Оренда зростає, вакантність падає: Києву не вистачає торгових площ

Український ринок торговельної нерухомості залишається найбільш привабливим сегментом комерційної нерухомості з точки зору девелопменту, стверджують експерти

зокрема, на думку СЕО Arricano Real Estate Plc Михайла Меркулова, в попередньому році зберігався попит на площі в якісних торгових центрах, вакантність скорочувалася, спостерігалися зростання нової пропозиції та прогнозне зростання орендних ставок. Як йдеться у дослідженнях Colliers Interna­tio­nal (Україна), в 2018-му вакантність у ТЦ скоротилася до 3,8% і спостерігалося помірне зростання орендних ставок. Експерти пояснюють це активізацією попиту з боку орендарів. При цьому пропозиція нових площ є відносно невеликим. Також в Colliers International відзначають, що на помірне зростання орендних ставок впливає і велика кількість нових проектів, заявлених до відкриття на 2019-2020 рр ..

На ринок України після довгих років переговорів один за одним почали виходити провідні міжнародні оператори роздрібної тор­­ров­чи: H&M, Ikea, Decathlon, DeFacto, Koton. "Безумовно, це збіглося з падінням споживчих настроїв в країнах Європи, високим рівнем конкуренції в сегменті одягу та взуття, нагромадженням товарних запасів і необхідністю пошуку нових ринків збуту, - пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG Констан­тін Олійник. - І Україна, що займає перше місце за площею серед європейських країн і сьоме за кількістю населення, з прекрасною логістикою (третє місце по довжині залізниці в Європі) стала для них ласим шматочком". Підписання договорів оренди з зазначеними орендарями сприяло значного скорочення вакантності в діючих торгових об'єктах. Станом на грудень середньозважена вакантність, за даними UTG, склала 6,1%.

Костянтин Олійник також зазначив, що у столиці почали з'являтися нові торговельні формати: рітейл-парк і успішна комбінація торгового центру в стилобатній частині з житловими багатоквартирними свічками в форматі Smart. Крім того, у Києві та найближчому передмісті спостерігаються небувалі темпи будівельно-монтажних робіт в сегменті торгових центрів - після практично повного затишшя 2013-2017 рр. в активній стадії реалізації знаходяться 13 ТЦ сукупної загальною площею понад 509 тис. кв. м.

У 2018-му відкрили свої двері для відвідувачів кілька торгових центрів. За підсумком року нова пропозиція на столичному ринку торговельної нерухомості склало близько 85 тис. кв. м торговельних приміщень. Загальна пропозиція якісних торговельних приміщень - близько 1,3 млн кв. м.

На 2019-2020 рр. в Києві та найближчому передмісті заявлені до відкриття ще близько десятка ТРЦ загальною площею понад 633 тис. кв. м, не рахуючи тих об'єктів, які знаходяться у законсервованому стані.

"Якщо протягом пари років будуть відкриті всі заявлені об'єкти, то обсяг ринку торговельної нерухомості збільшиться майже на 40%, - уточнює Михайло Меркулов. - Але, як показав 2018 рік, терміни реалізації планів можуть зсуватися, що багато в чому залежить від загальної економічної ситуації в країні".

 
У разі якщо об'єкти будуть запущені в термін, слід очікувати збільшення вакантності торговельних площ, що, в свою чергу, може спричинити за собою зниження орендних ставок, прогнозує уп­рав­керуючий директор Colliers Interna­tio­nal Олександр Носаченко.
На думку Костянтина Олею­ніка, введення в експлуатацію заявленого на найближчі роки пропозиції впритул наблизить показник забезпеченості торговими площами жителів Києва до значень розвинених міст Європи, призведе до профіциту торгових приміщень і первинного насичення ринку торгової нерухомості. Поява нових об'єктів продовжить еволюцію торговельної нерухомості і підвищить ринкові стандарти, упевнений він. Мова про професійний підхід до розробки концепції проекту та подальшому проектуванні, продуманому підборі операторів і оптимальному поєднанні груп товарів у орендарів, раціональних планувальних рішеннях, комфортних для тривалого перебування відвідувачів, максимальному використанні всіх можливих конкурентних переваг.

