РОС УКР

Експерт: І Київ, і Москва зараз знаходяться в сутінках, але наші сутінки - досвітні, а московські - передзахідні

Експерт: І Київ, і Москва зараз знаходяться в сутінках, але наші сутінки - досвітні, а московські - передзахідні
27 лютого 2015

 

По оценкам международных экспертов, в 2014 году Киев занял 73-е место в мировом рейтинге самых инвестпривлекательных городов мира, тогда как Москва оказалась лишь на 90-м.

 

Об этом после возвращения с Международной конференции по недвижимости в Торонто рассказал изданию ПЛ известный украинский девелопер Валерий Кодецкий.

– По оценкам американской консалтинговой компании ReputationInstitute, в 2014 году Киев занял 73-е место в мировом рейтинге самых привлекательных городов мира, тогда как Москва оказалась лишь на 90-м. По моему глубокому убеждению, важно не место, а присутствие в рейтинге. Киев таким образом получил своеобразный аванс от мировых инвесторов – в надежде на то, что столица Украины станет более инвестиционно привлекательной. А Россия (Москва) своей непредсказуемой политикой увела себя в «серую зону» неопределенности и высоких инвестиционных рисков. Я сказал бы так: и Киев, и Москва сейчас находятся в сумерках, но наши сумерки – предрассветные, а московские – предзакатные. И долг украинских девелоперов – использовать этот шанс, чтобы направить хотя бы часть инвестиционных потоков в Украину. Этим определяется наш практический интерес к участию в Форуме в Торонто. Жаль только, что UDP была единственным представителем Украины из более чем 1500 мировых экспертов по недвижимости.
– И все-таки – почему Торонто? Ведь на слуху в первую очередь Париж, Лондон, Нью-Йорк, Токио?
– В поисках лучших решений и изучения опыта мы исходили из нескольких принципов.
Первый – образец должен быть лучшим в своем классе, своего рода benchmark. Очень показа-тельным фактом, свидетельствующем об инвестиционной привлекательности Торонто, является, например, то, что сегодня там строится высотных зданий больше, чем в Нью-Йорке, Чикаго и Лос-Анджелесе, вместе взятых.
Второй – важно сопоставлять сопоставимое. Будем объективны: Нью-Йорк, Париж, Лондон и Токио относятся к так называемым супергородам, которые привлекают от 50 до 98 миллиардов долларов в недвижимость ежегодно.

