Тенденции рынка складской недвижимости
• В первом полугодии 2009 года арендные ставки на складские комплексы продолжали снижаться, как и в целом по рынку недвижимости. Общее снижение за полгода составило в среднем 30%.
• Арендные договора на складские комплексы заключались преимущественно в гривнах. Рынок постепенно уходит
от фиксации ставок в долларовом эквиваленте.
• Средний срок заключаемых новых договоров аренды составляет около года. Из-за рыночной нестабильности субъекты рынка предпочитают уходить от долгосрочных договоров аренды (7-10 лет), практикуемых в 2007-2008 годах.
• Спрос на складские площади (особенно со стороны торговых и логистических операторов) сократился более чем в 2 раза по сравнению с 2008 годом. С целью снижения затрат многие компании отложили планируемое расширение и переезда некоторые компании вообще прекратили свою деятельность на рынке.
• Размер арендуемой складской площади существенно сократился из-за падения объемов производства и продаж.
• К июлю вакантность в сегменте выросла до 25% против 10% показателя в декабре 2008 года. Это связано, как с выходом на рынок значительного (297,4 тыс. м2) количества складских площадей в 2008 году, так и переездом ряда арендаторов в более дешевые и меньшие по площади помещения, пишет Инфобуд.
|
Основные показатели
|
Класс А
|
|
Класс В
|
|
Общий объем профессиональных складских площадей, тыс. м2
|
547,9
|
|
228,8
|
|
Объем ввода в эксплуатацию складских площадей в первом полугодии 2009 года, тыс. м2
|
62
|
|
19,4
|
|
Проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года, тыс. м2
|
|
103,2
|
|
|
Вакантность, %
|
|
25
|
|
|
Арендные ставки (triple net)*, $/м2/год
|
|
66 -102
|
|
|
Ставки операционных расходов, $/м2/год
*по состоянию на конец первого полугодия 2009 года
|
|
15 -18
|
|
Ключевые события
В течение I-II кварталов 2009 года на рынке аренды складских площадей Киева было заключено несколько крупных сделок:
• Компания Camion Oil, эксклюзивный дистрибьютор компании Liqui Moly, мирового производителя моторных масел, заключила договор аренды на 6,1 тыс. м2 в логистическом комплексе West Gate Logistic.
• Компания «Орими Трейд», крупнейший производитель чайно-кофейной продукции в Украине, арендовала 4,7 тыс. м2 складских и офисных площадей в логистическом комплексе, расположенном на Окружной дороге Киева.
• В складском комплексе «БФ склад» логистическая компания M&S Forwarding арендовала более 5 тыс. м2 в дополнение к уже существующим собственным складским помещениям. В этом же логистическом комплексе компания Schneider Electric, работающая в области управления электроэнергией, взяла в аренду более 1,5 тыс. м2.
• Компания Raben арендовала 2,3 тыс. м2 в логистическом комплексе «Проммаш Бровары».
Предложение
За первое полугодие 2009 года в Киеве и Киевской области было введено в эксплуатацию 3 профессиональных складских объекта, общая площадь которых составила 81,4 тыс. м2. Прирост складских площадей за полугодие составил 12%.
На начало июля общая площадь профессиональных складских площадей класса А и В достигла 776,7 тыс. м2. В структуре предложения постепенно растет удельный вес складских комплексов класса А благодаря строительству новых объектов. Так, по состоянию на июль 2009 года доля складских комплексов класса А составила 35% против 18% в июле 2008 года. На класс В приходится 14% общей площади складов, класс С и D по-прежнему занимают лидирующие позиции на рынке благодаря значительным промышленным территориях и переоборудованным в городе складам. Их удельный вес составляет 51%.
Структура предложения складских площадей по классам в Киеве и Киевской области, % от общего объема площадей
|
Ключевые проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года
|
|||
|
Название
Brovary Logistic Centre
|
Расположение
Броварское направление
|
Класс
A
|
Общая площадь (м2)
49 180
|
|
ММК
|
Броварское направление
|
A
|
32 000
|
|
Складской комплекс
|
Броварское направление
|
В
|
22 000
|
Ожидать значительного прироста складских площадей в ближайшем будущем не следует, практически все крупные проекты заморожены, а строительная активность наблюдается лишь на нескольких площадках, - пишет InfoBud.
Общий объем профессиональных складских площадей (класс А, В) в Киеве и Киевской области, тыс. м
Спрос
Спрос в сегменте складской недвижимости продолжает снижаться, практически все компании пересмотрели планы по развитию и заняли в лучшем случае выжидающую позицию.
Многие компании столкнулись с существенным снижением товарооборота, и как следствие -значительно уменьшилось количество запросов на аренду. Также практически в 2 раза снизился размер запрашиваемых складских помещений.
Качественные параметры складов уступают приоритет ценовым. Важнейшими критериями выбора приемлемого варианта складского комплекса становятся цена и расположение. Снижение активности в сегменте привело к резкому росту вакантности складских комплексов. Если на конец 2008 года доля вакантных площадей в функционирующих комплексах едва достигала 10%, то уже на начало июля 2009 года размер данного показателя превысил 25%.
В краткосрочной перспективе не ожидается значительного улучшения ситуации в складском сегменте.
Арендаторы,у которых заканчиваются сроки аренды, наиболее вероятно смогут согласовать приемлемое снижение арендных ставок на 6 месяцев -1 год или постараются найти более качественные помещения при сравнимых затратах.
Спрос на складские комплексы возобновится после стабилизации экономической ситуации в стране и роста товарооборота.
Процесс активизации рынка будет сопровождаться резким ростом арендных ставок на складские площади, а также стремлением показателя вакантности помещений к нулевой отметке.
Коммерческие условия
Ценовая ситуация на рынке складской недвижимости продолжает ухудшаться, - пишет Инфобуд.
За январь-июнь 2009 года арендные ставки снизились в среднем на 30% в долларовом эквиваленте.
По состоянию на начало июля 2009 года арендные ставки на профессиональные складские помещения в Киевском регионе (в пределах 50 км зоны от центра города) находились в ценовом диапазоне $5,5-8,5/м2/месяц (triple net) для контрактов сроком на 1 год.
В данной ситуации в выигрыше оказались логистические комплексы, которые смогли привлечь арендаторов на условиях долгосрочных договоров аренды, хотя многие из таких арендаторов ведут активные переговоры с собственниками складских комплексов о снижении существующих ставок.
Прогноз
Во втором полугодии 2009 года ожидается заключение ряда сделок по аренде свободных площадей, которые были начаты еще весной 2009 года. Это немного стабилизирует рынок и поддержит эмоциональный настрой участников. Как следствие, темпы снижения арендных ставок замедлятся.
Тем не менее, арендные ставки продолжат свое падение. До конца года можно ожидать снижение данного показателя еще как минимум на 8-12%.
Вывод на рынок новых площадей замедлится. Из запланированных к вводу в III-IV кварталах 2009 года 208,7 тыс. м2, по последним оценкам, на рынок выйдет не более 103,2 тыс. м2.
