухомість за кордоном і яка від неї користь

Закордонна нерухомість все більше вабить українців. Ріелтори кажуть, що число операцій на вітчизняному ринку житла зростає незначно   близько 6-7% за 2018 рік. Динаміка по закордонним квартирах і комерційним об'єктам помітно вище — плюс 10-15%.

Потенційних покупців, готових витратитися на квартиру, готель чи ресторан за кордоном, як правило, цікавить два питання: як на цих об'єктах можна заробити і реально отримати якісь бонуси від «приймаючої країни», наприклад, вид на проживання або громадянство, — відзначає ріелтор Марина Сорокіна.

«Мінфін» розбирався, в яких країнах можна купити нерухомість з максимальною вигодою і скільки на це потрібно витратити.

Відпочити і підзаробити
Самі ріелтори ділять закордонну нерухомість на дві категорії. Перша   порівняно недорогі об'єкти вартістю до 100-200 тис. євро «для себе». Їх  можна використовувати, скажімо, для відпочинку або проживання власній сім'ї або здавати в оренду.  Друга - більш дорогі (від 250 тис. євро) — «інвесторські». Останні дозволяють розраховувати на так звану «золоту візу», яка дає право на проживання. Зрозуміло, що паралельно елітною нерухомістю можна користуватися за призначенням — жити там або здавати в оренду.

Більшість українців цікавить нерухомість економ-класу — вартістю до 100-200 тис. євро. Хоча вона не дає права претендувати на вид на проживання, це все ж непогана інвестиція, — говорить Марина Сорокіна.

Покупців з бюджетом до 200 тис. євро найчастіше цікавлять квартири або комерційні об'єкти в країнах Східної Європи — Польщі, Угорщини, Чехії та ін. Або на морських курортах — Болгарії, Греції, Іспанії.

Східноєвропейські переваги пояснюються просто. Ціни у найближчих до нас країнах нижче західноєвропейських, як мінімум, у 1,5-2 рази. Крім того, місцеві ринки зараз на підйомі, і ціни щорічно збільшуються на 7-10%, так що з часом є шанс вигідно перепродати своє майно. Плюс — можна непогано заробляти на здачі його в оренду. 

наприклад, у Гданську однокімнатна квартира в новому будинку площею до 40 кв. м обійдеться приблизно в $73 тис. Така ж на вторинному ринку пропонується за $88 тис. Але при цьому варто враховувати, що ціни на вторинному ринку завжди закладається торг в 7-8%, так що підсумкову вартість можна знизити до $81 тис., — відзначають в компанії «Польський консультант».

У Варшаві ціни вище приблизно на 20%. Така ж одиничка в новому будинку буде коштувати вже близько $92 тис., а в старому — $103 тис. При цьому важливо враховувати, що первинка в Польщі продається приблизно в такому ж стані, як і у нас — під чистову обробку, тому знадобляться чималі кошти на ремонт. Але в Польщі навіть іноземець може отримати іпотеку. Для цього потрібно довести наявність стабільного доходу від 2 тис. євро в місяць (краще — від власного бізнесу) і мати перший внесок 20% від вартості об'єкта. Відсотки для українця будуть вище, ніж для жителя ЄС — 5% проти 3%. Терміни кредитування — до 45 років.  

Здавати житло в оренду в тій же Польщі не так вигідно, як у нас. У Києві одиничку за $30 тис. реально складати від 6 тис. грн. (тобто приблизно по $200 у місяць). В рік виходить $2,4 тис. Повернути вкладення можна за 12,5 років. 

Одиничку у Варшаві за $100 тис. доларів можна здавати в оренду за $400-450 у місяць (без урахування комунальних платежів). У рік це до $5,4 тис., а термін окупності такого житла складе більше 18 років.

Але зате у Польщі ціни на нерухомість ростуть на 10-12% в рік, а в Україні в доларовому еквіваленті в останні роки тільки падають. Тому нерухомість в Східній Європі дозволяє, як мінімум, зберегти заощадження, — відзначає незалежний консультант по закордонній нерухомості Тимур Багаєв.

