Вопреки ожиданиям, осень не принесла столичным продавцам жилья увеличения продаж. Застройщики и риелторы возлагают надежду на «после выборов»
«В нашем агентстве есть традиция — мы обмываем каждую оформленную сделку по купле-продаже квартиры. До кризиса поводы для подобных посиделок были каждый день, сейчас — раз в одну-две недели», — рассказывает столичный риелтор.
С наступлением осени ситуация обострилась. Ведь обычно, как только желтеют первые листья, спрос на жилье увеличивается вместе с ростом деловой активности и появлением новых студентов. А сейчас наблюдается только падение продаж. «В сентябре уровень деловой активности был невысоким и почти не менялся, а в конце месяца даже произошел небольшой спад», — констатируют аналитики агентства недвижимости (АН) «Планета Оболонь».
Похожая ситуация сложилась и на первичном рынке жилья. «В сентябре наши продажи в натуральном выражении уменьшились на три процента по сравнению с августом и на пять процентов по сравнению с июлем», — сообщил заместитель генерального директора строительной компании ТММ Алексей Говорун.
Не укупишь
Одна из ключевых причин осеннего «облома» банальна — у покупателей по-прежнему нет денег, в том числе заемных. По данным консалтинговой компании «Простобанк консалтинг», ипотеку сегодня предоставляет лишь десяток банков из 50 лидеров. Правда, наметилась небольшая либерализация: в начале года четыре финучреждения кредитовали приобретение нового жилья без привязки к конкретному объекту или строительной компании (ибо в большинстве случаев банки выдают займы на покупку квартир только в объектах своих застройщиков-партнеров). Тогда ставки по таким займам стартовали от 17,1% годовых, а авансы — от 30%. Сейчас купить новую недвижимость в кредит под залог ее самой можно уже с авансом от 20% (такие условия декларирует только Укргазбанк). А вот средние реальные ставки по ссудам на срок до 20 лет колеблются в диапазоне 20,16–20,39%.
Занять под покупку жилья на вторичном рынке еще сложнее. По самым дорогим в этом сегменте займам — сроком на год — средняя реальная ставка достигла 23,71% годовых, а по самым дешевым, двадцатилетним — 21,17%.
«Банковская ставка свыше 20 процентов годовых не устраивает инвесторов. Соответственно, сделок на протяжении последнего года было очень мало. По такой процентной ставке было около десяти запросов в месяц», — говорит заместитель директора по продажам департамента реализации недвижимости ПАО «Холдинговая компания “Киевгорстрой”» Сергей Неклюдов. Он отметил, что после того, как Укргазбанк предложил процентную ставку 16,8% годовых в гривне, количество заявок на кредит увеличилось втрое.
Как уже писал «Эксперт», застройщики стараются взять на себя функции банкиров и предлагают потенциальным покупателям квартиры в рассрочку (см. «До Евро заживет?»). Как сообщил руководитель отдела продаж жилого комплекса Park Stone Дмитрий Шостя, около 80% компаний, активно работающих на первичном рынке, предоставляют своим клиентам беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию на срок один-два года при первоначальном взносе от 50%. Эти сроки связаны со строительством дома. Одна 23-этажная секция в нормальном темпе должна возводиться два года. «В первый год, пока уровень готовности не достигнет 50–60 процентов, квартиры раскупаются вяло, иногда даже нет смысла тратить деньги на рекламу. Потому рассрочка выдается на оставшийся до ввода в эксплуатацию срок», — пояснил Шостя. Впрочем, некоторые застройщики предоставляют кредиты и на более долгий срок (до десяти лет) под 10–15% годовых при первоначальном взносе от десяти процентов.
На вторичном рынке практикуется продажа квартир лишь при стопроцентной оплате. Изредка встречаются случаи, когда продавцы жилья дают рассрочку до одного года.
