До сентября квартиры дорожать не будут. Дальше — зависит от ипотеки.
Продавцы столичных метров и риелторы так и не дождались сезонного оживления спроса. Цены топчутся на месте, а их «изменение» за март (по разным оценкам, от -1,2% до +0,39%) больше похоже на проявление статистической погрешности. Тем не менее, рынок недвижимости, скорее жив, чем мертв: март принес интересные тенденции.
НОВЫЕ ВЕЯНИЯ. По данным портала «Столичная недвижимость», в марте 2010 года доля квартир, впервые выставленных на продажу, составила 20% всего объема предложений (в предыдущие месяцы их было 10—15%). Кроме того, средняя цена предложений новых квартир в столице на 10% ниже средней цены февраля. То есть, на рынке увеличивается доля новых продавцов, которые приходят не «висеть» месяцами в базах данных, а действительно продать квартиры. Похоже, что в «войне нервов», которая вот уже который месяц длится между продавцами и покупателями, начали постепенно выигрывать последние. О чем говорит еще одна новинка на рынке недвижимости: в марте одна из «юных» риелторских компаний презентовала новый для Украины формат работы — вознаграждение за сделку берется только с продавца, причем половину суммы полученных комиссионных риелторы отдают покупателю. Логично, когда за услугу платит тот, кто больше заинтересован в сделке, а менее заинтересованную сторону поощряют неким бонусом. В докризисные времена более заинтересованным был покупатель, сегодня же на одного платежеспособного покупателя приходится легион продавцов.
Также в неофициальном разговоре некоторые риелторы стали говорить о том, что с покупкой жилья стоит подождать. Мол, чтобы свои люди из регионов могли купить жилье в столице подешевле, правительство может ударить по ценам законом, пишет сегодня. Однако, по мнению директора АН «Украинский Дом» Руслана Безуглого, такой шаг будет стрельбой из пушки по воробьям: коллективная экономия пусть даже на сотне квартир, например, по $10 тыс. даст $1 млн, а это не того масштаба выгода, ради которой стоит изменять законодательство. Кроме того, многие из «своих людей» уже давно сами владельцы столичной недвижимости, поэтому такое искусственное снижение ударило бы и по их интересам. Впрочем, как говорит руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов, непосредственно повлиять на цены вторичного рынка жилья законодательным путем не получится: снижения цен нужно добиваться увеличением объемов строительства.
КУДА ПОЙДУТ ЦЕНЫ. По данным портала «Столичная недвижимость», с начала года уровень средней цены предложений в долларовом эквиваленте уменьшился всего на 4%. То есть цены снижаются по 1% каждый месяц. «Они будут себя вести так до конца года», — считает аналитик инвесткомпании BG Capital Александр Романов. Хотя, думается, если продавцы не дождутся в сентябре ожидаемого активного ипотечного кредитования, то цены на жилье начнут снижаться более быстрыми темпами. И вероятность того, что таки могут не дождаться, есть. «Сейчас у банков другие задачи: они формируют резервы для покрытия плохих кредитов, выданных в период экономического бума (по нашим оценкам, их около 20% от общей массы), — Алексей Зеркалов, вице-президент инвестиционно-банковского департамента ИК Dragon Capital. Мы ожидаем, что во 2-м полугодии банки осторожно начнут возобновлять кредитование. Однако его объемы будут незначительны, банки будут использовать кредиты как инструмент прощупывания рынка».
ПРОСТОР ДЛЯ ПАДЕНИЯ
Невзирая на то, что цены на жилье в долларах упали практически в 2 раза, ощущение необоснованной дороговизны жилья сохраняется. Остается вопрос: а какой она должна быть, правильная цена? Рассмотрим некоторые подходы к ее определению.
СРЕДНЯЯ ЗАРПЛАТА. В марте глава НБУ Владимир Стельмах озвучил, что цены на жилье в Украине завышены не менее чем в 2 раза. В качестве аргумента он указал, что в Украине 1 квадратный метр жилья стоит 4 средние заработные платы, в России — 1,5 средней зарплаты, а житель Германии за свой квадратный метр платит всего 0,8 получки. Если бы киевлянин платил за квадратный метр 0,8 своей зарплаты (по данным Госкомстата, 3022 грн.), то есть 2418 грн., то 30-метровая «единичка» обходилась бы ему в 72,5 тыс. грн. (около $9,2 тыс.).
