Криза на ринку новобудов: бум переуступок і падіння ціни "квадратів"

  Експерти розповіли, як забудовникам доведеться кооперуватися з банками і чому ціни будуть продовжувати падати

 
Ринок первинної нерухомості сьогодні в підвішеному стані: з одного боку – людей, які потребують житло, як і раніше багато, як і тих, хто вважає вкладення грошей у нерухомість хорошою інвестицією. З іншого – вони бояться витрачати накопичене, тому що із-за постійного зниження цін на житлові метри високий ризик опинитися біля розбитого корита: все більше будівництв в країні заморожують, а передбачити це заздалегідь практично нереально.

"Сьогодні" з'ясувала, як йдуть справи з новобудовами і чого очікувати інвесторам до кінця року. За прогнозами експертів, забудовники будуть активніше шукати банки-партнери, які зможуть кредитувати інвесторів і добудовувати чужі недобудови. Авот цінами пророкують подальше повільне "танення".

На ринку спостерігають бум переуступок
У серпні і вересні, за даними аналітиків ринку нерухомості, продовжився курс на зниження ціни квадратного метра в новобудовах. Це призвело до того, що погано-бідно, але кількість угод зростало, причому з великим темпом, ніж у цей же період в минулому році. "В липні 2016 року було продано 403 квартири, а в серпні - 364. У липні ж 2017 року зафіксовано 613 проданих квартир в новобудовах, а в серпні - 634 угоди. Так що в цьому році, по мірі зменшення ціни квадратного метра, кількість угод зростало з кожним місяцем", - наводить приклад статистики аналітик SV Development Сергій Степенко. І він, і його колеги вважають, що навряд чи до кінця року виникне ситуація, яка зіб'є
фактичний купівельний попит.

АКТИВНІШЕ ДЕШЕВШАЮТЬ РОЗКІШНІ. Консалтери відзначають: за попитом всі перетягнув ковдру на себе економсегмент. За різними даними, його частка в продажах - 69-79% в середньорічному розрізі. Інше поділяють між собою бізнес- , еліт - і делюкс , з перевагою першого сегмента. При цьому найактивніше дешевшали трьох-, чотирикімнатні квартири і більше. "На них попит найнижчий, навіть незважаючи на падіння цін. В обслуговуванні це житло влетить в таку копієчку, що великі сім'ї воліють тулитися в двушках - в надії, що колись ситуація зміниться. Відповідно до цієї філософії, знову в моді просто невеликі однушки замість смарт-квартир", - розповідає брокер в сфері продажів первинки Данило Макаренков.

 
Переуступка намагається конкурувати із звичайною продажем
ПЕРЕУСТУПКА. Ще одна цікава тенденція на ринку "первинки"  - зростання пропозицій про переуступку (по суті, так називається продаж квартири в недобудованому будинку). За підрахунками ріелторів, таких пропозицій стало більше приблизно на третину.

"Ті, хто купив житло на етапі котловану з метою заробітку, зараз намагаються отримати готівку, щоб виручити більше грошей - вони нервують, що ціна метра тане. Звичайно, серед них є і ті, хто купував для себе, але плани на майбутнє помінялися, а це найбільш реальний спосіб повернути гроші з невеликим прибутком, - пояснює ріелтор Дмитро Берестовий. - Зустрічалися мені нещодавно навіть оголошення про переуступку у проблемних будинках, де нібито намітилися зрушення в добудові/підведенні комунікацій".

Розстрочку дають, а іпотеку – бояться
Розстрочка від забудовника - паличка-виручалочка для багатьох покупців. Її на різних умовах надають багато девелопери. Повністю безпроцентну, правда, готові дати лічені оператори ринку, причому в процесі уточнень нерідко виникає необхідність якихось додаткових витрат, які все одно виливаються в ціну вище початкової. Причому вартість метрів при розстрочці не фіксується, так що готова квартира може коштувати і дорожче. Строки виплати теж невеликі: дають розстрочку тільки до моменту здачі будинку.

"Якщо до кризи були забудовники, які погоджувалися на розстрочку, нехай вже і під певну ставку, і вели тривалі відносини з інвестором, то зараз таких важко знайти. Їм невигідно після здачі будинку і переходу на новий об'єкт будівництва по крупинці збирати борги, не несуть прибуток", - пояснює Сергій Степенко.

Ще один варіант покупки житла - іпотека. Але з нею все ще гірше: банки не поспішають позичати українцям великі суми. Та й українці на "драконівські" умови банків (ставки в районі 30% річних) брати її особливо не поспішають.

"Є ймовірність отримати позику у тих, хто довів платоспроможність, і позичає в банку малу частину від вартості обраного житла", - пояснюють в банках.

На питання про відновлення житлового кредитування розводять руками: "Як показує міжнародна практика, іпотека та автокредитування пожвавлюються, коли процентні ставки досягають 6-8%. Але в Україні ставки завжди були вище, і сплеск кредитування можливий, коли вони опустяться хоча б до 10%. Якщо в 2017 році інфляція, як очікується, складе 6%, а в 2019-му - 5%, то пропозиція таких продуктів з'явиться вже в кінці наступного року. Ми вже повернули автокредитування, хоч поки і не масштабно. Думаю, іпотечне кредитування в продуктовій лінійці у нас з'явиться в наступному році", - каже голова правління АТ "ОТП Банк" Тамаш Хак-Ковач.

