Первый в Европе автомобильный завод Генри Форда был размещен в индустриальном парке Траффорд Парк в Англии в 1910 году. Сооружение, построенное Эрнстом Холи в конце позапрошлого века, положило начало истории развития индустриальных парков (ИП) и на своем примере продемонстрировало, каким рентабельным может быть этот новый сегмент недвижимости. Траффорд Парк работает по сей день, и многие компании были бы не прочь обосноваться на его территории.
Есть ли шанс?
Иностранные девелоперы, работающие по схеме build-to-seat (строительство индустриальных парков), понемногу начинают свою экспансию в страны Восточной Европы. Их привлекает и неосвоенный в этом направлении украинский рынок. Между тем подавляющее большинство сдерживающих факторов тормозит реализацию проектов индустриальных парков в Украине как зарубежными компаниями, так и отечественными девелоперами.
Как показывает зарубежный опыт, развитие ИП невозможно без государственной поддержки. Речь идет в первую очередь о создании условий, стимулирующих приток частных инвестиций в эту сферу, и только во вторую - о непосредственном финансировании проектов.
Полтора года назад правительство Украины одобрило концепцию создания индустриальных парков, определяющую механизм и последовательность реализации политики в этой сфере. Предполагалось, что в 2006-2007 годах будет подготовлена правовая основа для создания подобных объектов. Соответственно, в 2008-2010 годах должны были быть реализованы пилотные проекты и сформирована система мониторинга деятельности ИП. Между тем сегодня в нашей стране только ведутся разговоры о приоритетности развития таких образований, но отсутствуют фактические шаги, отражающиеся в законодательном регулировании и его практическом применении.
Удобно и выгодно
На сегодняшний день в Украине пока до конца не осуществлен ни один проект индустриальных парков. Более того, количество заявленных проектов также мизерное.
Тем не менее аналитики отмечают, что ИП имеют много преимуществ и поэтому являются перспективным сегментом недвижимости. Их плюсы заключаются в том, что в одном месте арендатор имеет и офис, и производственные мощности, и налаженную логистику. По соседству располагаются крупные поставщики комплектующих и их потребители, а такая экономия на транспортных затратах позволяет снизить себестоимость производимой продукции.
Поскольку в Украине нет действующих индустриальных парков, то и составить представление о средней стоимости аренды в них невозможно. По словам Юлии Стефанишиной, старшего консультанта отдела консультационных услуг по недвижимости компании «Эрнст энд Янг», практика соседних стран показывает, что арендные ставки на площади индустриальных парков зачастую на порядок ниже, чем в профессиональных складских и офисных комплексах класса А и В ($10-25 кв. м).
Обязательным условием работы индустриального парка является обеспечение необходимых коммуникаций и помещений, продуманная и эффективная система подъездных путей, мест стоянки, зон погрузки-выгрузки, контрольно-пропускных зон, предоставление различных видов услуг участникам ИП. По словам Юлии Стефанишиной, обосноваться в индустриальных парках прежде всего стремятся производители одной группы, а также логистические, транспортные и торговые компании.
Строительством индустриальных парков занимаются иностранные компании, освоившие формат build-to-suite, или отечественные девелоперы, работающие в направлениях коммерческой, складской и торговой недвижимости. Ранее сегмент индустриальных парков не был так популярен среди девелоперов и инвесторов, как торговая и офисная недвижимость. Однако, по словам Юлии Ляшенко, заместителя генерального директора группы компаний FIM Consulting Plus, занимающейся девелопментом и привлечением инвестиций, развитие экономики страны и тенденция выноса промышленных объектов за город рождают потребность в создании индустриальной инфраструктуры, которая предполагает наличие складских, офисных, помещений, производственных цехов и транспортных путей.
В связи с этим на сегодняшний день многие инвесторы заявляют о своих намерениях развивать индустриальные парки в Украине. Например, российский девелопер индустриальной недвижимости «Евразия логистик» планирует строительство четырех таких объектов в нашей стране. Компания «Энергобуд-Девелопмент» заявила о намерении создавать небольшие парки, совмещающие торговую, офисную и складскую зоны для малого бизнеса недалеко от центра столицы.
Проект индустриального парка в Сумах является одним из первых, заявленных к реализации в Украине. Разработкой его концепции занималась компания «Диалог-Классик». Парк создается на базе одного из крупнейших предприятий текстильной промышленности - Сумской прядильной фабрики. Участок, отведенный под строительство этого объекта, составляет 9 га и находится в долгосрочной аренде. 70 тыс. кв. м индустриального парка будут отведены под производственные и складские помещения и около 10 тыс. кв. м отойдут под торговые и административные площади. В настоящее время у индустриального парка уже появился ряд арендаторов. Однако, по словам разработчиков проекта, говорить о его успешности и рентабельности можно будет лишь после сдачи площадей в эксплуатацию.
Еще один проект разрабатывается в Харьковской области и носит название индустриальный парк «Рогань». Территория, отведенная под объект, достигает 203 га, на которых, предположительно, будет размещено шесть промышленных зон. На данном этапе собирается информация об инвестиционных предложениях, после чего будет разработано технико-экономическое обоснование парка. Ожидается, что доходы от арендаторов составят около $1,5 млрд.
Компания I-kon International Investment Group под эгидой «Киевской инвестиционной группы» планирует реализацию проекта строительства Киевского индустриального парка вдоль трассы Киев - Москва. По словам управляющего партнера компании Concord Валерия Кирилко, этот объект имеет очень выгодное месторасположение. Он будет расположен относительно недалеко от железнодорожной станции (за 1
