Перед началом кризиса, в мае 2008 года Александр Ткачук, программист крупной IT-компании, взял валютный кредит, чтобы купить двухкомнатную квартиру в пригороде Киева. Застройщик свел многоэтажку в оговоренные инвестиционным соглашением сроки, но дом до сих пор не введено в эксплуатацию, поскольку к нему не подвели надлежащих коммуникаций. "Представители строительной компании объясняют такой неутешительный положение дел отсутствием оборотных средств и предлагают подождать, пока все квартиры в новостройке будут проданы, - говорит Александр Ткачук .- Мы с ребенком и женой вынуждены тесниться в квартире его родителей да еще и платить валютный кредит. Знакомые советуют обратиться в суд, требовать возмещения, но я надеюсь на лучшее, рано или поздно работы на объекте возобновят В наш дом инвестировали более 90 семей, людей в подобной ситуации ". Историю Александра Ткачука можно считать типичной.
Мертвый сезон
По данным компании SV Development, на 95% новостроек работы остановлены. "Сейчас в Киеве строится только 14 объектов, до кризиса их были сотни", - комментирует ситуацию президент компании "ВЛАСТ-ГРУППА" Виктор Власов. В январе - ноябре 2009-го в Украине выполнили строительных работ на общую сумму 33 млрд грн - это 49,7% аналогичного периода 2008 года (по данным Госкомстата). В течение трех кварталов 2009-го в стране было введено в эксплуатацию 3,3 млн м2 жилья (на 48,6% меньше год к году), из них в столице - 418,6 тыс. м2 (в год - падение на 53,9 %). По словам экс-министра регионального развития и строительства Владимира Яцубы, снижение объемов строительства в Украине превышает среднеевропейский уровень более чем в четыре раза.
Рынок недвижимости замер: в конце 2009 года в Киеве в среднем составляли 1,5 тыс. договоров купли-продажи квартир в месяц, в 2008-м этот показатель составлял 8,9 тыс., в 2007-м - 15 тыс. (данные Союза специалистов по недвижимости Украины). При этом застройщики и девелоперы упорно держат цены. По информации realt.ua, с октября 2008-го по октябрь 2009 года средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Киева почти не изменилась и составляла 13,8-14,1 тыс. грн. В конце прошлого года гривневые цены даже поползли вверх и к середине января 2010-го стоимость квадрата достигла 14,8 тыс. грн.
"Застройщики держат цены, поскольку ориентируются не только на себестоимость возведенных квадратов, но и на собственные финансовые обязательства перед банками. Иногда выгоднее заморозить проекты, чем реализовывать квартиры в новостройках по демпинговым ценам", - говорит Виктор Власов. Впрочем, обязательства строительных компаний перед банками можно рассматривать и как фактор снижения цен на недвижимость в этом году. Вопрос заключается в том, как долго смогут ждать банки возврата долгов? По данным НБУ, по состоянию на ноябрь 2009-го объем кредитов, предоставленных отечественными банками застройщикам, составлял 5,2 млрд грн. Еще 99,8 млрд грн банкам задолжали домохозяйства - напомним, что развитие ипотечного кредитования в 2007-2008 годах спровоцировал стремительное подорожание недвижимости и приучил застройщиков и девелоперов к сверхприбыли. Вместе с тем внешний долг самого банковского сектора Украины превышает $ 33,6 млрд. Таким образом, рано или поздно участники рынка будут вынуждены ответить на базовом вопрос: какова справедливая стоимость недвижимости - способна сформировать предложение и обеспечена платежеспособным спросом? Иначе движении средств на этом рынке не будет восстановлено.
Аппетиты и интересы
Большинство банкиров, опрошенных Неделей, утверждают, что ипотечное кредитование в 2010 году вряд ли будет развиваться стремительно, самый оптимистичный прогноз - заемные средства начнут подпитывать рынок недвижимости в 2011-2012 годах. При этом на квартиры сформировался отложенный спрос в 2009-м украинским сняли с депозитов более 20 млрд грн, и эти средства вполне могут быть вложены в жилье при условии его удешевления. Понимание этого у застройщиков есть - нет готовности идти на ценовые уступки.
Даже те строительные компании, которые не заморозили начатые проекты, не считают необходимым снижать стоимость жилья. "Мы решили, что останавливать работы на объекте слишком дорого, - рассказывает Евгений Чернецкий, директор СК" Контакт-Инвест ", - Во-первых, недостроенное сооружение непременно разрушится и ее нужно будет отремонтировать в случае продолжения работ. Во-вторых, для возобновления строительства пришлось бы снова получать разрешения, ордера, обновлять техническую документацию, а это очень дорого, поэтому мы решили достраивать объект. Сейчас он возведен, осталось продать два десятка квартир, но цену на уже возведены жилые метры мы не снижать " .
По данным директора проектной группы "Архиматика" Александра Попова, в середине 2008-го рентабельность строительства в Киеве достигала 70-100% и даже больше (в отдельных случаях - 300-400% - Ред.), В конце 2008 года она снизилась. В первой половине января 2010-го средняя цена квадратного метра жилья в столице составила $ 1,8 тыс. Так как сами застройщики определяют себестоимость на уровне $ 1,2-1,3 тыс. за м2, резерв для снижения цен у них есть. К тому же себестоимость в оценках представителей строительных компаний явно завышена. "С октября 2008 года расходы на строительство в Украине в среднем снизились до $ 700 за м2 в Киеве и до $ 400 за м2 в областных центрах - это связано с удешевлением строительных материалов и монтажных работ на 20-25%, - говорит Александр Попов - Тонна цемента сейчас стоит от 700 до 900 грн в зависимости от марки - на 300 грн дешевле, чем в начале 2008 г. За тысячу кирпичей теперь преподают 850 грн, а до кризиса - все 1400.
"Учитывая небольшое количество реальных сделок на рынке недвижимости и снижение себестоимости строительства некоторые аналитики прогнозируют в 2010 году волну падения цен - до 40% в долларовом эквиваленте. Взамен мы считаем, что резких колебаний ожидать не следует, наиболее вероятно постепенное удешевление жилья - на 10-15% в течение года ", - говорит президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Однако есть и диаметральным прогноз. "В 2010-м мы ожидаем рост цен на недвижимость на 10-15% через имеющийся отложенный спрос и свертывание предложения", - делится профессиональным взглядом на рыночную конъюнктуру Алексей Говорун, заместитель генерального директора по развитию и маркетингу строительной компании ТММ.
Властная рука
Для возобновления строительных работ на замороженных объектах и движения средств на рынке недвижимости необходима мощная финансовая инъекция. Так, в Минрегионстрое сообщили, что количество недостроев в Украине превышает 2700, а для ввода их в эксплуатацию потребуется около 200 млрд грн. В 2009-м государство выделило на поддержку отрасли 3 млрд грн, в 2010-м планируют выделить чуть более 1 млрд.
"Вряд ли власть найдет дополнительные средства на поддержку застройщиков в условиях кризиса. Скорее всего участникам рынка придется решать свои проблемы самостоятельно", - убежден Сергей Костецкий, аналитик консалтинговой компании SV Development. При этом в 2009-м государственная поддержка заинтересовала далеко не всех застройщиков, ведь условием ее получения было удешевление жилья до 3,99 тыс. за м2.
Большинство опрошенных представителей строительных компаний ожидают от государства качественно другой поддержки - упрощение процедур землеотвода, утверждения проектной документации и подведение коммуникаций. Официальные и представительские расходы на это, по оценкам участников рынка, в отдельных случаях достигают 50% себестоимости строительства.
