Правила выбора загородных домов

Правила выбора загородных домов изменчивы. Они зависят от состояния, в котором находится рынок. Покупки, вполне оправданные в один период, становятся неразумным приобретением в другой.

Можно выделить два принципиально отличающихся состояния рынка загородной недвижимости. Рынок зрелый: с устоявшимися стандартами строительства, внятным ценообразованием, плавной ценовой динамикой – время скучное с точки зрения аналитиков, однако идеальное, чтобы сделать разумную покупку «постоянного» дома, жилища, которое не захочется поменять через пару-тройку лет. Назовем его периодом потребителей.
Пока же мы наблюдаем иное: произвольно назначаемые застройщиками цены, к тому же непредсказуемым образом, но весьма быстро растущие, сильный разнобой в параметрах (прежде всего по набору инфраструктуры) при полном отсутствии опыта строительства и эксплуатации поселков. В такое время наблюдать за рынком весьма интересно: каждый месяц происходят неординарные события, на рынок выходят любопытные (читай – сомнительные) проекты, какие-то поселки вдруг начинают бурно раскупаться, в других – напротив, продажи совсем не идут. Это состояние рынка логично назвать периодом игроков. Купить дом, который будет радовать много следующих лет, практически нереально (почему, об этом позже). Зато частным инвесторам есть где развернуться.
Впрочем, период игроков характерен не только для незрелого рынка, он вполне может наступить и в периоды общеэкономических кризисов, когда цены на все товары меняются непредсказуемым образом. Рассказывают, что в период Великой депрессии в США то ли в Нью-Йорке, то ли в Чикаго построили несколько домов из стальных конструкций – был момент, когда этот материал оказался дешевле бетона. Однако, как оказалось впоследствии, жить в этих зданиях крайне неудобно: жарко летом, холодно зимой, слышимость – сами представляете.
Пример крайне поучительный. В каком-то смысле все покупатели коттеджей сегодня приобретают такие вот стальные дома – жить в них будет заведомо менее удобно, чем в коттеджах, которые построят через пять-десять лет.

Стареющие удобства Сегодня дома, выстроенные всего лишь пять лет назад (возраст младенческий для дома), считаются уже несовременным, почти что устаревшим жильем. Что-то по доступным сегодня технологиям делается проще и дешевле – причем не только в строительстве, но и в эксплуатации (об этом начали думать относительно недавно). Так же пять лет назад смотрели на загородные дома, которые построены в конце 1990-х. То же самое произойдет с проектами, которые реализуются сегодня. Правда, современным строениям грозит уже не «технологическое» устаревание, когда способы строительства успевают кардинально поменяться за пятилетку. Теперь речь пойдет прежде всего об общем удобстве проживания в поселке. Рынок пробует разные форматы поселений. Опыта в загородном строительстве у девелоперов мало (а опыта эксплуатации поселений и вовсе нет). Не имеют представления о том, что такое загородная жизнь, и абсолютное большинство клиентов. По разным оценкам, сегодня заселены лишь 10-15% выведенных на рынок поселений. Причем в основном это поселки с дорогими особняками (жилье именно такого формата преимущественно строили на самой заре этого рынка). А у состоятельных жильцов свои способы борьбы с неудобствами. К примеру, если ребенку не доехать до школы на общественном транспорте, а маме некогда его возить – они просто наймут шофера. Людям же с более скромными финансовыми возможностями придется довольствоваться тем, что изначально заложено в проекте. Логика действий застройщика проста: продажи объектов обычно начинаются на стадии «пустого поля». А значит, клиентов надо привлечь обещаниями райской жизни на природе (о которой они сами понятия не имеют). Запланировать богатый набор «райской» инфраструктуры: бассейн, ресторан, парковую зону, яхт-клуб… Причем все – исключительно клубное, «для своих» (да и кто бы этим пользовался со стороны, если в радиусе 20 километров – только деревни с сельскими жителями). Во что будет обходиться содержание этого бассейна обитателям поселка (в городе, к примеру, подобные заведения строят в расчете на тысячи потенциальных клиентов), не догадываются пока ни продавцы, ни покупатели. Впрочем, сегодня на фоне расходов на покупку 15 000 рублей в месяц кажутся мелочью. Так ли на эти траты посмотрят, когда они наложатся на остальные платежи по содержанию дома, – вопрос. А вот школьного автобуса, о котором не подумали заранее, обитателям может сильно не хватать… Сколько и каких строений должно быть в поселении определенного формата, чтобы не только не обременять кошелек жильцов излишними тратами, с одной стороны, но и обеспечить обитателей минимальным набором привычных удобств, с другой, – еще придется уточнить опытным путем. А значит, будут построены и распроданы не один десяток поселков, снесено немало ненужных зданий и «втиснуты» необходимые постройки, прежде чем рынок выработает удачные решения, а покупатель сможет уверенно покупать дом в коттеджном комплексе, зная, что получает разумно организованное загородное жилье.

