На гране анабиоза: Ниспадающий тренд на рынке недвижимости уверенно держится уже шестой год

  Цены на квартиры достигли минимумов 2009 года. Конечно, статистика всегда усредняет и обобщает. Однако  , доводя рынок чуть ли не до анабиоза. Оживление происходит при каждом резком пике доллара. В очередной раз проседание гривны провоцирует покупателей к выбору, а застройщиков – на новые программы лояльности.

ЗА ЧТО ОТДАЮТ

Отличительная черта украинского рынка жилой недвижимости, какими бы сложными ни были времена, – невероятная активность в наиболее низком ценовом сегменте. То ли квадраты переоценены, то ли денег покупателю жалко. Только вот в эконом-сегменте жилые квадраты способны дорожать даже тогда, когда рынок, казалось бы, пробивает очередное дно. Кривые графиков цен на квартиры стремятся к нулю, если стоимость квадрата отображается в долларах. Согласно подсчетам аналитиков консалтинговой компании SV Development, квадратный метр от застройщика катастрофически теряет одну сотню долларов за другой с начала года. И продается сейчас за $904-1 175 (средняя цена $1 096 / кв. м), тогда как еще год назад первичку покупали по $1 380-2 554 (среднее – $1 726) за квадрат.

Однако, как подсчитали на информационно-аналитическом портале «Столичная недвижимость», с июля квартиры от застройщиков в жилых комплексах эконом-класса подорожали почти на 1%, до 10 763 гривен за квадратный метр. При этом однокомнатные прибавили в цене 1,8%, а двушки, трешки и 4-комнатные – по 0,26%, 0,3%, 0,4% соответственно. К осени в четырех новостройках эконом-класса повысили стоимость квадрата на 100-160 грн.

Цены на квартиры от застройщиков, как констатируют в SV Realty, особенно в эконом-сегменте, либо стоят на месте (в гривне), либо немного поднимаются. По мнению экспертов рынка, застройщики умышленно понемногу поднимают цены, чтобы поддержать активность и хоть как-то провоцировать спрос. На деле же оказывается, что при звуке хрустящей купюры непоколебимость менеджера-продавца сменяется милостью начальника отдела. Застройщики готовы уступать в цене квадрата, порой даже очень солидные суммы.

ЧТО БЕРУТ

Более половины всех сделок на первичном рынке проходят в ценовом диапазоне до 400-500 тыс. грн. ($40 тыс.). Это квартиры от 35 до 60 квадратов, т.е. одно- и двухкомнатные, в домах, построенных в спальных массивах и на окраине столицы. При этом, как отмечают риелторы, двухкомнатные покупают немногим больше единичек. И только 15% процентов покупателей смело инвестируют в покупку трехкомнатных и четырехкомнатных квартир. И, соответственно, больше выигрывают. Не только в квадратных метрах, но и в деньгах при покупке квартиры.

Чем больше комнат, тем меньше цена квадрата. Разница существенная – до 10-15%

Чем больше комнат, тем меньше цена квадрата. Разница существенная – до 10-15%. В одном из строящихся жилых комплексов окраинного спального массива столицы цена от застройщика, как говорят, «среднее по больнице» – $0,9- 1,2 тыс. Рассчитывают по курсу 11 грн. Т.е. от 11 000 грн. / кв. м. Есть и единички, и четырехкомнатные, и даже двухуровневые квартиры на две, три или четыре комнаты. Если расплачиваться сразу, дают скидку 10%. Таким образом, однокомнатную квартиру можно купить за 352 390 грн. (площадь 33,9 кв. м, стоимость одного квадратного метра 11 тыс. грн.). А стоимость трешки (площадь 96,3 кв. м), рассчитывается уже по цене $900 за квадрат, и уже с десятипроцентной скидкой такая квартира будет стоить 858 233 грн. Даже при грубом подсчете видно разницу не только в планировке полезной жилой площади, но и в деньгах: по факту квадрат трешки обходится на 1 483 грн. (почти $135) меньше, чем единички. Иными словами, каждый восьмой квадратный метр – подарочный бонус (или одна комната из трех).

На противоположном конце города, в спальном микрорайоне, строится другой жилищный комплекс. Тут стоимость квадратного метра немного выше среднерыночной – от 12 650 гривен. По этой цене продаются трехкомнатные квартиры, площадь которых – 91-93 кв. м. В том же доме однокомнатные, площадь которых порядка 54 квадратов, продают по цене 14 060 гривен за метр. Стоимость единички – 760 тыс. грн., трешки – 1 млн. 255 тыс. грн. Может, разница в цене квадратного метра – 566 грн. – не слишком впечатляющая. Однако если сравнивать количество полезной жилой площади, выгода на лицо.

КАК ИЗБЕЖАТЬ УПЛАТЫ ПРОЦЕНТОВ ПО РАССРОЧКЕ ЗАСТРОЙЩИКА

КАК РАЗБИРАЮТ

Больше всего квартир в новостройках продается тогда, когда дом достроен и вводится в эксплуатацию. И непосвященному во все таинства ритуала принятия дома на баланс муниципальных коммунальных служб, с прописыванием ему юридического адреса, сегодня понятно, что от рисков превратиться в недострой не застрахованы объекты даже государственных компаний-застройщиков. И, тем не менее, все чаще появляются предложения от застройщиков инвестировать в покупку квартиры на самых ранних этапах строительства дома. Основной аргумент – чем больше выстроено этажей, тем выше цена квадратного метра. Другие плюсы в предложениях застройщиков – рассрочка. Это, конечно, не банковская ипотека на 30 лет. Тем не менее, полтора-два года от начала строительства в запасе есть.

Главный козырь рассрочки от застройщика – низкий процент или вообще его отсутствие. Плюс к этому – возможность поэтапного внесения платежей. Из минусов – плавающая, не фиксированная в договоре цена квадратного метра, что несколько удорожает покупку квартиры в итоге. Однако если прийти к застройщику сразу со всей суммой за квартиру, он не замешкается. Торговаться можно смело. Наступать на продавца в торге можно не только мгновенным расчетом, но и видовой обзорностью из окон, расположением квартиры на этаже с не весьма счастливым для вас номером (да хоть и 13), инфраструктурой и прочими аргументами комфорта и уюта. Сегодня до 10% застройщики готовы уступить сходу. А если осмелиться на покупку квартиры метражом побольше, хотя бы трешку, то можно торговаться и за более весомую скидку.