Выбрать можно любой особняк в любом из штатов и по понравившейся цене – предложений очень много. Как мы выяснили, даже если средств на покупку недвижимости не будет хватать, американские банки готовы кредитовать иностранцев под самые низкие проценты, передает iBud.ua. Кажется, мечта наших граждан о «домике в деревне, но за океаном» сбывается благодаря кризису – квартиры и дома в Америке сегодня стоят невероятно дешево! Однако что же стоит приобретать, и какие «подводные камни» ждут покупателей?
Дом по цене автомобиля
Недвижимость в США подешевела настолько, что приличный дом можно купить менее, чем за $30 тыс. Для сравнения: за эту сумму среднестатистический украинец может рассчитывать лишь на автомобиль среднего класса.
Американские риэлторы говорят, что это не предлел, и в Штатах стало появляться жилье за смешную для украинских покупателей недвижимости цену в $3 тыс. Так, по данным самых авторитетных американских сайтов по продаже недвижимости, в городе Флинт штата Мичиган продается свыше 18 домов по цене ниже $3 тыс., в Индианополисе таких предложений 22, а в Кливленде - 46.
Больше всего от кризиса пострадал Детройт. Упадок автопрома и банкротство крупнейшего в мире производителя автомобилей General Motors, отразились на доходах жителей этого региона, передает iBud.ua. В результате Детройт получил статус столицы отобранных за неуплату кредита домов, поскольку на продажу тут выставлено свыше 700 домовладений, сообщает политика и деньги. Большинство объектов потеряли своих предыдущих хозяев, которые не смогли расплатиться по ипотечным кредитам. Теперь их владельцы пытаются выручить за недвижимость хоть какую-нибудь сумму.
«Вал выселений домовладельцев, просрочивших с выплатами по ипотечным кредитам, привел к тому, что банки сегодня превратились в компании по управлению недвижимостью. И для них порой дешевле выручить за эти объекты хоть за сколько-нибудь, чем пытаться выручить рыночную стоимость», - рассказывает Хизер Фернандез, эксперт по продаже недвижимости.
Жилье за 1 доллар
База американских риэлторов переполнена предложениями. К примеру, в Детройте продается бунгало с тремя спальнями площадью 90 кв. м за $500. В этом же населенням пункте дом с четырьмя спальнями, расположенный по соседству со знаменитой музыкальной студией Motown, недавно был продан за $7 тыc. Деревянное бунгало ушло за $1,2 тыс., а дом с тремя спальнями стоимостью $500 тыс. был продан всего за $130 тыс.
Небольшой дом, состоящий из двух комнат и одной ванной комнаты, в городе Мемфисе (юго-запад штата Теннесси в округе Шелби, население – 670 тыс. человек) продается за $5,9 тыс.
Еще дешевле можно приобрести двухэтажное жилище на пять комнат и две ванные, хорошим ремонтом, с гаражем на два автомобиля в городе Кливленде (штат Огайо, население с пригородом – 2,25 млн чел) – за $2,6 тыс. Причем, Кливленд считается неплохим местом для жизни: британский еженедельник Economist назвал в 2005 году Кливленд и Питтсбург лучшими городами США по качеству жизни.
В этом же городе на продажу выставлен дом на три комнаты и одну ванную, гаражем на две машины. За строение в хорошем состоянии, рядом со спокойными соседями хотят выручить всего $5 тыс.
В этом же городе на продажу выставлен дом на три комнаты и одну ванную, гаражем на две машины. За строение в хорошем состоянии, рядом со спокойными соседями хотят выручить всего $5 тыс.
Однако самый дешевый дом за всю историю Америки продан... за $1, передает iBud.ua. За такую смешную сумму с молотка ушло двухэтажное здание в Детройте. Это жилище расположено в очень удобном месте – за несколько кварталов от аэропорта. Более того, местные жители говорят, что это самый привлекательный дом в округе.
Его предыдущий владелец лишился прав собственности из-за неуплаты по кредиту, после чего из дома была вывезена и продана вся находящаяся в нем мебель, а двери и окна строения заколотили досками. В последствии постройку выставили на аукцион за $1,1 тыс., однако она не вызвала интереса у покупателей, после чего цену решено было снизить до $1.
При этом собственник дома – банк потратил около $10 тыс. на расходы по продаже и оплату налогов. В итоге жилье было продано женщине, согласившейся купить дом лишь при условии, что финансовое учреждение не возьмет с нее комиссии с продажи.
С такими беспредельно низкими ценами владельцы домов уже и не мечтают хоть сколько-нибудь заработать, и единственным их желанием является избавиться от недвижимости, за содержание которой приходится платить. На деле суммы в 500, $1 тыс. и $3 тыс. часто остаются в кармане риэлтора в качестве комиссионных.
