Спрос, на жилье в Киеве возрос, но он все еще слишком слаб, чтобы удержать цены от снижения

За год с середины 2010-го года квартиры в Киеве подешевели на 8.29%. Только за прошедшие полгода снижение индекса стоимости жилья составило 2.84%. Весной снижение цен ускорилось, но в начале лета цены относительно стабилизировались. Пока сложно говорить о том, будет ли данная стабилизация долговременной, так как спрос не демонстрирует фундаментальных признаков к восстановлению.

Новым трендом в текущем году является тот факт, что быстрее всех снижалась стоимость квартир гостиничного типа (социальный тип жилья). Напомню, что в 2009-м и 2010-м годах, после первичной коррекции, «гостинки» удерживали цены и даже немного подорожали.

Показательным также является снижение стоимости квартир в современных домах, хотя темпы снижения были наименьшими в жилом сегменте.

Спрос, хотя и проявляется практически во всех сегментах, все еще слишком слаб, чтобы удержать цены от снижения.

В экономике Украины снова ощущается недостаток ликвидности, который также давит на цены.

В социальном сегменте спрос наблюдается только при поддержке государства, которая присутствует сегодня в некотором объеме на рынке. Собственных инвестиционных ресурсов у населения практически нет (разъезды и обмены к инвестиционному спросу, который создает новую недвижимость, не относятся).

Рынок жилья и жилых земельных участков по-прежнему перенасыщен спекулятивным предложением, которое часто появляется на рынке в виде залогового имущества. Цены на залоговое имущество сегодня низкие, однако инвестор (покупатель) такой недвижимости несет определенные юридические риски, что требует осознания.

Стоимость квартир с усредненными параметрами в Киеве на 30.06.2011 наблюдалась в следующих значениях:

- однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа	-	$50 564
- стандартной однокомнатной квартиры	-	$70 409
- двухкомнатной квартиры	-	$94 255
- трехкомнатной квартиры	-	$124 528

Индикаторы жилой недвижимости (типы квартир)

Индикаторы жилой недвижимости (территориальные зоны Киева)

График динамики индекса стоимости жилой недвижимости

Коммерческая недвижимость

На рынке купли-продажи коммерческой недвижимости также наблюдается медленное снижение цен. Торговая недвижимость, которая удерживала позиции и даже демонстрировала некоторые сигналы к росту во второй половине прошлого года и первом квартале текущего года, во втором квартале 2011-го продемонстрировала существенную коррекцию (-8%). Вследствие данной коррекции проявился реальный тренд, который хорошо наблюдается на графике по нижним точкам колебания и который говорит, что торговая недвижимость продолжает уторговываться. Офисная недвижимость демонстрирует меньшую волатильность, но тоже постепенно снижается в цене.

Позитивным сигналом можно считать некоторый рост арендных ставок по отношению к прошлому году. Но те сложности в экономике, которые стали особенно сильно ощущаться в последние месяцы (кризис ликвидности, падение реального спроса населения, рост цен и тарифов, валютные опасения), нивелировали большую часть данного роста. Во втором квартале текущего года снижение арендных ставок составило -4.72%. Хотя средние цены предложения не сильно изменились, арендодатели идут на существенные уступки в процессе торга, так как вакантность офисных центров и небольших торговых помещений в последние месяцы только увеличивалась.

Наилучшим образом ситуацию на рынке коммерческой недвижимости иллюстрируют следующие графики и таблицы.

Обзор подготовлен Союзом Специалистов по Недвижимости Украины и г. Киева

График динамики индексов стоимости офисных и торговых помещений

Индикаторы торговой и офисной недвижимости

Средний уровень цен для нежилых помещений Киева по состоянию на 30.06.2011 года иллюстрируют следующие диаграммы:

Средний уровень стоимости торговых и офисных помещений

Продаж офісів	Оренда офісів
Продаж магазинів	Оренда магазинів