На рынке «вторички» — цирк: кто снижает цены, кто повышает. Независимый портал «Недвижимость» фиксирует возобновившееся удешевление, а ряд крупных риелторских фирм — удорожание (но их интересы ясны: игра на повышение им на руку). Кому верить? Прежде чем внять прогнозам экспертов, поверим собственному опыту.
ВВЕРХ-ВНИЗ. Да, в июле заявленная стоимость большинства 1—2-ком. квартир в спальных жилмассивах (самый ходовой товар) поднялась соответственно на $2—3 и $3—4 тыс. Но есть и противоположная тенденция, передает Инфобуд. Так, за «двушку» на окраине Подола сначала хотели $75 тыс., но за месяц аппетит уменьшился до $72, 70, 69 тыс. и... брокер рассказывал, что ее уже берут, но — не взяли. В Днепровском районе «двушка» (правда, «убитая») сползла с $60 до $57 тыс. и — не востребована.
«Повышая цены, продавцы спровоцировали ступор, с июня спрос упал в 3 раза, — констатирует директор АН «Брок-риелти» Дмитрий Корчев. — Чистых продаж, без последующей покупки другого жилья, крайне мало, и люди боятся продешевить, ведь потом не хватит денег на новое приобретение. Возникли качели: снижаешь стоимость — идут просмотры и появляется соблазн выставить дороже. Но как только повышаешь планку, просмотры заканчиваются. Я думаю, жадины на этих качелях «пролетят», у них не купят. Выше шансы у тех, кто цены не задирают и готовы на торге уступить хотя бы $1—2 тыс.».
ВВЕРХ... «Будет плавное, на 1—2% в месяц, подорожание, — считает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. — Многие хозяева сняли квартиры с продажи, предложение в сравнении с весной упало вдвое, цитирует Инфобуд. А с осени спрос вырастет: покупатели убедятся, что ценовое дно пройдено, зимние низкие цены не вернутся и надо брать сегодня, потому что завтра будет дороже». «К октябрю ждем роста цен на 3—5%, — вторит директор АН «Риелторский дом» Генрих Людкевич. — Осенью число продаж увеличится: покупатели из регионов будут брать жилье для детей, поступивших в вузы. А еще бизнесмены из провинции потянутся в Киев, ведь ожидается рост деловой активности. Сработает и начавшееся возрождение ипотеки».
Спорные тезисы. Почти все, кто мог, уже купили жилье, поэтому спрос будет падать. Кредиты дают всего десяток банков под 25—30% годовых и 50%-й авансовый взнос, сообщает Сегодня. Значит, претенденту на 1-ком. за $50 тыс. надо сразу выложить $25 тыс. и в течение 10 лет ежемесячно платить от $800. Таких немного сыщется. А вместо всплеска деловой активности осенью нас, скорее всего, ждет вторая волна кризиса.
ВНИЗ! «Чтобы рынок оживился, продавцы должны снизить цены на 5% и, думаю, к октябрю это произойдет, — считает директор АН «Виктория» Анатолий Карпа. — Свободных денег у покупателей — мизер, а кредиты дают единицам, и они неподъемные, ведь доходы людей падают». «Цены уже завышены, — утверждает эксперт консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая. — Поэтому снижение на 5% — это минимум: по «единичкам» на окраинах — на $2,5, «двушкам» — на 3,5, «трешкам» — на 4,5 тысячи».
Итак, лишь падение цен может разогреть замерзший рынок. Реальных покупателей будет все меньше. Отсюда следует, что продавцам придется учитывать их возможности и снижать стоимость. Либо — ждать конца кризиса и повышения спроса. Последнее в ближайшие месяцы им не светит.
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ
Мы убедились, что стоимость самого дешевого жилья за последний месяц почти не изменилась. Но охотники за ним сталкиваются с двумя проблемами. Первая: нашел, взял паузу для принятия решения о покупке, а более проворный кандидат ее перехватил. Вторая: зачастую дешевке надо задать ремонт (порой — капитальный), а это — тысячи якобы сэкономленных на покупке долларов.
1-КОМНАТНЫЕ
-
$40 000 Святош. р-н, ул. Бударина, 29/17/5 кв. м
-
$42 500 Днепровский р-н, ул. Пожарского, 24/13/7 кв. м
-
$44 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 26/13/5 кв. м
В июне гостинки попадались по тем же ценам.
2-КОМНАТНЫЕ
-
$57 000 Днепровский р-н, ул. Макаренко, 42/28/6,5 кв. м
-
$62 000 Деснянский р-н, пр. Маяковского, 52/32/8 кв. м
-
$65 000 Святош. р-н, ул. Жмеринская, 47/30/7 кв. м
Для сравнения: в июне мы находили «двушки» по $60—65 тыс.
3-КОМНАТНЫЕ
-
$72 000 Днепровский р-н, ул. Радужная, 58/40/6 кв. м
-
$73 000 Дарницкий р-н, Харьковское ш., 58/41/6 кв. м
-
$75 000 Голосеевский р-н, пр. Науки, 59/42/7 кв. м
Для сравнения: в июне «трешки» — по $74—78 тыс.
НОВОСТРОЙКИ: ОСЕНЬЮ ЦЕНЫ ДОЛЖНЫ РЕЗКО УПАСТЬ
Обидно, что Ющенко «зарезал» попытку за счет госкредитов завершить дома, готовые на 70% и более: из обещанных 7 млрд грн. Кабмин успел выделить 500 млн. B Киеве за счет госпомощи должны были довести до ума 11 высоток — увы... Но сия беда коснется лишь самих застройщиков и граждан, ставших инвесторами этих долгостроев.
А для желающих обзавестись новьем и в готовых домах квартир — в избытке. Вероятно, и на них клиентов мало, передает Инфобуд. Яркое тому свидетельство — 10%-я скидка, предлагаемая даже такими грандами в сфере жилья экономкласса, как «Киевгорстрой», «Житлоінвестбуд». Что будет дальше?
«Не только в неготовых домах (а многие застройщики уже дают там скидки в 20—30%) жилье почти не берут, но и в уже введенных в эксплуатацию, — утверждает независимый аналитик Илья Родионов. — На рынке полно квартир, выставленных их владельцами в уже готовых домах, в ходе торга они уступают до 10%, т.е. до $130/кв. м. Это ориентир снижения цен для строителей, иначе конкуренции с такой «вторичной первичкой» они не выдержат». Радикальнее настроен независимый эксперт Руслан Кизлайтис: «Символическое снижение цен на 10% даже для самых дешевых квартир, которые стоят $1—1,2 тыс. за «квадрат», рост покупок не вызовет. Очевидно, к середине осени застройщики начнут массово сбрасывать готовые квартиры, которых набирается 300—400 тыс. кв. м. Этого в условиях падения спроса хватит минимум на год. Скидки достигнут 30%, жилье пойдет по $700—800 за «квадрат». Аналогичные расценки предрекает эксперт компании «Инвестиционно-девелоперская группа» Роман Зинец. Думается, и впрямь при себестоимости в $600—700/кв. м застройщикам придется пойти на такой неубыточный «демпинг», если они хотят продать свои дома.
