РОС УКР

Що відбувається на ринку нерухомості і чого очікувати у новому 2018 році

Що відбувається на ринку нерухомості і чого очікувати у новому 2018 році
12 січня

НБУ стверджує: ціни на житлову нерухомість в Україні продовжують падати і вже наблизилися до критично низького рівня

В последнее время на украинском рынке жилой недвижимости наблюдается весьма странная ситуация, когда количество нового жилья растет, цены на него падают, а большинство людей нуждающихся в крыше над головой по прежнему не могут решить свои жилищные проблемы. Поэтому у людей все чаще возникает вопрос, — что же происходит на рынке недвижимости и чего ожидать в наступившем 2018 году.


Согласно недавно опубликованному Национальным Банком Украины последнему «Отчету о финансовой стабильности», цены на жилую недвижимость в Украине продолжают падать и уже приблизились к критически низкому уровню. Некоторые застройщики даже продают квадратные метры практически по себестоимости.

В частности, по данным НБУ, себестоимость строительства квадратного метра жилья, просчитанная Министерством регионального развития на 2017 год, составляла 12 тысяч 128 гривен. В нынешнем 2018 году она составит 14 тысяч 340 гривен. В то же время еще в сентябре можно было купить квартиру в столичной новостройке по 14 тысяч 500 гривен за квадратный метр. То есть чуть выше прогнозной себестоимости.

По мнению экспертов НБУ, падение цен связано с тем, что предложение квартир растет, причем высокими темпами, а спрос на них остается низким, как и платежеспособность украинцев. Так, с января по сентябрь 2017 года в Украине введено в эксплуатацию на 35 процентов больше жилья, чем за аналогичный период 2016 года. В том числе в Киеве за первое полугодие 2017 года построено в четыре раза больше квартир, чем за шесть месяцев 2016-го. Только за 9 месяцев прошлого года на столичный рынок выставлено 40 тысяч новых квартир.

Однако покупателей на это жилье пока почти нет. Люди не спешат брать ипотечные кредиты в банках, как было раньше. Одни не могут это сделать из-за низких доходов, а другие — потому что не желают рисковать, учитывая нестабильную экономическую ситуацию в стране. По данным НБУ, с января по сентябрь прошлого года граждане взяли ипотечных кредитов всего на 963 миллиона гривен. То есть за кредитные средства было куплено чуть больше тысячи квартир на всю страну.

В НБУ признают, что главным фактором, сдерживающим восстановление ипотечного кредитования, остаются высокие процентные ставки. А снизиться они смогут только после усовершенствования процедуры взыскания залога в случае невыполнения должником обязательств по кредиту. В НБУ надеются, что в нынешнем году проблему удастся решить, приняв соответствующие законодательные акты.

А тем временем цены на жилье снижаются. Так, по состоянию на сентябрь 2017 года в новых домах они в среднем по стране снизились на 11 процентов в долларовом эквиваленте (или на 16 процентов в эквиваленте евро) по сравнению с сентябрем 2016 года. Правда, наименьшее удешевление жилья наблюдалось в столице и крупных городах. За указанный период киевские квартиры потеряли в цене всего 1 процент, львовские — 4, а одесские — 5 процентов.

Любопытно, что в последние годы застройщики идут на всевозможные ухищрения, лишь бы привлечь покупателей. Например, уменьшают метраж квартир, что делает их дешевле. На данный момент 53 процента строящегося жилья — это однокомнатные квартиры. Но если в 2016 году средняя площадь одной квартиры в новостройке, независимо от количества комнат, составляла 65,8 квадратных метра, то в 2017 году этот показатель снизился до 62,7 квадрата.

Однако людей в первую очередь волнует, изменится ли ситуации в наступившем 2018 году. Рассказать о реальном положении дел на рынке недвижимости и дать свой прогноз на будущее «ФАКТЫ» попросили отраслевых экспертов.

- Инфляционный скачок может повлечь пересмотр цен на первичном рынке жилья, — считает начальник отдела продаж жилого комплекса SVITLO PARK Денис Павленко. — В большинстве случаев рост цен не будет обусловлен увеличением спроса. По сути, повышая цену, строительные компании попросту перестраховывают свои риски в случае ослабления гривни.

Ведь ни для кого не секрет, что многие киевские компании стоимость квартир привязывают к курсу доллара. И существует негласное правило: цены будут пересмотрены, если доллар шагнет за отметку 28--29 гривен. Уже сейчас аналитические данные по рынку жилья свидетельствуют о незначительном росте средних цен. Таким образом компании, мягко выражаясь, «готовят» общественность к изменению своей ценовой политики.

