З 200 побудованих квартир українським забудовникам вдається продати не більше десяти?

Останнім часом будівельні аналітики стали все частіше говорити про можливе великому просідання ринку первинної нерухомості, як столиці, так і в регіонах, і відповідно, суттєвого падіння цін на квартири до початку 2018 р. А вже сам наступний рік вони схильні називати чи не роком колапсу це ринку.

Фахівці компанії «Ліга експертів України» заявили, що на ринку первинної нерухомості вже в даний час спостерігається значний перекіс між попитом і пропозицією не на користь першого.

Аналітики цієї компанії також запевняли, що нині з 200 побудованих квартир українським забудовникам вдається продати не більше десяти. Якщо це дійсно так, то ринок «первинки» сильно лихоманить. Що насправді відбувається з цінами на первинне житло на різних етапах його споруди нині і що нам очікувати в найближчі місяці?

Як зазначив «і» віце-президент ВГО «Ліга експертів України» Андрій Гусельников, сьогодні на ринку первинного житла спостерігається надлишок квартир: «Люди не стали жити краще за останні роки, тому об'єктивних причин для зростання обсягів продажів на первинному ринку я не бачу. Пропозицій зараз в рази більше, ніж попиту. Забудовники змушені знижувати ціни на житло, що будується або практично здане в експлуатацію житло. Вони можуть придумати різні методи залучення потенційних покупців, наприклад, ремонти в квартирах, різні святкові знижки, надання на кілька років розстрочок і т. д. Однак ринок вже готовий до зниження цін, і вони будуть продовжувати знижуватися і далі, може бути навіть і різко».

Подібні оцінки ситуації звучали і на початку року. Тоді аналітики говорили про те, що людям не цікаво купувати житло, розглядаючи його як засіб вкладення грошей. Тому нібито вони прагнуть закупити побільше валюти та зберігати і примножувати її різними засобами, включаючи оформлення валютних депозитів у банках. Тоді деякими іншими експертами ринку-це все було розцінено, як піар банків, які втрачали з кожним днем і місяцем своїх клієнтів-вкладників.

Предвещались і дуже низькі ціни на квартири на вторинному і первинному ринку. Так, наприклад, аналітики компанії SV Development в березні 2017-го прогнозували, що до кінця року однокімнатну квартиру в спальних районах столиці можна буде придбати не більше, ніж за $15 тис.

У чомусь ці прогнози підтверджуються вже в жовтні. Так, дійсно смарт-житло (невеликих розмірів — однокімнатна квартира площею 22-25 квадратних метрів) може коштувати $12-15 тис.

Проте деякі забудовники говорять про зворотне. «Більшість компаній-лідерів ринку, навпаки переглядали ціни в бік підвищення за рахунок попиту і зростання будівельної готовності об'єктів. Так, в деяких проектах нашої компанії зростання цін у доларовому еквіваленті за 9 місяців 2017-го досяг більше 5-7%», — зазначила в коментарі «і» комерційний директор компанії-забудовника «Інтергал-Буд» Ганна Лаєвська.

На її думку, існуюча цінова статистика є, по суті, «середньою температурою по палаті». «На зниження середніх цін на ринку новобудов впливає вихід в продаж нових проектів з низькою стадією готовності і, відповідно, більш низькими цінами. Друга група об'єктів з низькою ціною — це проблемні забудови. Ціни на такі об'єкти потрапляють у статистичний облік, спотворюючи загальну картину», — говорить Лаєвська.

Маркетинг-директор компанії SVPMASTER Євген Маслак згоден з оцінкою стану ринку зі своєю колегою, однак доповнює: «Якщо подивитися на номінальну вартість квадратних метрів житла, то вона на сьогодні є постійною. Однак є такі забудовники, які, використовуючи різні методи (знижки), намагаються знижувати вартість житла. Що стосується того, що нібито нині на 200 зданих в експлуатацію квартир продається лише 10-20, то це швидше назву невірним твердженням. У надійних забудовників нерухомість продається досить стабільно. Але на ринку дійсно багато «підвішеному» квартир недбайливих компаній-забудовників, які є прямими методами обману своїх інвесторів-фізосіб хочуть продати житло, яке не має всіх дозволів на введення в експлуатацію».

Пані Лаєвська додає, що на сьогодні практично повністю відсутня повна і об'єктивна система обліку продажів в новобудовах. На її думку, фактично фіксуються договору лише з переходом права власності на житло, а це є, по суті, продажу готового житла з усіма документами.

«Однак більша частина житла продається ще на етапі будівництва через фонди фінансування будівництва, попередні договори купівлі-продажу, договори купівлі-продажу облігацій, інвестиційні договори. І статистики щодо кількості таких угод немає. Тому реально оцінити динаміку продажів на ринку дуже важко», — говорить вона.

За даними ділових ЗМІ, у серпні 2017 р. в Києві було продано всього 630 квартир. За даними аналітичної служби компанії «Інтеграл-Буд», які враховують дані і за власним продажу, цей показник як мінімум удвічі вище. У проектах компанії «Інтеграл-Буд» продаж житлової нерухомості відбувається активно, доля проданих квартир в побудованих будинках досягає 80%. Інші 15-20% квартир продається протягом 3-4 місяців з моменту введення будинку в експлуатацію».

Що стосується значно перевищення пропозиції житла на первинному ринку над попитом, то тут думки розділилися. Так, Євген Маслак зазначає, що нині дійсно перевищує пропозицію (і значно) реальний платоспроможний попит: «Це змушує забудовників наділяти свої комплекси сучасними конкурентними перевагами для комфортного життя. Вже недостатньо будувати просто бетонні коробки. Потрібно думати про середовище, його функціональності та придатності до комфортного життя. Проектуючи наші об'єкти, ми завжди враховуємо простий і чесний параметр: наскільки комфортно тут буде жити людині, його родині, дітям. Буде де гуляти, займатися спортом, паркуватися, вигулювати собаку».

Однак Ганна Лаєвська дотримується іншої точки зору. «останнім часом наша компанія спостерігає високу динаміку продажів. Порівнюючи нинішні червень-липень-серпень з аналогічним періодом минулого року, констатуємо підвищення активності покупців. Хоча, звичайно літній період — це низький сезон для первинного ринку житла», — відзначає експерт.

У теж час вона не заперечує того, що будівельна компанія пропонує інвесторам-фізичним особам зручні сервіси: «під ключ», з повним ремонтом і т. д. Таким чином, дійсно сьогодні компаніям-забудовникам набагато складніше просувати своє житло покупцям, ніж це було ще п'ять-шість місяців тому.

Треба відзначити, що і потенційні інвестори-фізособи теж стали набагато досвідченіший і навчені багатьом тонкощам будівельного ринку. Так, автор часто був свідком розмов майбутніх покупців з менеджерами компаній-забудовників, де перші довго і наполегливо розпитують друге на рахунок матеріалів, з яких будується будинок (якість матеріалу нині дуже хвилює покупців), способів передоплати, різних питань у договорах і так далі.

Справді, компаніям-забудовникам потрібно активніше залучати нашого не зовсім в більшості випадках багатого покупця. Однак і говорити про те, що ринок «спить» і квартир продається мало — теж велике перебільшення. Сьогодні рентабельність будівництва житла в Україні перебуває в межах 15-25%. Це не захмарні 200-300% рентабельності, які компанії мали до осені 2008 р. на піку цін і розквіту економіки. Однак у наш нелегкий час забудовники ради і такий рентабельності. До того ж, якщо б їм було не вигідно будувати, вони б цього не робили.