ВВП. В качестве критерия можно использовать и такой показатель, как ВВП на душу населения. По нему мы очень близки, например, к Мексике, где квартиру в 40 кв. м можно приобрести за $20 тыс. Впрочем, сравнивать со странами с теплым климатом не совсем корректно: там другие требования к жилым зданиям и нет такой потребности в защите от зимних холодов.
ДО ИПОТЕЧНОГО БУМА. Можно вспомнить, какими были цены до начала массовой кампании ипотечного кредитования, которая привела к взвинчиванию цен. На конец 2003 г. средняя цена метра, согласно базе данных АН «Благовест», составляла $850/кв. м. Вот ее и можно считать «естественной» ценой для Киева. При ней упомянутая 30-метровая квартира стоила бы $25,5 тыс.
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ. Гендиректор группы компаний «Планета Оболонь» Виталий Котенко считает, что для сохранения инвестиционной привлекательности жилья, его цена должна равняться арендной плате за него за сто месяцев. То есть, если «единичку» можно сдать за 2500 грн. в месяц, то у нас должна быть возможность купить ее за 250 000 грн. ($31 250).
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Как показал наш обзвон, среди объявлений самых дешевых квартир встречаются не только «закидушки», по которым риелторы вычисляют своего клиента, но и реальные предложения.
1-КОМНАТНЫЕ
-
$40 000 — Соломенский р-н, ул. Новополевая, 24/13/5
-
$41 000 — Днепровский р-н, ул. Березняковская, 21/12/4
-
$42 000 — Святошинский р-н, ул. Михаила Котельникова, 23/13/4
В феврале самой дешевой «единичкой», среди встретившихся нам, была квартира за те же $40 000 на той же улице Новополевой, но с другим метражом (24/15/5).
2-КОМНАТНЫЕ
-
$52 000 — Святошинский район, ул. Большая Окружная, 57/36/4
-
$58 000 — Днепровский р-н, ул. Тампере, 43/31/6
-
$59 000 — Днепровский р-н, бул. Перова, 47/30/8
Месяц назад самую дешевую «двушку» мы отыскали за $55 500 в Голосеевском районе.
3-КОМНАТНЫЕ
-
$68 000, Днепровский р-н, пр. Мира, 57/36/7
-
$72 000, Деснянский р-н, ул. Викентия Беретти, 74/42/9
-
$74 000, Шевченковский р-н, ул. Туполева, 63/42/7
В феврале самая дешевая из найденных «трешек» стоила $72 000.
«ПЕРВИЧКА»: НАЧАЛО РАЗМОРОЗКИ
Весна немного «разморозила» рынок новостроек. По словам Сергея Костецкого, ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development, в строительную отрасль уже пошли инвестиции, в том числе зарубежные, начали выкупаться недостроенные объекты с целью их завершения. «Если летом прошлого года было «заморожено» около 95% объектов, то сейчас уже порядка 70%, — говорит эксперт. — Видя оживление строительства, люди начали покупать квартиры в домах со степенью готовности не менее 80%». «Но рынок первичной недвижимости все еще инертный», — отмечает руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов.
Виной тому — высокие цены. Да, они понемногу снижаются: по данным портала Relt.ua, средняя стоимость квадратного метра на 1 апреля составляет 14 206 грн., что на 3,6% меньше, чем на 1 марта. Но этого снижения недостаточно в условиях отсутствия ипотеки. Мощный толчок мог бы получить рынок, если правительство поддержит программу Украинской строительной ассоциации, предусматривающую строительство жилья экономкласса стоимостью $400—450/кв.м. Для реализации программы необходимо выделение государством бесплатной земли под строительство и 1 млрд грн. госкредита. Понятно, что, даже в самом лучшем случае, первые дома появятся не ранее середины следующего года. Но психологический эффект принятия подобных программ — уверенность и покупателей, и строителей в скором появлении на рынке дешевого жилья — может подтолкнуть цену вниз уже в этом году.
