Оренда квартири в Україні: як правильно оформити договір і не стати жертвою аферистів

 наближенням осені і початку навчального року все більше людей приїжджають в великі міста на навчання та роботу. А значить, кількість громадян, які потребують знімному житло, суттєво збільшується. «ФАКТИ» вже розповіли, яка зараз вартість оренди житла в великих містах, як людям правильно вибирати квартири, що звертати увагу, щоб не стати жертвою аферистів або не зняти квартиру, мало придатну для проживання в зимовий період. Але не менше, а і більш важливим є юридично правильне оформлення взаємовідносин між власником квартири і орендарем.

Якщо в Європі навіть важко собі уявити, щоб вам здали житло без укладення договору оренди, то в Україні все ще поширена практика відсутності юридично оформленого договору. Багато орендодавці намагаються уникнути формальностей, щоб не «засвітитися» перед фіскальною службою і уникнути сплати податків. Так треба укладати договір оренди? Експерти в один голос стверджують, що орендар обов'язково повинен наполягти на юридичному оформленні відносин з власником житла, щоб згодом уникнути багатьох можливих проблем.

«Договір оренди, безумовно, забезпечить і орендодавця, і наймача від певних ризиків. Укладаючи договір, вимоги щодо яким встановлені главою 59 Цивільного кодексу, необхідно переконатися, що орендодавцем є власник житла. Для ідентифікації особи необхідно буде вказати в договорі дані паспорта, ідентифікаційного коду та документа, що підтверджує право власності, зазвичай це свідоцтво про реєстрації права власності. Посилаючись на це, варто попросити оригінали цих документів і переконатися, що перед вами саме те особа, яка може здавати житло», — розповів «ФАКТАМ» адвокат, старший партнер АБ «Дроздова і партнери» Михайло Гончаров.

Юрист зазначив, що якщо власників декілька, то буде потрібна письмова згода кожного з них, що вони не заперечують проти оренди житла. Адже згодом може виявитися, наприклад, що один із них вирішив передати житло у оренду, а інші взагалі про цьому нічого не знали.

«Також бажано, щоб власник житла показав оригінали документів, які свідчать про відсутність боргів за комунальні послуги. Такими документами можуть бути останні квитанції або довідки від постачальників послуг. Якщо борги є нюанси, пов'язані з  погашенням, слід окремо прописати в договорі, зазначивши при цьому конкретні суми. Інакше при невизначеності можуть виникати конфліктні ситуації.

Якщо ви бачите недоліки у роботі побутової техніки, наявність зламаною техніки або приладів, пошкоджену меблі, відірвані шпалери або розбиту плитку, вимагайте від орендодавця вказати це в окремому акті прийому-передачі житла. І нехай акт буде зафіксований в договорі як його невід'ємна частина. Знову ж, вам не доведеться відповідати за такі пошкодження майна. Тим більше що, відповідно до статті 815 Цивільного кодексу України, саме в обов'язки наймача входить збереження житла у належному стані.

Звичайно, в договорі також мають бути викладені права і обов'язки наймача і орендодавця, термін дії договору, умови і порядок дострокового розірвання такого договору, вартість найму житла і порядок оплати. Зверніть увагу, передбачений чи договором штраф за дострокове розірвання.

Господар квартири може не дозволити тримати у будинку домашніх тварин або займатися підприємницькою діяльністю. Тому такі нюанси при необхідності бажано врегулювати власною ініціативою, не покладаючись на «стандартні умови», щоб не давати власнику житла приводів для виселення вас при першій ж можливості.

Окремої уваги заслуговує варіант оренди житла через ріелтора. Тут теж не обійтися без договору. Однак він вже буде стосуватися надання інформаційних послуг, а не оренди житла. Фактично ріелтор тільки є особою, яка тимчасово зберігають відомості про наявних варіантах для найму житла. І він не має права приймати рішення про передачу квартири у оренду, оскільки не є власником, ні довіреною особою власника. Саме тому ключові питання необхідно обговорити безпосередньо з власником. Ріелтор може надавати лише інформаційно допомогу. Іншими словами, ваші відносини з ріелтором обмежуються послугами в вигляді надання відомостей про об'єкті найму. І в даному випадку мова йде про договорі надання послуг. Відповідно до статті 901 Цивільного кодексу України, у такому договорі повинні бути закріплені положення про порядку його виконання, а також розмір плати і порядок її внесення, строк дії договору, відповідальність виконавця, то є ріелтора, за порушення договору та порядок його розірвання",   зазначив юрист.

Однак, як виявилося, процес оформлення та укладення договору оренди, і особливо додатків до нього, має багато важливих нюансів.

«В першу чергу необхідно перевірити юридичну чистоту орендованої квартири. Для цього треба вимагати у власника документи, що підтверджують право власності, а також виписку про кількості зареєстрованих осіб,   розповіла «ФАКТАМ» член правління міжнародної асоціації «Інститут національної політики» Марина Багрова.   Бажано через сусідів, знайомих, ріелторів або з допомогою інтернету дізнатися як можна більше про орендованій квартирі і  власників. Адже одна з найпоширеніших шахрайських схем з боку орендодавців   здача нерухомості особою, не мають права на розпорядження житлом, без згоди власника і інших людей, у яких є законне право користуватися або розпоряджатися квартирою.

Що стосується договору оренди, то, як правило, він на комп'ютері вільній формі і потім роздруковується у двох примірниках разом з додатками. Після підписання документа один його примірник разом з додатками залишається у орендаря, інший, відповідно, у орендодавця".

 словами експерта, в договорі вказуються лише загальні умови оренди, сума оплати, термін розрахунку і тощо. Інші правовідносини орендаря і орендодавця регламентуються додатками до договором.

« стандартною схемою додатком № 1 до договору оренди є акт опису майна і речей, що перебувають у квартирі. Оскільки людині передається в оренду не тільки порожня квартира, але і майно в нею. У цьому акті погодженням сторін можна і бажано вказати всі передається майно   від шаф до вилок і ложок.

Додаток № 2 — це акт про передачі грошових коштів за оренду квартири разом з сумою застави або без такої, в залежно від домовленостей між господарем і квартиронаймачем. Як правило, замість акта сторони обмежуються звичайної розпискою, що, в загалом-то, має таке ж юридичне значення, як і акт.

Додаток № 3 є актом про вселенні в квартиру. У ньому фіксується юридичний факт прийому-передачі ключів, а також їх кількість.

Додаток № 4   акт про графіку платежів за оренду квартири і комунальні послуги.

Додаток № 5 може бути оформлено як акт про дати і часу відвідування господарем надається їм квартири. Однак дати можна вказати як у додатку, так і в самому договорі.

Важливо пам'ятати, що після здійснення юридично значимих дій (передача плати за оренду, вселення, відвідування і інше) орендар і господар квартири повинні зафіксувати це своїми підписами в відповідних актах",   підкреслила Багрова.

до Речі, варто нагадати, що Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України розробляється новий закон про оренді нерухомості. Як раніше повідомляв віце-прем'єр-міністр України Геннадій Зубко, в цьому документі буде чітко вказано, що таке знімне житло, яким чином люди повинні туди вселятися, як отримувати прописку і як виселятися, якщо вони не виконують умови договору.