И прочие причины
Есть и иные причины сокращения числа сделок осенью. Так, Алексей Говорун связывает эту тенденцию с предстоящими парламентскими выборами: «Есть группа покупателей, которые заняли выжидательную позицию». Многие потенциальные покупатели надеются, что жилье еще подешевеет или у застройщиков появятся какие-то привлекательные акционные программы, рассрочки. Кто-то просто боится тратить свои сбережения до тех пор, пока не станет ясна дальнейшая судьба доллара и гривни». Спекулянты, которые вкладывают деньги в недвижимость с целью получения прибыли, на рынок так и не вернулись.
| Цена одного квадратного метра жилья в Украине равна четырем средним зарплатам, тогда как в Германии —0,8, а в России — полторы средней зарплаты |
Снижение количества сделок привело к дальнейшему уменьшению средней цены квадратного метра в Киеве. Так, по данным АН Real Druzi, на вторичном рынке за него дают 2130 долларов, тогда как в августе — 2146 долларов. С начала года старое жилье подешевело примерно на пять процентов. Риелторы отмечают, что наибольшим спросом в последнее время пользовались на «вторичке» квартиры экономкласса с ремонтом: однокомнатные стоимостью до 55 тыс. долларов, двухкомнатные — до 65 тыс. долларов и трехкомнатные — до 85 тыс. долларов, пишет Эксперт. Наибольший интерес (20% от сделок) вызвали у покупателей самые дешевые на рынке квартиры в Дарницком районе. Наименее востребовано оказалось жилье в Подольском и Шевченковском районах (доля — по шесть процентов).
На столичном первичном рынке квадратный метр стоит 1670 долларов, что на полтора процента выше, чем в начале этого года. За сентябрь цена почти не изменилась. Правда, удорожание квадратного метра в новостройках связано с повышением уровня готовности домов — чем ближе срок сдачи в эксплуатацию, тем дороже жилье. Новых объектов на рынке почти нет.
В своих прогнозах игроки рынка на удивление сдержанны и даже не пытаются выдать желаемое за действительное, хотя и ждут увеличения продаж на пять-десять процентов после выборов.
При этом «вторичка» по-прежнему будет дешеветь. Эксперты обещают, что за оставшиеся два месяца старое жилье «просядет» еще на два-три процента. Стоимость квадратных метров на «первичке» останется на прежнем уровне, но активизируются маркетинговые программы. Особенно в канун новогодних праздников. Объективные основания для таких ожиданий есть. По оценке директора проектной компании Archproekt Анны Искиэрдо, если сопоставить средний уровень доходов жителей украинской столицы и стоимость жилья, то цены завышены примерно на 20%. Она отметила, что сегодня в Украине цена одного квадратного метра жилья равна четырем средним месячным зарплатам, тогда как, например, в Германии — 0,8, а в России — полторы средней зарплаты.
| Ипотека от работодателя |
 Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика»: — Благодаря постановлению Верховного суда от 18 июля 2012 года физические и юридические лица теперь смогут без лицензии Нацбанка или Нацкомфинуслуг спокойно выдавать кредиты друг другу. Таким образом, компании станут использовать предоставление кредитов в качестве мотивации своих сотрудников и при этом зарабатывать деньги. В ближайшее время украинцы будут брать кредит на покупку жилья у своего работодателя. В Украине и ранее были компании, которые давали деньги в долг своим наиболее надежным сотрудникам. Теперь благодаря решению Верховного суда делать это можно с минимальными рисками. Раньше в суде некоторые недобросовестные заемщики добивались решения, позволяющего не возвращать деньги. Основной подводный камень был в том, что для предоставления ссуды нужна была специальная лицензия. Теперь достаточно договора между сторонами. |
| Продавать надо лучше |
 Вадим Непоседов, президент консалтинговой компании UTG: — Технологии продаж на рынке жилой недвижимости Украины фактически отсутствуют. Нет, к примеру, шоурумов, хорошо продвигающих квартиры в Москве и Питере. Покупателям квартир очень часто дают не совсем то, чего они хотят. Перенос перегородок, замена дверных блоков, сантехники и батарей отопления — это только малая часть неудобств, которые терпят жильцы, въезжая в новый дом. А ведь люди за это заплатили и фактически несут убытки. Дома строятся не из тех материалов, которые больше всего устроили бы покупателей. В подъездах часто отсутствуют важные с точки зрения потребителей вещи, за которые они готовы платить — к примеру, холлы, колясочные, комнаты консьержек, системы видеонаблюдения и так далее. На мой взгляд, застройщики совершенно напрасно не играют с покупателем в разные «игры»: например, не продают одному квартиру в чертежах, а другому — с мебелью. |
КОММЕНТАРИЙ
Светлана Рябова
Унесенные метром
Год назад я и мой муж, новоиспеченные молодожены, решили, что можем позволить себе купить квартиру в Киеве. Наших сбережений и подарков родителей на свадьбу хватало на первоначальный взнос, остальное мы планировали одолжить в банке. Тогда «однушка» на «вторичке» в полюбившемся нам Оболонском районе стоила около 60 тысяч долларов (примерно 1700–1800 долл./кв. м), а в начале осени 2011 года ипотечные ставки опустились в среднем до 16–18% годовых. Мы начали осторожно знакомиться с рынком: ходить на просмотры и изучать предложения банков. Брокеры уговаривали: «Надо брать». Завтра, мол, таких цен не будет, и рынок снова рванет вверх, так, как это произошло перед кризисом. «Подогревали» нас советами также родственники и знакомые. «Вы больше переплатите за аренду квартиры», — говорила мне мама. «Ты с ума сошла! Чего ждешь? Бери сейчас, в сентябре, за месяц цена за квадратный метр выросла на три процента, дальше будет еще хуже», — убеждала меня коллега, авторитетный специалист по рынку недвижимости.
