Як будуть зносити хрущовки

В Україні зараз потрібно зносити цілі мікрорайони, які забудовані хрущовками

Не секрет, що житловий фонд в Україні вже порядком застарів. Зараз реконструкції потребує половина житлового фонду країни. Міністерство регіонального розвитку довгий час обіцяв розробити законопроект, який дозволить вирішити цю проблему. І ось, днями прес-служба відомства заявила, що законопроект майже готовий, і він дозволить зносити і реконструювати застарілі будинки без 100% згоди мешканців. Сайт "Сегодня" розповідає, як буде відбуватися знесення будинків, які є ризики, і це справді необхідно.

Що пропонує новий законопроект
За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 р. в Україні понад 50% житлового фонду застаріло та потребувало реконструкції, а 7,5% (75 млн м кв) і зовсім були непридатні для життя. Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі об'єктів, які необхідно реконструювати – це переважно хрущовки і сталінки.

Щоб вирішити цю проблему, є два шляхи: реконструювати будинки або ж знести їх, якщо вони абсолютно непридатні для життя. Але, згідно із законом, який був прийнятий ще в 2006 р., щоб почати реконструкцію житлового будинку, потрібно отримати згода 100% мешканців. Такі норми робили реконструкцію та знесення житла абсолютно неможливими, тому що складно уявити ситуацію, в якій абсолютно всі мешканці дадуть свою згоду.

В новому законопроекті, який розробляє Мінрегіон, цю норму замінили. Так, незабаром, для початку реконструкції потрібна згода не менше 75% мешканців, а не всіх.

"Цю норму ми ще будемо обговорювати, адже це питання один із ключових. Зараз у чинному законі прописана обов'язкова згода 100% мешканців будинків на проведення майбутньої реконструкції. Проте в реальних умовах сьогодні це практично неможливо", – каже заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе.

У міністерстві пояснюють: те, які будинки будуть підлягати знесенню, і реконструкція яких неможлива без відселення, буде визначатися на підставі проектної документації на реконструкцію, яка пройшла відповідну процедуру обговорення і затвердження.

Передбачається, що мешканців таких будинків відселятимуть у межах кварталу (мікрорайону), який реконструюється. Також мешканцям потрібно надати умови не гірше тих, які у них були.

Знесення житла: чого бояться українці і чому це необхідно
Незважаючи на те, що житловий фонд в Україні дійсно знаходиться в жалюгідному стані, населення дуже скептично ставиться до можливої реконструкції, а тим більше, знесення житла. І для цього є чимало причин: українці побоюються, що вони можуть просто залишитися без своєї житлоплощі після того, як їх переселять, а старий будинок знесуть.  Ми дізналися у експертів, чи справді потрібно зносити старе житло, і які є ризики.

 
"Знесення житлових будинків за згодою 75% власників житла – це завжди істотний ризик. На сьогодні практично відсутні механізми, які гарантують захист інтересів власників сносимого житла. Тому є підстави очікувати досить гострої реакції від населення. І якщо в сусідній Росії, в Москві подібний підхід поки не викликав кардинально негативної реакції, то в Києві, де більш розвинене громадянське суспільство, розвиток ситуації може бути непередбачуваним. Мають місце два типи проблем:

спотворення думки жителів будинку (підтасування результатів, силовий тиск з боку забудовників або зацікавлених осіб;
не прийняття до уваги реальних побажань при розселенні", – каже в коментарі сайту "Сьогодні" глава агентства "Євро Рейтинг" Григорій Перерва.
Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта зазначив, що ідея про знесення житла – правильна, але суспільство дуже негативно ставиться до таких проектів.

 
"Глобально – це правильна концепція і правильний напрямок, тому що житло зношується. Зараз є нові технології, тому, ті вимоги, які були раніше, застаріли і морально, і фізично. Тому ідея правильна. Наскільки вона реалізується? Мені здається, що 75% у цій ситуації не допоможуть. Тих, хто не дав згоду, як будуть виселяти? Силою? Ось, в будинку живе 100 чоловік, 75 з них дали згоду, решта 25 не дали, як їх виселяти?

