Как известно доходность инвестиций вложенных в недвижимость может составить от 60% до 100%. Динамично набирает обороты еще одно инвестиционное направление загородного рынка - приобретение дома для сдачи в аренду.
Покупая коттедж с целью его дальнейшей сдачи в аренду, нужно понимать, что критерии при покупке дома как бизнеса и дома для личного проживания - разные. Что нужно знать при приобретении загородного дома для дальнейшей сдачи в аренду мы постараемся выяснить в этой статье.
В каком направлении покупать загородной дом
Перед принятием решения о приобретении загородного дома следует обратить внимание на направление его расположения. Одинаковые загородные дома, в разных направлениях могут различаться по уровню арендной ставки в разы, и забывать об этом нельзя. В настоящий момент вне конкуренции по популярности по-прежнему остается Обуховское направление, особенно район Кончи Заспы и Козына, - причина: престиж, элитность, история, репутация, традиции. Дальше идут Житомирское и Вышгородское направления. За ними Васильковское и Броварское направления. Не пользуется высокой популярностью Бориспольский район, хотя это не означает, что он вообще не интересен.
Определять удобное месторасположение будущей покупки необходимо с учетом возможных пробок по ходу движения потенциального клиента: вряд ли будет интересный загородный дом в Васильковском направлении человеку, офис которого находиться на севере Киева, потому как это потребует поездок через весь город, что увеличивает шансы застоя в пробках.
Следует убедиться, есть ли в покупаемом доме все необходимые коммуникации, предусмотрен удобный подъезд к дому и наличие возможности добраться до места на общественном транспорте. Расстояние населенного пункта от шоссе оптимально 1-1,5 км, иначе трасса будет слышна. Обязательно обратите внимание на состояние дороги, особенно в зимний период, так как в это время самый трудны проезд.
Арендатор загородной недвижимости
Правильное определение целевого клиента это - основа успеха, и одна из самых серьезных проблем сдачи в аренду загородного дома. Самая частая ошибка, которую может совершить будущий арендодатель, - покупка жилья "под себя", которая обычно приводит к неправильному выбору потенциального клиента. Не всегда у потребителя и у собственника совпадают вкусы.
Будущий арендодатель должен четко представлять своего потенциального клиента (соотечественник или иностранец, с высокими или средними доходами, с детьми или без и т.д.) и на какой срок (на летний сезон или круглогодично) он будет сдавать загородный дом. Нужно также учесть, что арендатору нужно: хорошая экология или красивый вид, какой у него образ жизни, его место работы и т.д.
Есть люди, которые снимают коттедж для круглогодичного проживания, поэтому они выбирают поселки, расположенные на небольшом удалении от Киева - в пределах 15-20 км. Те клиенты, которые снимают коттедж для сезонного проживания, отдают предпочтение более отдаленным и тихим поселкам, расположенным на расстоянии 25-30 км от города и даже дальше. Они меняют длинную дорогу на отличную природу и действительно чистый воздух.
Инфраструктура и окружение загородного дома
Неправильно выбранное окружение дома может привести к не менее плачевным последствиям, нежели ошибка в определении целевого арендатора. Наибольшей привлекательностью для сдачи в аренду считается дом в коттеджном поселке. Арендаторы обращают внимание на охрану, наличие инфраструктуры - на все то, что делает проживание и отдых в доме комфортным и безопасным. Естественно, чем более развита инфраструктура и чем надежнее охрана, тем выше арендная плата.
Не сильно подходят для сдачи в аренду стародачные места и дома, граничащие с ветхими селами, которые только одним своим видом отпугивают клиента. В них, возможно, есть романтика, они расположены в прекрасном месте, но они не могут обеспечить жильцам ни комфорта, ни безопасности, ни престижности.
Следует не забывать, что лесные массивы, озера, водохранилища, реки, чистый воздух - это то, ради чего люди арендуют недвижимость за городом, по этому они готовы платить за это дополнительные тысячи долларов. Перед тем как купить дом возле водоема надо хорошо подумать, так как это имеет две стороны. С одной это очень красиво и живописно. С другой - вода в "приятном" ее состоянии бывает в условиях нашего климата буквально несколько месяцев в году. Все остальное время - не плавательный сезон и обилие комаров (особенно в лесу).
Характеристика домовладения
Неудачное планировочное решение самого загородного дома – это один из важнейших факторов возможного его простоя в будущем. Нередко приходится наблюдать картину, когда дом неграмотно спроектирован, единственный санузел находится на первом этаже, из спальни на третьем уровне туда можно пройти только через весь дом. Это может быт решающим фактором в сторону отказа от аренды. Кроме того, коттедж мог проектироваться индивидуально под ту или иную семью. Поэтому перед тем, как купить этот дом, необходимо представить идеальное жилье, его параметры и вариации, которые целиком и полностью удовлетворяют ожиданиям клиента.
Как показывает практика, коттедж, сдаваемый в аренду, должен иметь не более трех этажей, не менее трех спален, несколько просторных комнат и минимум по одному санузлу на каждом этаже, - это как на меня, важнейший фактор. Не нужно обделять вниманием лестницы, их удобство и безопасность, здесь возможны две крайности: излишняя экономия, которая приводит к совершенно неудобной для подъема конструкции, или, наоборот, щедрость души в виде металлической ковки, витражей и прочего, что может быть очень небезопасно для детей. Безусловным преимуществом считаеться наличие бани и гаража на несколько автомобилей. Увеличивает, также, ликвидность дома и наличие облагороженного участка площадью не менее 10 соток с авторским ландшафтным дизайном.
Документы и их оформление
Одна из самых существенных проблем, которая возникает при приобретении загородного дома для последующей сдачи его в аренду это неправильное оформление документов на сам дом и землю. Конечно, идеальный вариант – это когда и те и те документы правильно оформлены и находится в собственности у одного лица.
Довольно-таки часто дом оформлен как недострой, что ведет к проблемам со страховкой или оформлением договора аренды. Нередки и ситуации, когда часть продаваемой земли находится в собственности, а часть - в долгосрочной аренде, что опять-таки повышает риски.
Следует также узнать у продавца, проводились ли на участке геодезические работы. Если да, то именно по этому документу можно проверить допустимость постройки на участке и какие могут быль с ним проблемы в будущем.
Стоимость аренды загородного дома
Понятно, что во многом нюансы выбора дома определяются финансовыми возможностями арендатора. Поэтому перед покупкой загородного дома нужно осведомиться о цене аренды в том поселке, где расположен дом, а также соответствие всех параметров данного имения предпочтениям целевого сегмента будущих арендаторов.
Принадлежность к определенному ценовому сегменту и, соответственно, последующей арендной ставки зависит от расположения участка: в стародачных или коттеджных городках, VIP-поселках или в районе стихийной застройки. Причем основным различием ценовых категорий является степень развития инфраструктуры и способ осуществления охраны.
Купить: котеджи, земельные участки, промышленая недвижемость, квартири
