Свернув кредитные программы в конце 2011 года банкиры, сами того не желая, лишили рынок недвижимости какого либо шанса на рост в 2012 году.
Последний год оказался наименее динамичным для рынка квартир по сравнению с предыдущими. «Если 2010 год многие расценивали как выход из кризиса, - отмечает Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development, - то в 2011 году, можно сказать, продавали квартиры те, кому необходимы были деньги». Это доказывают и статистические наблюдения: если в последние месяцы (наиболее активные) заключалось около 1 тыс. сделок купли-продажи, то ровно год назад их было на 30-40% больше. Обычно тон продажам задают спекулянты. Но они давно ушли с рынка. По словам Костецкого, не более 2-3% всего предложения выпадает на долю «засидевшихся» по каким-то причинам в квартирах спекулянтов. Однако в то же время на их долю приходится до 10% сделок из общего числа. Похоже, спекулянты, и сейчас задают тон. Традиционное осеннее оживление покупок квартир было подогрето еще и разнотолками о грядущих изменениях в работе БТИ. Многие постарались ускорить процесс оформления документов, дабы все-таки продать хоть за то, за что купят, многие торопились с покупками. А когда страсти улеглись (оказалось, что еще год в процедуре с БТИ все остается по-прежнему), на календаре замаячил Новый год. Но еще большее психологическое давление на некоторых продавцов оказывает тот факт, что 2012 год високосный. Именно 29-ый день в феврале имеет некое магическое свойство омрачить успех продажи квартиры, несколько месяцев болтавшейся в объявлениях. Удивительно, но ни один брокер сходу не назовет, на какой процент готов продавец снизить цену квартиры в хоте торга. Уступают-то конкретно выраженными условными единицами. Как отмечает Владимир Коломейко, аналитик компании «Планета Оболонь», большинство сделок проходит в ценовом диапазоне до $100 тыс., и при этом редкий продавец соглашается уступить $2-3 тыс., от силы – $5 тыс. А если продается квартира подороже, тысяч за $300-500, то покупатели рады $10-20 тыс., вырученным в торге. Вот и стоят квартиры в предложениях по нескольку месяцев, если продавцу деньги не к спеху.
Тем временем в списках объявлений «Продам» квартир стало меньше, чем было еще месяц назад, и намного меньше, чем год тому. Зато новостроек прибавляется практически с каждым днем. За год, как подтверждает статистика компании SV Development, предложение вторичного рынка жилья снизилось с 50 тыс. кв. до 45 тыс. кв./месяц. Логично предположить, что и цены должны бы показывать динамику, а не стоять на месте. Если предложение уменьшается, то цена должна бы расти. Однако, как показывают реальные сделки, это не совсем так. В лучшем случае цены остаются неизменными, пишут Контракты. Только в самом дешевом сегменте жилья, который наиболее активно выкупается отнюдь не спекулянтами, а потенциальными долгосрочными владельцами, квадратный метр немного прибавил в цене. Если еще два года назад можно было выторговать самую скромную единичку за $30-35 тыс., то сейчас этот минимум достигает $40-45 тыс. Но таких предложений становится все меньше.
Но, как известно, цена соответствует спросу. А списки объявлений «Куплю» тоже укорачиваются, причем с завидной скоростью. Как отмечает Коломейко, цена, которую готов сегодня отдать покупатель за жилье с определенными характеристиками качества и комфорта, не сопоставима сегодня с теми ценами, которые просят за такое жилье продавцы. Процентам и соотношениям статистов, которые пытаются привести рынок жилья хоть к каким-то общим знаменателям, непосредственно владельцы жилых квадратов предпочитают живые деньги. А у людей, жаждущих купить жилье, их нет. И не появится в ближайшие полгода-год, поскольку доходы людей последнее время не растут.
Не стоит рассчитывать, по крайней мере до лета, и на активное кредитование банками покупки жилья. По мнению Костецкого, да и всех остальных игроков рынка, пока не начнется активное ипотечное кредитование банками, цены на квартиры глобально расти не будут. Скорее будут оставаться стабильными. И вряд ли как-то радикально изменится ситуация на рынке жилья в целом. Задать движение на рынке жилья сможет только оживленный реальными деньгами спрос.
