Коли обвалиться український ринок нерухомості?

Експерти попередили українців про подальше падіння цін на квадратні метри і передрекли поява нових «Еліта-Центрів»
На ринку житлової нерухомості назріває черговий криза. Експерти говорять про новий «міхурі», який може лопнути вже в наступному році. Про це повідомив незалежний експерт з питань нерухомості Ярослав Цуканов. За його словами, український ринок зараз знаходиться приблизно в тому ж стані, що і перед кризовим обвалом після 2008 року.

«Пропозиція нового житла значно більше, ніж існуючий попит. Ми не знаємо, що збираються робити забудовники, які нарощують темпи будівництва», — розповіла президент ВГО «Ліга експертів України» Світлана Бовсуновська.

Житла багато — грошей мало
За даними статистики Мін'юсту, на яку посилаються в «Лізі експертів України», в 2007 і 2008 роках було введено в експлуатацію 95 і 94 тис. квартир, відповідно. В 2015-2016 роках ці цифри склали вже 120 і 113 тис. квартир.

При цьому можливості потенційних покупців різко знизилися. За словами Світлани Бовсуновський, ще кілька років тому «споживчий кошик» середнього покупця нерухомості становила $100 тис., а тепер тільки $20 тис.

«В результаті, житло, яка проектувалася і будувалася в останні три роки вже стало не актуально. Всіх цікавить малогабаритне і дешеве житло, а перебудувати існуючі проекти нереально», — помітила Бовсуновська.

В результаті, за словами експертів, забудовники йдуть на будь-які хитрощі, щоб збути залежану нерухомість.

«Якщо на піку продажів в 2007 році було реалізовано більше 837 тисяч квартир, з яких 267 тисяч   за договорами іпотеки, то в 2016 році в борг купили лише трохи більше 15 тис. квартир. При цьому 80% таких угод являють собою договору розстрочки від забудовника», — розповів віце-президент ВГО «Ліга експертів України» Андрій Гусельников.

Вже є випадки, коли забудовники готові взяти стару квартирупотенциального покупця в рахунок часткової сплати за нове житло.

«Це реальний актив з правовстановлюючими документами, а нове житло ще невідомо, чи буде введено в експлуатацію», — зауважив Ярослав Цуканов.

Ціни і кількість угод падають
Результатом нестачі грошей стало скорочення ринку нерухомості за двома основними показниками: кількістю угод і вартості житла.

При значно більшому реченні введеного в експлуатацію житла (ніж у 2007 році), в 2016 році було продано вдвічі менше квартир: 409 тис. проти 837 тис. у 2007-м.

 
Одночасно на первинному і вторинному ринку житла в цьому році відзначається падіння середніх цін. Так, за даними порталу ЛУН.иа середня вартість квадратного метра в столичних новобудовах просіла з 22,5 тис. грн. у минулому вересні до 21,5 тис. грн. у серпні 2017 року.

Падають і ціни на вторинному ринку. Так, за даними «Ліги експертів України», за перші шість місяців 2017 року вартість старого житла скоротилася в середньому на 9% щодо того ж періоду 2016 року.

Лідером по зменшенню цін на вторинному ринку став Дніпро, де метри подешевшали на 10,2% до $535/кв. м. Менше всього просіло в вартості старе житло у Львові — на 6,6%, до $832/кв. м. Київ знаходиться посередині з показниками падіння на 7%, до $1056/кв. м.

Прогнози на майбутнє
За прогнозами Андрія Гусельникова, за підсумками року вторинка впаде в ціні на 12%, а первинний ринок подешевшає на 7%. Приблизно на ті ж 7-8% просядуть розцінки на новобудови, введені в експлуатацію. Знову-таки йдеться про падіння цін у доларовому еквіваленті.

«Первинка після введення в експлуатацію стає вторічкой і має класифікацію бізнес, еліт та економ. Бізнес і еліт — це центральна частина Києва. Воно може подешевшати на 7-8%. Так як на ціну впливають матеріали, з яких побудований будинок і інфраструктура», — уточнив Андрій Гусельников.

Але навіть в гривнях ціни йдуть на спад або стоять на місці. Так, аналітики Інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість» зазначають, що в серпні 2017 року квартири подешевшали у всіх сегментах, крім бізнес-класу, де зазначено подорожчання на рівні 1,1% — до 31,7 тис. грн. за кв. м.

Експерти не прогнозують у другому півріччі істотного зростання попиту, і при відсутності форс-мажорних обставин, очікують продовження поточного тренда на поступове сповзання ринку. Так як величезний розрив між пропозицією і попитом буде тиснути на ціни.

«У Києві різниця становить 18-20 разів. Наприклад, при будівництві 200 квартир вдається продати десяток. Тому вже в наступному році цей міхур може лопнути і в найближчі два-три роки багато будівництв заморожені. Не тому, що забудовники хотіли обдурити інвесторів, а тому що цей бізнес стане абсолютно невигідний», — вважає Ярослав Цуканов.

За його словами, на вторинному ринку нічого подібного не трапиться. Тут при збільшенні пропозиції падає ціна і продавці або знімають об'єкти з продажу, або намагаються здати квартири в оренду.