Подальший розвиток сегмента може мати два сценарії. У першому, якщо припустити, що ринок недостатньо "відштовхнувся від дна", він болісно реагувати на зовнішні фактори. Серед основних ризиків - політична нестабільність і майбутні вибори, економічні проблеми та курсові ризики, продовження дії мораторію на продаж землі, підвищення витрат і зниження реальних доходів бізнесу, а також світова фінансова криза, очікуваний в 2019 р. У другому, оптимістичному сценарії сегмент продовжить демонструвати помірне зростання, ринкова вартість окремих якісних об'єктів буде збільшуватися, зросте частка іноземних інвесторів.

"Очікувати від галузі можна багато. Чи стабілізація макроекономіки, зростання в межах 7-10% на рік. Або ж, навпаки, мінус 100 позицій України у світовому рейтингу за індексом корупції", - демонструє готовність до любо­го сценарію розвитку Михайло Меркулов. Він вважає, що в цьому році на ринку торговельної нерухомості між якісними ТРЦ збережуться тенденції конкуренції "за увагу, серце і гаманець покупця", буде набирати обертів соціально орієнтований підхід до розвитку багатофункціональності ТРЦ, омниканальность і діджіталізація галузі.

Нагадавши про популярність онлайн-шопінгу, Олександр Носа­ченко стверджує, що покупці стають ще більш перебірливими при виборі торгових центрів, зупиняючись на сучасних об'єктах з грамотною концепцією, зручним розташуванням, широким вибором послуг і розваг. "Ключовим фактором залишається якісне поєднання груп товарів, і не менш важлива розважальна складова. Посе­тители розглядають об'єкт не тільки як місце для шопінгу, але і як місце, де можна отримати заряд емоцій і гарного настрою".

Лілія Жвава 
Керуюча МФК Gulliver
В 2018 р. досить консервативний ринок комерційної нерухомості демонстрував упевнене зростання, особливо київський ринок. Це стосується і зростання орендних ставок, і зниження вакантності, а також виходу на ринок нових брендів. Прихід нових великих гравців дозволяє Києву і країні зберігати позиції як одних з найбільш активних місць для експансії в світі.

Для нас важливо було гармонійний розвиток об'єкта та дотримання балансу інтересів всіх зацікавлених сторін: орендарів, потенційних покупців та інвестора. Тому стратегія розвитку ТРЦ включала і маркетинг, і роботу з орендарями, і технічні рішення, і оптимізацію витрат. Минулий рік не став винятком у завданню щодо посилення пулу орендарів і представленості збалансованого tanent mix, ми зміцнили стратегію щодо відкриття монобрендових магазинів.

Gulliver в 2018 р. виповнилося п'ять років, і всі ці роки ми збільшували відвідуваність - до 40% щорічно. У цьому році відзначається невелике скорочення темпів приросту, але приріст аудиторії залишається стабільним, збільшується частка відвідувачів у віці 25-45 років з доходом середній - середній плюс. Протягом двох з половиною років у нас спостерігається нульова вакантність.

Розуміючи, що шопінг не стільки похід по магазинах, скільки відпочинок і розвага, ми прагнули до нового позиціонування Gulliver: місцем, де відбуваються яскраві, важливі події. Отже, формували емоційну прив'язку нашого відвідувача до Gulliver (провели близько 40 events). Лояльність аудиторії підтримувалася проведеннями кобрендингових програм для стимулювання продажів.

В 2019 р. трьома основними трендами будуть посилення tenant-mix шляхом розширення представленості більш відомих і затребуваних брендів та скорочення слабких і маловідомих торгових марок; заповнюваність якісних ТРЦ залишиться на високому рівні; ТРЦ будуть поступово перетворюватися на багатофункціональні об'єкти.

На бізнес в цілому вплине ряд факторів, пов'язаних з політичними подіями та економічною ситуацією. У той же час для учасників ринку торговельної нерухомості відкриються нові можливості. Так, заява на введення в експлуатацію нових торгових об'єктів - це причина замислитися над можливістю подальшого зростання доходів. Для існуючих гравців - це час робити активні дії для утримання власних позицій.