Більше заробити можна на курортної нерухомості. Мабуть, найбільш доступні ціни зараз на апартаменти в Болгарії. Купити невелику квартиру-студію там можна від 23-25 тис. євро. Приміром, за 23 тисячі пропонується студія площею 40 кв. м з ремонтом і навіть меблями в новому житловому комплексі на курорті Святий Влас. А за 25,5 тис. — аналогічний об'єкт в більш розкрученому Сонячному березі. У сезон таке житло реально складати, як мінімум, на 30 євро на добу, що дозволить заробити близько 5 тис. євро в рік. Тобто термін повернення інвестицій — менше 5 років.

Правда, є і підводні камені. У останні роки в Болгарії налаштували так багато житла (чималу частину якого скупили іноземці як раз під здачу), що тепер забезпечити постійну завантаження апартаментів дуже непросто. Плюс — потрібно враховувати витрати на комуналку, обслуговування об'єкта — від 50-100 євро на місяць.

«Не дивно, що багато хто намагається позбутися від болгарських квартир і виставляють їх на продаж», — говорить Тимур Багаєв. Приміром, на українському майданчику ОЛХ квартира в Сонячному березі площею 54 кв. м пропонується за 25 тис. євро вже з ремонтом і меблями. За такі гроші в новому ЖК реально купити квартиру до 40 квадратів. Схожа ситуація зараз спостерігається також в Іспанії. Там після кризи також почали активно будувати курортне житло і продавати його іноземним інвесторам. Тепер невдалі рантьє спішно намагаються позбутися житла, за зміст якого потрібно платити до 150 євро в місяць. 

Тому експерти радять: при купівлі нерухомості біля моря коштує вивчити місцевий ринок оренди і зіставити його з потенційним туристичним потоком. Крім того, не варто купувати свідомо неліквідні апартаменти, нехай і за низькою ціною. Скажімо, квартиру в кілометрі від пляжу навряд чи вдасться вигідно здати в сезон. Втім, в таких апартаментах завжди можна відпочивати зі своєю сім'єю, заощаджуючи при цьому на готелях.

«Золота віза» за півмільйона євро
Ті, у кого є від 250-500 тис. євро, можуть розраховувати не тільки на придбання ліквідної нерухомості, але і на отримання виду на проживання, який з часом дає право на громадянство в Європі.

Так звані «золоті візи» в обмін на інвестиції в Європі дають багато країн, зокрема, Португалія, Греція, Іспанія, Мальта, Латвія, Кіпр, Болгарія. Правда, невідомо, як довго проживуть такі програми. Наприклад, недавно про згортання видачі «золотих» віз в обмін на купівлю нерухомості заявила Болгарія. Як пояснив міністр економіки Еміл Караниколов «перевірка показала, що істотного економічного ефекту це не дає». У Болгарії, щоб отримати ВНП, потрібно вкласти в нерухомість не менше 500 тис. євро.

Є питання і по іншим країнам. В Єврокомісії, зокрема, вважають, що Кіпр, Мальта та Греція занадто часто видають «золоті візи» громадянам з пострадянського простору. Із-за цього, нібито, частішають випадки відмивання грошей, корупції та різних злочинних схем. У Великобританії з цієї ж причини з початку 2018 року призупинили видачу віз для інвесторів. Її можуть відновити в цьому році, але тільки після ретельного аудиту фінансового стану потенційного інвестора незалежної британської компанією.

Втім, вскочити в останній вагон все ще можна. Як розповів керівник агентства «Мигронис» Анатолій Летаев, отримати ВНЖ, наприклад, в Португалії можна, купивши житлову або комерційну нерухомість вартістю не нижче 500 тис. євро. «При цьому можна придбати кілька об'єктів — головне, щоб підсумкова сума операції була не нижче необхідної. Можлива і більш бюджетна купівля — в об'єкти старше 30 років достатньо інвестувати 350 тис. євро. Правда, така нерухомість може вимагати значних витрат на відновлення, так і продати її в майбутньому може бути нелегко. Термін необхідного утримання нерухомості (до продажу) — 5 років», — розповів Летаев.

Варто відзначити, що на 500 тис. євро в Португалії особливо не розгуляєшся. За такі гроші можна купити, приміром, офіс площею 100 кв. м у центрі Лісабона, який в подальшому можна здавати в оренду приблизно за 2-3 тис. євро в місяць. Чотирикімнатні апартаменти в центрі Лісабона потягнуть майже на 700 тис. євро.