Я слушала всех и начинала паниковать. Еще немного — и была бы готова купить «здесь и сейчас» первое, что более-менее соответствовало бы моему представлению о квартире. Не торгуясь.
Удержали от спонтанной покупки простые цифры. Мы посчитали, сколько за год заплатим за аренду и сколько пришлось бы по итогам года отдать банку (с учетом самых высоких на тот момент процентов). Арендовать выходило выгоднее.
Вдумчивый подход к вопросу говорил и о том, что рынку недвижимости еще очень далеко до восстановления. Реальных клиентов со всей суммой на руках можно было по пальцам пересчитать. Банки выдвигали (и выдвигают) очень жесткие условия к заемщику — отметалось примерно 60% заявок. Инвестировать же в строительство на этапе котлована больше никто не хотел — слишком велик риск, что объект пополнит список столичных недостроев. Раскрутить рынок и взвинтить цены ни у продавцов квартир, ни у строителей просто не получилось бы.
Мы еще не купили квартиру. Но цены за год упали, причем даже в экономсегменте, который вообще колебался слабее прочих в последние годы. Ведь это самый ходовой товар, так как большинство оставшихся в стране потенциальных покупателей — люди небогатые. И всё же стоимость квадратного метра снизилась за год примерно на пять процентов. Сейчас, например, «единичку» площадью 32–35 кв. м на Оболони можно купить за 57 тыс. долларов. И торг уместен. Продавцы уступают еще 700–1000 долларов, то есть примерно половину суммы, которая идет на оплату брокерских услуг. Это лишь те случаи, когда хозяева квартиры не торопятся с продажей, в других случаях дисконт может составить и пять-семь тысяч у. е. Правда, это информация не от брокеров, а от продавцов и непосредственных владельцев квартир. Риелторы по-прежнему убеждают, что оболонских «однушек» в пределах 53–55 тыс. долларов в районе метро нет. «Если они и появляются — их тут же выкупают спекулянты. До реального покупателя они не доходят», — в начале августа убеждал брокер, который показывал нам убитую гостинку на первом этаже стоимостью 59 тыс. долларов. Не знаю, какой смысл спекулянтам делать ставки на столь рискованный и малорентабельный товар. Услуги брокера стоят три-пять процентов от стоимости квартиры, процент нужно отдать государству, еще около 250 долларов уйдет на подготовку всевозможных документов. В итоге покупка квартиры стоимостью 53 тыс. долларов обойдется в 56–57 тысяч. В чём смысл? На рынке таких предложений и без того много, а вот со спросом проблемы.
К слову, гостинка, которую мы смотрели в начале августа, до сих пор не продана. Причем за это время она, судя по объявлению, подешевела почти на две тысячи. И это не самый длительный срок продажи. Некоторые квартиры, которые мы смотрели полгода назад и даже больше, до сих пор значатся в списках объектов на продажу. В большинстве случаев цены снизились на пять-семь процентов, но покупателей по-прежнему нет.