Изменчивое окружение Еще один немаловажный аспект – местоположение. Сегодня застройщики нередко приобретают землю по принципу «что досталось». В первую очередь их интересует вопрос инженерии: можно ли ее подвести к этому месту, во что это обойдется. На окружение обращают внимание меньше. А ведь это в конечном итоге будет влиять на комфорт проживания. Сейчас активно реконструируются дороги: а значит, транспортная схема вскоре существенно изменится: к одним поселкам добраться будет несложно (насколько это слово применимо к современной транспортной ситуации), к другим (в это число могут попасть некоторые заявленные масштабные проекты) придется постоянно прорываться сквозь пробки. Это еще раз заставит пересмотреть ценность тех или иных территорий. Впрочем, крайне неравномерное удорожание областных земель мы наблюдаем все последние годы. Так что проекты, которые сегодня смотрятся весьма выигрышными, могут подрастерять привлекательность. Строящиеся в области заводы меняют направления людских потоков, меняется и представление, насколько просто подыскать достойную работу вне пределов мегаполиса. При этом прилегающие к предприятиям территории здорово теряют в привлекательности. Положительно же на интересе клиентов к земле сказывается возведение масштабных проектов в области загородного отдыха: гольф-поля, яхт-клубы и пр.

«Недозревшие» коттеджи Подводим итог. Вероятность того, что купленный сегодня дом через несколько лет окажется оптимальным и через несколько лет, ничтожна: сравнимые дома в другом месте непременно окажутся удобнее по транспорту, или в поселках будет более продумана инфраструктура и тому подобное. Приобретая дом в «период игроков», надо об этом помнить. Однако это вовсе не означает, что надо отказываться от покупки и ждать, пока рынок «дозреет». Во-первых, нет смысла лишать себя нескольких лет загородной жизни – их потом наверстать не удастся. А во-вторых, раз цены растут, значит, покупать сегодняшние «несовершенные» коттеджи в любом случае выгодно. А то, что это временное пристанище, которое со временем покупатель может заменить на более удобное, – это даже хорошо. Параллельно с застройщиками набирать опыт будете и вы: какие помещения в доме вам в самом деле нужны, а какие де-факто будут использоваться раз в году? Какой величины должна быть кухня в загородном доме (чтобы не тесниться, но и не платить за лишние квадраты) и кладовка, чтобы хранить лопаты и шланги (которых окажется неожиданно много). Конечно, любая игра предполагает определенный риск: ваше жилье может дорожать совсем не с той скоростью, чем в соседнем поселении, и доплачивать впоследствии за переезд в более удобный особняк придется весьма значительно, но тут уж ничего не попишешь. Беспроигрышных игр еще не придумали. Однако игрок, руководствующийся логикой, а не только эстетическими пристрастиями и просчитывающий на несколько шагов вперед, как правило, оказывается в выигрыше. Вспомним стальные американские дома. В какой-то момент их разумно было купить – хотя бы для того, чтобы потом собственник смог отправить подорожавший металл на переплавку… И последнее. С интересом слушаю приверженцев кирпичного домостроения, главный аргумент которых «дом из кирпича – это на века». Вот только что будет владелец делать с этим домом через несколько лет, когда он перестанет удовлетворять динамично развивающимся запросам состоятельных жильцов, они не уточняют. Если уж покупать дом «на века», то делать это разумно в «период потребителей»…

 

 

 

Источник