Схожі ціни на нерухомість та умови отримання ВНЖ в Іспанії. Правда, там не дозволяється продавати житло. Точніше, інвестор може змінювати об'єкти, але завжди залишатися при нерухомості. Зате з-за більш розвиненого туризму, є можливість більше заробляти на оренді, ніж у тій же Португалії.

Вид на проживання «зі знижкою»
В Греції, щоб отримати ВНЖ, достатньо придбати нерухомість за 250 тис. євро, що і приваблює потенційних покупців, — розповідають ріелтори. Ще один плюс — місцевий ринок тільки починає відновлюватися після кризи, тому ціни знаходяться буквально на дні. Але вони вже почали показувати позитивну динаміку і на продажу, і по оренді. Так що в майбутньому таку нерухомість можна буде вигідно перепродати, — говорить Летаев. ВНП в Греції оформляють через 2-3 місяці після операції, але претендувати на громадянство можна буде лише через 7-10 років.

За такі ж гроші — 250 тис. євро   можна отримати посвідку на проживання в Латвії. Якщо мова йде про латвійської глибинці, там дозволяється придбати два об'єкта по 125 тис. ВНП тут діє п'ять років, але підтверджувати його потрібно щорічно. Ще один мінус — заробити на латвійської нерухомості буде набагато складніше, ніж, скажімо, на грецькій. Але й ціни на житло і на комерційні об'єкти в Литві невисокі. Скажімо, за 255 тис. євро можна придбати двоповерховий особняк з басейном у Ризі з елітним ремонтом і дорогими меблями, площа ділянки — 17 соток.

В курортній Юрмалі за 260 тис. євро пропонується ділянка землі під забудову площею 15 соток (що дешевше, ніж в околицях Києва). У той же час в Греції за 300 тис. євро можна купити таунхаус площею близько 90 кв. м в районі Халкідікі. А за троячку площею 100 кв. м в Афінах в новому ЖК доведеться викласти 420 тис. євро.

На Мальті ВНП обіцяють за покупку нерухомості від 270 тис. євро. Є спосіб ще дешевше — оренда квартири на суму не менше 10 тис. євро в рік (на термін не менш 5 років). В Мальті за такі гроші реально купити апартаменти площею 60-70 кв. м у новому ЖК, але не на першій лінії біля моря. Ціни на особняки стартують від 800-900 тис. євро.

На Кіпрі отримати «золоту візу» можна в обмін на інвестиції в нерухомість від 300 тис. євро. За такі гроші там реально купити двокімнатну до 70 кв. м в одному з курортних міст (скажімо, Лімасолі). Здавати в курортний сезон її реально за 50 євро в добу, а це близько 15 тис. євро в рік. Але все одно терміни окупності непристойно високі — до 20 років. Плюс — претенденту на ВНП потрібен депозит в місцевому банку на 30 тис. євро (зняти гроші можна буде лише через три роки) та підтвердження доходів — не менше 30 тис. євро для покупця плюс по 5 тис. євро в рік на дітей.

А як же гроші
На купівлю нерухомості за кордоном не потрібно ніякої ліцензії. А ось з переказом коштів все не так просто. 

Курс на боротьбу з відмиванням грошей змушує Європу «перебирати» покупцями нерухомості. Приїхати з мішком грошей і купити квартиру за готівку навряд чи вийде. Особливо, якщо мова йде про дорогої нерухомості, що дозволяє претендувати на ВНП.

Українцю доведеться обзавестися рахунком в іноземному банку, куди можна перевести заощадження з вітчизняної фінустанови. При цьому, згідно з правилами НБУ, можна перевести на зарубіжний рахунок не більше 50 тис. доларів в рік. До недавнього часу для цього потрібно було отримувати ще й електронну ліцензію, але з 7 лютого 2019 року, згідно з новим законом про валюту, вона вже не знадобиться. Хоча квота в 50 тис. при цьому залишиться.

Крім того, можна вивозити за кордон готівкою по 10 тис. євро на кожного члена сім'ї. При цьому потрібна довідка про те, що ці гроші були зняті з банківського рахунку в Україні. А щоб поповнити ними ваш рахунок в європейському банку, доведеться надати докази легальності отримання коштів — наявність власного бізнесу з певними доходами, висока зарплата, з якої сплачено податки та ін