Какие изменения должны произойти на московском рынке недвижимости, чтобы жильё стало по-настоящему доступным, т.е. чтобы семья, получающая средний по городу месячный доход, могла позволить себе приобрести на первичном рынке квартиру средней стоимости в ипотеку, задались вопросом аналитики компании Panorama Estate? Проведённое ими исследование подсказывает два вида корректировок, дающих нужный результат. А именно - падение средней цены на московскую недвижимость на 40-50% и уменьшение ставок по ипотечным кредитам до уровня 2.5-3%.
Эксперты отдают себе отчет, что вариант со снижением цен является чисто теоретическим и как инструмент воплощения социальной программы его рассматривать нельзя, ведь средняя цена квадратного метра определяется рыночными механизмами, а именно соотношением спроса и предложения, и регулирование данной величины извне не представляется возможным. Даже сейчас, когда валютные цены на столичную недвижимость начали снижаться в связи с резким сокращением спроса, жильё всё равно не стало более доступным из-за падения уровня доходов населения.
Второй тип корректировки - уменьшение ставок по ипотечным кредитам - выглядит более "управляемым", считают они. Всё-таки процентные ставки, в отличие от среднерыночных цен, устанавливаются решением реальных людей. Очевидно, что для банков кредитные ставки на уровне 3% являются неприемлемыми, ведь они ниже ставок по депозитам и приносят кредитным организациям лишь убыток. Банки не станут выдавать ипотеку по таким ставкам. Но с точки зрения социальной программы, заявленной властями, тут есть пространство для манёвра. А именно - ограничивать процентную ставку для конечного потребителя на некотором уровне, а оставшееся процентное "бремя" перекладывать на городской бюджет, то есть субсидировать.
"В идеальном варианте, рассчитанном нами, этим уровнем должна быть ставка в 3%, выглядящая, прямо скажем, довольно утопично. Оговоримся сразу, что мы не призываем к появлению в нашей стране ипотеки под 3% годовых, как бы всем того не хотелось. Одной из целей данного исследования было показать, какой реальной ипотечной ставке соответствует существующий сегодня платежеспособный спрос. Также надо иметь в виду, что данная ставка была рассчитана, исходя из возможностей семьи, имеющей ежемесячный доход не ниже среднего", - говорится в исследовании.
Таким образом, чем выше будет помощь государства в части погашения ипотечных процентов, тем ниже будет реальная ставка кредита для конечного покупателя, и, соответственно, тем доступнее станет вожделенная покупка квартиры для жителей столицы. Если же добавить к этому необходимость увеличения предложения жилья на рынке и, как следствие, снижение средней цены на квадратный метр, то можно будет говорить о синергетическом эффекте, который сможет вовлечь в ипотеку слои населения со средним достатком. И вот в этом случае можно уже будет реально говорить о доступном жилье.