Инфографика Кодецкий
И, наконец, третий – Киеву по размеру территории, количеству населения, климатическим условиям и прочим показателям, по которым международные агентства определяют наиболее комфортные и успешные города мира, в наибольшей степени соответствует Торонто.
Так, на протяжении последних десяти лет Торонто уверенно входит в десятку самых комфор-табельных для жизни городов мира. Его население достигло почти трех миллионов человек, а природно-климатические характеристики сходны с нашими. Кроме того, значительное количество жителей Торонто – выходцы из Украины, что позволяет говорить о ментальной схожести. Свидетельство тому – решительная и конструктивная поддержка, которую Канада оказывает Украине в нынешней кризисной ситуации.
– Какие основные мировые тенденции, по мнению международных экспертов, станут существенными для Киева и Украины в сфере недвижимости?
– Определяющее значение для инвесторов сегодня имеет не столько размер городов и темпы роста городского населения, сколько скорость изменения их в сторону технологичности, внедрения высоких технологий, что напрямую влияет на рост платежеспособного спроса на все виды недвижимости. Часто применяются такие определения, как «Google – карта мира», «силиконовая карта городов», «карта умных городов», что отражает значение этих факторов на инвестиционную привлекательность. Эксперты рекомендуют обращать внимание не столько на размер населения и даже не на долю города в валовом национальном продукте страны, а на отношение индекса ВНП к объему инвестиций, который называется интенсивностью.
По прогнозам мировых консалтинговых компаний, наряду с демографическим, важным фактором роста городского населения в ближайшие 25 лет будет механизация и автоматизация труда. Рост городов вызовет повышенную потребность во всех видах недвижимости. Чтобы осознать масштабы недвижимости, можно сказать, что для удовлетворения растущих потребностей миро-вого спроса необходимо еженедельно строить по одному Манхэттену.
В ближайшие 20–25 лет главными центрами притяжения инвестиций в недвижимость по-прежнему останутся супергорода, а также Китай, Бразилия и Северная Америка.
Для нас важно, что благодаря событиям последнего года Киев вошел в тридцатку городов с положительным трендом ведения бизнеса и открытости власти.
– Что можно отнести к мировым новинкам на рынке недвижимости?
– Торонто предлагает рынку новые форматы жилой недвижимости – кондоминиумы, дома для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями, торговые моллы, а также новые для Киева сегменты недвижимости – склады для индивидуальных пользователей (selfstorage), брен-довые дисконт-центры (retailoutlet), коммерческое использование территорий возле транспортных станций и магистральных пересечений, склады-магазины для интернет-торговли, паркинги как коммерческий тип недвижимости.
В условиях высокого спроса на новое жилье и ограниченных территориях под застройку стратегически важным является ответ на вопрос, какой вид недвижимости является наиболее перспективным. Так, например, стоимость одного квадратного метра под застройку в Торонто составляет сейчас более 1 000 долларов, а в Ванкувере – доходит до 2 000 долларов. Стоимость недвижимости в новостройках Торонто начинается от 240 000 долларов за квартиру площадью от 45 квадратных метров, то есть стоимость одного квадратного метра превышает 5 000 долларов. Самое дешевое жилье в Торонто сопоставимо по стоимости с самыми дорогими сегментами недвижимости в Киеве. И это говорит о большом запасе роста и хороших перспективах развития рынка недвижимости в Украине, о его высоком инвестиционном потенциале.
– Чем вы можете объяснить такую разницу? Уместно ли говорить о таких высоких ценах в условиях глубочайшего кризиса, в котором находится сейчас Украина?
– Кризис – лучшее время сделать глубокий анализ, изучить опыт успешных соседей и предложить рынку новые продукты. Мы исходим из того, что Украина не первая и не последняя страна в мире, переживающая глубочайший кризис в финансово-экономической сфере, строительстве и недвижимости, с резким падением платежеспособности. Например, кризис 2009 года больно ударил по экономике Ирландии, столкнувшейся с острым банковским кризисом и, как следствие, падением ипотечного кредитования. Застройщики быстро переориентировались на строительство жилья для сдачи в аренду, что не позволило обрушиться ни строительной отрасли, ни рынку недвижимости, а также предотвратило тяжелые социальные последствия. Этот абсолютно новый для Ирландии вид недвижимости позволил избежать массового банкротства частных инвесторов, предоставил банкам новое поле деятельности и обеспечил рынок страны доступным жильем. Это, безусловно, может и должно быть использовано у нас. Для Киева строительство жилья для сдачи в аренду станет одним из приоритетов в ближайшее время.