Питання не в тому, як передбачити порядок законом, питання в тому, наскільки готові власники і соціум до таких проектів. Це найголовніша проблема. Люди не довіряють таким ініціативам, вони вважають, що їх можуть обдурити, наприклад, забрати це і не дати натомість нічого нового", – пояснює Юрій Піта.
Григорій Перерва, в свою чергу, додає, що, в той же час, приймати рішення по застарілого житлофонду необхідно, адже терміни експлуатації хрущовок або підходять до завершення, або вже завершилися. А подальше затягування питання може обернуться значними техногенними катастрофами, наслідки яких виявляться набагато більш чутливими для великих міст, ніж виступи невдоволених жителів.

 
"Запропонований механізм неідеальний, але на даному етапі – єдино можливий. Дуже важливо, щоб у ході його реалізації здійснювався жорсткий контроль за дотриманням прописаних у законодавстві вимог в частині захисту інтересів жителів. А також, щоб паралельно виділялися кошти, модернізувалася і розширювалася інфраструктура, пов'язана з комфортним проживанням. В іншому випадку отримаємо інструмент лобіювання інтересів великих забудовників", – розповів Перерва.
Президент Асоціації фахівців з нерухомості України додає, що для реалізації цієї ідеї потрібно більше говорити про неї. Розповідати про переваги, забезпечити гарантії. Та й багато політики і великі забудовники люблять спекулювати на цій темі.

 
"Адже нині одні кажуть, що це добре, а інші, що це обман. І люди не розуміють, так добре це, чи погано. Зрозуміло, що можуть бути мінуси, але треба і говорити про плюси", – резюмував Піта.

Знести або реконструювати: як вибрати правильний варіант
Як буде проходити процедура знесення та реконструкції будинків в Україні, поки незрозуміло. Так, наприклад, до недавнього часу в Німеччині знесенню підлягав кожен 10-й будинок, що місцевий уряд і зробило, таким чином, відновивши 75% житлового фонду. У Польщі вирішили вдатися не до таких радикальних методів, але за реконструкцію житла також взялися, зараз у них оновлено вже більше 50% житлового фонду.

Знести або реконструювати будинок – рішення непросте, тому, як повідомляють у Мінрегіоні, воно буде прийматися зважено, на підставі документів і того, в якому стані перебуває будівля. Адже в українських реаліях дійсно є чимало будинків, які просто не підлягають ремонту. Григорій Перерва пояснює, що існують приклади як масового знесення старих будівель, так і їх реконструкції. Основна відмінність підходів полягає в джерелах фінансування.

 
"Як правило, знесення старої забудови проводиться в розрахунку на захід приватного інвестора, здатного не тільки компенсувати витрати жителів хрущовок, але і мати достатній резерв коштів, щоб побудувати новий будинок на місці знесеного. Чим більше знесено, тим цікавіше реалізація тут нових проектів багатоповерхової забудови, оскільки можна розраховувати на більший прибуток. В силу цих причин нецікавим є знесення 1-5 будівель (за винятком центру), або будівництво на їх місці малоповерхової забудови. У свою чергу, це може призвести до кількох проблем: кардинальної зміни сформованого ладшафта місцевості, зростання навантаження на інженерні мережі соціальної та фінансової неспроможність інвестора", – заявляє Перерва.
Він додає, що, на його думку, зносити будинки будуть в масштабах кварталів/мікрорайонів і забудовувати їх висотками. Типовий приклад – забудова території в районі метро Чернігівська, де раніше розташовувалися 2-3-поверхові житлові будівлі, побудовані в 40-50-х роках.

Юрій Піта також говорить, що в Україні дійсно потрібно зносити цілі мікрорайони, адже там повністю застаріли будинки і комунікації.

 
"Для того, щоб проект був успішним, потрібно зносити мікрорайони. А якщо це буде один будинок, то нічого не вийде. Треба брати мікрорайон, де 20 будинків, зводити на цьому місці новий мікрорайон. Якщо знести один будинок, то нічого не вийде, треба міняти комунікації, які йдуть до цих будинків, прибудинкову територію і т. д. Тоді буде цікаво і привабливо. А якщо знести одну хрущовку, а навколо залишити всі хрущовки – ну, що ж це за будинок, хто захоче там жити?", – підсумував Юрій Піта.