Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость

Для тех, кто присоединился к нам только сейчас. Это еженедельная колонка «Как стать богатым и остаться честным?». 

За двадцать лет карьеры финансового консультанта мне не раз приходилось сталкиваться с тем, что люди всегда с большим интересом, затаив дыхание, слушают о том, как зарабатываются состояния на финансовых рынках. Наверное, каждый интуитивно «примеряет» подобную ситуацию на себя. Ведь это так просто – купил акции, потом продал дороже, а дальше по плану – острова, яхты и коктейли из рома. Мало того, что разбогател, так еще и «чистеньким» остался. 

Это тебе не собственный бизнес развивать, ублажая армию ненасытных коррумпированных чиновников. Так ли все просто на самом деле, и какие возможности финансовых инвестиций существуют для граждан Украины?

В предыдущей колонке мы рассуждали об украинском рынке акций и, наверное, было бы логично продолжить её рассказом о других ценных бумагах, облигациях и деривативах, но в последний момент захотелось написать о чём-то более простом и понятном для неспециалистов финансовых рынков.

Итак, можно ли стать богатым и остаться честным, инвестируя в украинскую недвижимость? Поскольку наша колонка ориентирована на обычных людей и пытается отыскать механизмы, которые позволят им сохранить и преумножить свои накопления, то мы сознательно не рассматриваем тему инвестиций в строительство больших комплексов жилой и коммерческой недвижимости.  Подобные инвестиции - удел больших строительных и девелоперских компаний, которые и без нашей помощи знают, как стать богатыми,  разрушая парки, скверы, исторические памятники и целые улицы в центре и на окраинах украинских городов.

Для тех, кого не смущают трудности, связанные с ремонтом, сбежавшими жильцами, и испорченной мебелью, даже 3% в год – это лучше, чем 0% под матрасом

Для многих украинцев покупка и сдача квартир в аренду давно стала одним из популярных способов заработать. Причин для этого несколько. Во-первых, такое занятие не требует специальных знаний и образования. Купить квартиру, отремонтировать, найти жильцов и наслаждаться жизнью, получая ежемесячно арендную плату – это вам не акциями торговать. Во-вторых, обладание недвижимостью придает больше уверенности в завтрашнем дне и повышает социальный статус. В-третьих, многие полагают, что инвестиция такого рода очень выгодна с точки зрения доходности вложений.  Трудно не согласиться с первыми двумя факторами, поэтому поговорим лишь о том, насколько прибыльной может быть инвестиция в покупку жилой недвижимости с целью её последующей сдачи в аренду?

Думаю, что вполне достаточно будет рассмотреть данный тип инвестиций на примере Киева, представляющего собой, без всяких сомнений и преувеличений, самый лакомый кусок украинского рынка недвижимости. Все величины, использованные в расчетах, являются абсолютно публичными и лишь обобщают данные, которые можно найти в интернете, газетах и журналах, услышать от друзей и знакомых и почерпнуть в общении со специалистами по продаже и сдаче квартир. Собственно, точно такую же информацию может запросто получить любой гражданин, задумавшийся о целесообразности инвестиции в покупку квартиры.

Итак, на какую доходность можно рассчитывать, купив и сдав обычную однокомнатную квартиру в спальном районе? Мы решили ограничить наш анализ сегментом именно однокомнатных квартир по причине их наибольшей популярности - как среди индивидуальных инвесторов, так и среди желающих арендовать жилье. Учитывая большой разброс в ценах между разными районами Киева, например, «народной» Троещиной и номенклатурно-олигархическими Липками, мы выбрали нечто среднее – Оболонь, добротный спальный район с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением. 

Однокомнатная квартира на Оболони площадью 40 м2, обойдется, в среднем, в $68 000. К этому мы, немного пожадничав, добавили всего $12 000 на ремонт, обстановку и прочие расходы. Конечно, за такие деньги особый уют не создашь, но речь ведь не об уюте, а о минимизации затрат, необходимых для приведения квартиры в «товарный» вид. Итого, первоначальная инвестиция составила $80 000 долларов. На какую же ежемесячную сумму мы можем рассчитывать, сдав квартиру в долгосрочную аренду? Судя по объявлениям – это, в среднем, 4-5000 гривен или около $250. По рассказам людей опытных и знающих, сдача в аренду, к сожалению, – занятие не очень стабильное и рассчитывать, что ваша квартира будет непрерывно приносить доход все 12 месяцев в году, было бы не совсем благоразумно.  Поэтому допустим, что коэффициент «занятости» квартиры составит где-то 80%.

И последнее: предлагаю ограничить наш инвестиционный горизонт 10 годами, предположив, что в конце периода инвестирования нам удастся продать квартиру за те же деньги, что мы первоначально в неё вложили – $80 000. Что же в итоге?  В итоге ваш доход от «покупки - сдачи в аренду - продажи» за эти долгие десять лет составит всего лишь 3% в год. Сопоставимо со ставкой, которую предлагают по депозитным вкладам в долларах крупные иностранные банки в Украине. И это принимая во внимание, что мы, как и большинство наших сограждан, для «простоты и удобства» не учитывали никаких налогов. Можно, конечно, оптимистично предположить, что через десять лет продажная стоимость квартиры удвоится. В этом случае доходность инвестиции вырастет до 9,4%, что соответствует депозитной ставке, которую предлагает Ощадбанк.  Согласитесь, что остаться честным, если, конечно, закрыть глаза на неуплаченные с аренды налоги, может, и удастся, а вот разбогатеть - вряд ли.

Почему же такое большое количество людей в Украине инвестирует в недвижимость, хотя, как оказалось, это не очень уж и доходный бизнес? Наверное, потому, что на сегодняшний день покупка квартиры – это единственная более-менее безопасная альтернатива «матрасу». Всё-таки для тех, кого не смущают трудности, связанные с ремонтом, сбежавшими жильцами, испорченной мебелью и уклонением от налогов, даже 3% в год – это лучше, чем 0% под матрасом.