Говоря об обоснованности высоких цен на недвижимость в крупных мегаполисах, все эксперты сходятся во мнении, что современный потребитель готов платить только за высокое качество (комфорт) и безопасность. Именно поэтому наиболее дорогое жилье предлагается в кондоминиумах – жилых комплексах с развитой инфраструктурой Мировая тенденция выражается простой формулой: «выше, дороже, меньшего размера».
– Жилой комплекс предполагает большую территорию, что в условиях города сложно реализовать.
– Вы затронули ключевую проблему, а именно – наличие свободных площадок большого размера и стоимость земли. Решение находится в двух плоскостях.
Первая – более рациональное использование городских земель за счет повышения высотности зданий и уменьшения площади квартир. В этом случае жильцы компенсируют уменьшение полезной площади за счет наличия в кондоминиуме инфраструктуры совместного использования (бассейнов, тренажерных залов, зон отдыха, благоустроенной придомовой территории с круглосуточной системой безопасности и собственной сервисной службой, игровых комнат, бильярдных) в дополнение к подземному паркингу и подземной кладовой. Все это позволяет уменьшить размер квартиры без ущерба для комфорта жизни. Сегодня никого не удивишь новой квартирой площадью в 25 и менее квадратных метров в современных домах.
Вторая – это расширение границ города, соединение его с городами-спутниками путем создания объединенной транспортной системы в первую очередь.
– Вы имеете в виду проект создания большого Киева?
– Да. Более того, скажу, что мы уже потеряли очень много времени, допустив несогласованную с муниципалитетами Киевского региона застройку вокруг столицы. И с этой точки зрения пример формирования большого Торонто (GTA, GreatTorontoArea) для нас особенно интересен. Мы провели целый ряд встреч с депутатами городского совета Торонто и Миссиссаги (крупный город-спутник Торонто с населением около миллиона человек), посвященных вопросам взаимодействия городских советов, разработки и реализации крупных инфраструктурных проектов, гармонизации отношений между общинами.
– Что из увиденного вами вы считаете наиболее интересным и достойным применения в Киеве?
– Очень многое, но в первую очередь я хотел бы отметить открытость городских властей, го-товность чиновников к диалогу с инвесторами, оперативность, с которой они предоставляют всю необходимую информацию о планах развития городских территорий, возможных для инвестора перспективах развития отдельных территорий и объектов. Например, нам было предложено детальное описание проекта развития набережной Онтарио и транспортного коридора в Миссиссаге.
Интересно отметить, что даже сами здания муниципалитетов Торонто и Миссиссаги объединяют в себе административные функции – здесь находятся офисы и кабинеты мэров и депутатов городских советов, городские службы – и в тоже время они являются городскими общественными центрами, в которых на постоянной основе работают художественные галереи, выставки, размещаются библиотеки. Такой формат позволяет горожанам ежедневно наблюдать за работой городских властей – на каких машинах они приезжают на работу, в каких костюмах ходят, как себя ведут. Особо отмечу тот факт, что никакой охраны, отделяющей горожан от их властей, мы не заметили.
С практической точки зрения нас очень заинтересовали общинные центры (community center), которые могут быть применимы в Киеве как альтернатива социальным обязательствам инвесторов. Общинный центр – это неприбыльное учреждение, находящееся в коммунальной собственности города, которое предоставляет местной общине – жителям прилегающих районов – место и инструкторов для занятий различными видами спорта, творчества, проведения досуга, курсы и образовательные программы для всех, вне зависимости от возраста, национальности и профессии.
Очень интересен также опыт рационального использования городских земель. Скажем, земельные участки, находящиеся под высоковольтными линиями электропередач, широко используются в Торонто для организации спортивных площадок, паркингов, природных резерватов для диких птиц и местной флоры, прокладки беговых и велодорожек с соблюдением всех мер безопасности.
Очевидно, что лидирующие позиции Торонто в числе наиболее успешных и комфортных городов мира во многом определяются эффективной городской властью, основополагающие принципы деятельности которой – здравый смысл, экономическая целесообразность и общественное благо.
– Валерий Иванович, что вы хотели бы пожелать властям и гражданам Украины в 2015 году?
– Я убежден, что в условиях глубокого системного кризиса государство не имеет права отказы-ваться от реализации масштабных инвестиционных проектов, напротив, мы все обязаны приложить максимум усилий для восстановления реального сектора экономики. Другое дело, что должен быть изменен подход – от программного планирования нам следует перейти к проектному пла­ни­рованию, проектному финансированию и эффективному проектному менеджменту.
Уверен, 2015-й и последующие годы должны пройти под знаком реализации масштабных национальных проектов, способных «вытащить» экономику Украины из застоя, привлечь внешние инвестиции и технологии, создать новые рабочие места.

Статті

Всі статті