В связи с невозможностью выплачивать кредиты многие американцы не могут стать полноправными собственниками домов и превращаются в арендаторов. На фоне спада продаж домов рынок аренды жилья в целом выигрывает. Спрос на квартиры в аренду в результате растет.
Ссуды на эти цели предоставляются инвесторами достаточно свободно, в то время как в других секторах рынка недвижимости кредиты стали менее доступны. Федеральные ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac выкупают задолженности у кредиторов, потратив в прошлом году на такие сделки рекордную сумму — 105 млрд долл.
По словам аналитиков, на рынке появился избыток пустующих домов, владельцы которых не могут дальше платить по ипотеке и теперь лишены права выкупа. В ближайшее время на рынке аренды появится еще около 1 млн новых объектов для съема. «Сейчас много говорят о конкуренции в сфере теневых предложений, но я не уверен, какой толчок рынку это может дать, — сказал Марк Обрински, главный экономист торговой группы National Multi Housing Council. — По моему мнению, если рынок труда останется вялым, это плохо отразится на квартирном секторе».
Рост рынка труда, являющегося главным «двигателем» спроса на недвижимость, замедлился из-за страха перед возможной рецессией. Согласно данным бюро статистики, в 2007 году рынок труда увеличивался в среднем на 95 тыс. рабочих мест ежемесячно. Это лишь половина от роста в 2006 году.
По словам г-на Обрински, ситуация со съемом жилья выглядит сейчас лучше, чем несколько лет назад. Доступные ипотечные кредиты больше не соблазняют людей отказаться от аренды и покупать собственное жилье. Более жесткие условия предоставления кредитов также положительно повлияли на решение американцев продолжать снимать жилье и не прибегать к ипотеке.
«Квартирная индустрия очевидно выигрывает от спада продаж домов», — отметил Марк Обрински. Согласно данным американского бюро переписи, доля собственников домов среди жителей США упала с максимума (69%), отмеченного в 2004 году, до 67,8%.
Предложение на рынке сдаваемых в наем квартир на территории США упало на 5,6% в 2007 году, потеряв 20 пунктов по сравнению с 2006 годом, сообщила компания Reis, работающая в сфере недвижимости. Арендная плата выросла в прошлом году на 4,6%. Это максимальный годовой рост с 2000 года.
Как считает Чарльз Кравитц, управляющий директор Key Commercial Mortgage Access, экономический спад может быть выгоден собственникам квартир. Мелкие арендодатели многоквартирных домов в основном вкладывают больше собственного капитала в приобретения, чем крупные покупатели частной недвижимости. «Если наша экономика переживет спад или рецессию, то к небольшим семейным арендодателям обратится волна людей, ищущих экономически выгодную альтернативу», — отметил г-н Кравитц.
По данным компании Boxwood Means, проводящей небольшие сделки на сумму менее 5 млн долл., цены на продаваемые квартиры в среднем снизились на 9%, до 443 тыс. долл. в четвертом квартале прошлого года по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. «Если был пузырь, то он сейчас лопнул», — так оценил ситуацию на рынке жилья глава компании Рэнди Фукс.
В следующем месяце Key Commercial планирует запустить новый финансовый продукт по предоставлению небольших займов. В этом году, по прогнозу г-на Кравитца, ссуживание собственников многоквартирных домов превысит ссуды на другие типы собственности. «Люди, выброшенные из домов, должны где-то жить, и сдавать квартиры в аренду именно сейчас становится выгодно, — отметил он. — Но я не уверен на 100%, что такой съем будет длительным».