При этом не стоит забывать, что в последнее время именно ограниченный спрос на жилье вынудил застройщиков снижать цены до минимально допустимого уровня. На сегодняшний день средняя рентабельность строительства объектов эконом- и комфорт-класса в Киеве не превышает 25 процентов. Кроме того, в 2017 году большинство киевских застройщиков при стопроцентной оплате стоимости квартиры увеличили предлагаемые скидки в 2−3 раза. Если еще в марте максимальная скидка была на уровне 6−7 процентов, то в канун новогодних праздников она достигала 18−20 процентов.

Что касается прогнозов, то в случае стабильной экономической ситуации в стране и ценовая политика застройщиков останется в русле 2017 года. Годовой рост стартовых цен в отдельных сегментах жилья может составить 5−7 процентов, но это коснется только наиболее востребованных проектов комплексной застройки, учитывающих создание полноценной многофункциональной инфраструктуры.

Также в будущем году внимание покупателей будет приковано к тем проектам, в которых предлагается беспроцентная рассрочка с фиксацией цены. Инвестирование в такие объекты, где покупателю предлагается беспроцентная рассрочка сроком до двух лет, является хорошей возможностью не только стать владельцем новой квартиры, а и избежать дополнительных ценовых рисков, -- подытожил Денис Павленко.

Более глубокий прогноз как для рынка недвижимости, так и для отечественной экономики в целом предоставил «ФАКТАМ» председатель совета директоров Ассоциации защиты активов Александр Ситухо:

- В таких странах, как Украина, спрос на жилье вторичен по отношению к состоянию экономики. А сегодняшняя отечественная экономика если и остановила падение, то находится в состоянии трансформации -- старые, изношенные предприятия закрываются, исчезают целые отрасли, высвобождая трудовые ресурсы, а значит, потребители жилья покидают страну. Новые предприятия, как правило, ориентированы на минимизацию использования человеческих ресурсов и тоже не обеспечат рост спроса на недвижимость.

Кроме того, в наступившем году существенно возрастает вероятность мирного урегулирования конфликта на юго-востоке страны и реинтеграции Донбасса. Это может повлечь возвращение домой значительного количества переселенцев, формировавших существенную часть спроса на недвижимость в Киеве и его пригородах, а также в крупных городах, таких как Одесса и Харьков. Не исключено появление в продаже жилья, ранее приобретенного переселенцами.

В нынешнем году возможно ускорение падения цен на рынке старого, вторичного жилья. Многие объекты там уже имеют за собой быстро растущий «хвост» задолженности за коммунальные услуги. Кроме того, специфика такой недвижимости в том, что у людей нет возможности регулировать потребление коммунальных услуг, например тепла. Да и вообще, в нашей стране и старое жилье, и новостройки пока редко соответствуют требованиям энергоэффективности.

Не стоит также забывать, что и демографическая ситуация в Украине продолжает ухудшаться в сторону преобладания нетрудоспособного населения. Ведь молодежь стремится уехать за границу, а здесь остаются люди старшего поколения.

Двигателем, который может повысить спрос на жилье в будущем, но скорее всего не в 2018 году, является либерализация рынка земли. Ведь свободная продажа земли создаст некоторый переток сельского населения в города и обеспечит покупку ими жилья за средства от продажи земельных паев. Урбанизация -- мировая тенденция. Сельское население продолжает сокращаться везде за счет внедрения новых сельскохозяйственных технологий, — считает эксперт.

Статті

  • Яку ванну вибрати: чавунну, акрилову, сталеву, з литого каменю
    Яку ванну вибрати: чавунну, акрилову, сталеву, з литого каменю

    Правильно обрати цього представника сімейства сантехніки непросто – виробники пропонують величезний асортимент продукції з різних матеріалів, а також різноманітних форм і забарвлень.

    14 червня
  • Меблі для спальні від А до Я
    Меблі для спальні від А до Я

    Для краси кімнати, відведеної для відпочинку, важливі спальні гарнітури. Вони можуть бути різними, від кольору до стилістичної задумки, але кожен раз повинні бути ефектними, функціональними та якісними. Як вибрати кращі варіанти з наявного розмаїття в спеціалізованих точках торгівлі і магазинах, повинен знати кожен власник житлоплощі.

    14 червня
  • Вибір сантехніки: основні правила та помилки
    Вибір сантехніки: основні правила та помилки

    Облаштування, стиль і рішення, як буде виглядати ванна кімната або окремий санвузол залежить тільки від бажань господарів. Але слідувати правилам вибору, контролю виробника і вимогам сертифікованої документації — обов'язкові критерії.

    14 червня
Всі статті