Доводити до розуму чужі недобудови не хочуть
За даними Держстату, зараз в Україні налічується більше 16 тисяч об'єктів незавершеного будівництва. З них близько 11 тисяч - житлові будинки. Тільки по Києву числиться близько 700 недобудов. Постраждали сотні тисяч інвесторів, адже інші забудовники реанімують не більше десятка чужих "заморозок", а судові позови проти несумлінних компаній, як показує практика, можуть тривати роками. В Конфедерації будівельників України наголошують: знайти охочих взяти на себе об'єкт складно, так як процедура забюрократизована, трудо - і времяемкая. Але такі є: приміром, корпорація "Укрбуд" вже завершила будівництво кількох недобудов за 5 років і займається ще двома об'єктами, кинутими іншими забудовниками, причому один з них стояв недобудованим більше 15 років! До добудови останнього об'єкта поки ще не приступали - йде оформлення необхідної дозвільної документації.

 
Добудовувати чужі об'єкти – процес тривалий і вельми недешевий
"Про конкретних технічних подробицях можна буде говорити після отримання всіх дозволів та затвердження плану добудови. Але вже зрозуміло, що деякі конструкції доведеться замінити, так як вони зношені і не відповідають сучасним тенденціям будівництва", - пояснює прес-секретар "Укрбуд" Гліб Шемовнев.

В компанії називають ще одну проблему завершення недобудов - забезпечення інтересів клієнтів, які вклалися у житло при попередньому забудовника. Часто, якщо початковий план будівництва змінюється, людей доводиться індивідуально переконувати дати дозвіл на зміну планування або метражу. Часто просто розшукати всіх інвесторів і підтвердити їх майнові права.

Але з останнім добудованим об'єктом випадок по-своєму унікальний: 136 квартир вже повністю викуплена 121, постраждалі інвестори об'єднані в закрите акціонерне товариство, а вся інформація про них зібрана у "доглядальника" за недобудом арбітражного керуючого. Доплатити доведеться тільки тим, у кого за оновленим проектом збільшиться метраж.

Прогноз: затишшя без обвалу цін
В агентствах нерухомості говорять, що поки від остаточного ступору ринок "рятують" кілька факторів. Це "успокоившаяся" деальвация (хоч і на тлі падіння купівельної спроможності), а також націленість деяких українців купити свої метри, звідки їх вже ніхто не вижене, замість орендованих. Така ж ситуація, при нинішньому розкладі, збережеться і до кінця року.

"На ринку збе­з'єднування відкладений попит. Люди, яким, наприклад, трохи не вистачає грошей, а з іпотекою/розстроченням вони зв'язуватися не хочуть, вважають за краще докопить потрібну суму. А інші очікують просідання ціни, щоб купити більше метрів, чим можуть зараз, – розповів директор столичного агентства нерухомості Валерій Ломоносов. – Тому купувати будуть ті, хто вважатиме, що чекати далі нікуди".

ДОРОГО УТРИМУВАТИ. Не грає на користь ринку і те, що, з одного боку, собівартість будівництва тільки дорожчає, а з іншого – що утримувати житло деяким власникам стає все важче з-за злетів "комуналки". Підвищення мінзарплати ж, за словами експертів, "съелось" податками (на нерухомість, на розкіш) та подорожчанням життя в цілому.

"Підвищувати ціни забудовники не можуть: купівельна спроможність погіршилася. Але і виправити ситуацію вони не в силах, так як знижувати вартість квадратного метра вже нікуди, – пояснює аналітик SV Development Сергій Степенко. – Багато продають метри по собівартості, але будинки здаються порожніми на 50-60%. Тому, за моїми прогнозами, обвалу не буде, а така млява ситуація, як зараз, збережеться і до кінця року, якщо ніяких політичних економічних форс-мажорів не трапиться. Можливо, прикрасять статистику продажів святкові акції, але й це не факт".

Терміни: зірвані у всіх
За даними ІАП "Столична нерухомість", в серпні 68 операторів ринку нерухомості пропонували до продажу квартири в 180 об'єктах будівництва Києва. В це число ввійшли як залишилися непроданими метри в житлових комплексах, введених в експлуатацію, так і житло в будинках, будівництво яких триває. Всього за рік на ринку з'явились 7 нових "гравців" (в серпні 2016 р. пропонував квартири 61 оператор) і 32 об'єкта будівництва (а серпні 2016-го в аналітиці вказувалося 148 об'єктів будівництва). В основному це житло экономсегмента (32%) і класу "комфорт" (30%).

Найактивніше забудовуються Голосіївський район столиці (18% всього столичного житла), Солом'янський та Дарницький райони (по 14%), Шевченківський та Печерський (13% і 12% відповідно). Менше житла зводиться в Дніпровському районі (8% новобудов), Святошинському (7%), Подільському (6%), Оболонському (5%) та Деснянському (3%).

До кінця вересня, за інформацією експертів ринку, старт продажів очікується ще мінімум у п'яти комплексах, а ще близько десяти продажів "з котлованів" варто очікувати до кінця року. При цьому до кінця року здадуться в експлуатацію лише лічені РК: в основному всі забудовники вже затримали рядків здачі.