Владельцам домов также приходится платить агентам за то, чтобы они взялись за продажу недвижимости. Как правило, все эти постройки находятся в аварийном состоянии, и им необходим капитальный ремонт с заменой труб отопления, проводки и других коммуникаций. Но даже с учетом ремонта, эти объекты являются очень дешевыми.
Американский парадокс
Большая часть американцев живет в небольших городках, в частных апартаментах. Многоквартирные жилые дома, как правило, находятся в крупных городках, однако там квартиры принято арендовать, а не покупать. Еще одна особенность жизни в США – стандартизированность домов.
Иными словами, если вам нравится кирпичный дом какого-то определенного стиля, то вам его, скорее всего, не удастся найти. А для того чтобы получить разрешение многочисленных комиссий на внутреннюю или внешнюю переделку дома, необходимо проделать огромную бумажно-бюрократическую работу.
Еще одной особенностью американского рынка жилой недвижимости является тот факт, что в густонаселенных местах стоимость земли превышает цену постройки, передает iBud.ua. Однако главный парадокс Америки - отсутствие границ между городами, когда населенные пункты расположены через улицу друг от друга.
Интересным является тот факт, что стоимость одинаковых жилых домов, построенных приблизительно в одно время, расположенных на расстоянии 100 метров друг от друга, но принадлежащим к разным населенным пунктам, может отличаться в цене в два-три раза.
Как купить?
Существует несколько вариантов покупки недвижимости в США. По данным специализированной компании «Виател», потенциальному владельцу дома рекомендуется совершить ознакомительную поездку в США.
При прямой продаже жилья от владельца, потенциальный покупатель подписывает предварительный договор, где указывается окончательная стоимость объекта. После этого вносится задаток – около 1% от стоимости дома или квартиры, после чего специализированное агентство занимается сбором всех необходимых документов. «Как правило, процедура оформления сделки занимает 20-30 дней», - говорят в «Виателе».
Еще одним вариантом является покупка залогового дома, владелец которого не может выполнить свои обязательства по кредиту и продает недвижимости с согласия банка. В этом случае, цена дома, как правило, ниже по сравнению с первым вариантом. Однако процедура оформления сделки занимает от одного до трех месяцев.
Потенциальный покупатель залогового дома подписывает предварительный договор, после чего вносит депозит, размер которого определяет банк. Помимо этого финансовому учреждению необходимо предоставить справки о доходах, копии паспорта и письмо из банка, подтверждающее наличие средств для покупки жилья. Если банк ответил согласием на предложение покупателя, то он обязан выкупить данный объект. В связи с этим необходимо быть осторожным, соглашаясь на подобные предложения.
Когда собственником понравившейся недвижимости является банк, то срок приема заявок и оформление документов также занимает от одного до трех месяцев, передает iBud.ua. Причем, по многим предложениям оплачивать покупку можно только наличными, поскольку кредит в данном случае часто исключен.
В некоторых случаях банки берут плату за подачу заявки на приобретение конкретной недвижимости, которая может колебаться от $100 до $400. В данном случае процедура покупки и пакет необходимых документов сопоставим со вторым вариантом.
Последним вариантом приобретения недвижимости в США – аукционы, преимуществом которых является низкая стоимость объектов. Причем, купленное на торгах жилье может быть оформлено в течение нескольких дней. Однако при этом не стоит забывать, что через аукционы продаются не самые популярные объекты, которые нуждаются в ремонте или расположены крайне неудачно.
Как правило, перед торгами у потенциального покупателя есть несколько дней для ознакомления с лотами. Для этого необходимо посетить объект в специально установленные дни.
После этого покупатель регистрируется как участник аукциона, вносит специальные пошлины и берет с собой документы, подтверждающие наличие денежных средств и чек на аванс. Более подробно с данной процедурой можно ознакомиться на специализированных сайтах, передает iBud.ua. После победы на торгах, владелец недвижимости вносит аванс и приступает к оформлению сделки.
Залоговые дома… сносят
Техасский Guaranty Bank of Austin практически снес 16 новых и частично построенных домов в Южной Калифорнии, доставшихся ему в результате банкротства девелопера, решив, что уничтожить здания в настоящее время гораздо проще, чем продать на «падающем» рынке жилья.
В настоящее время, цены на жилье упали, по сравнению с «пиковым» 2006 г. на 60%. В среднем на сегодняшний день новый дом в Викторвилле обходится покупателю в 265,99 тысячи долларов, хотя еще в начале 2008 года его стоимость варьировалась от 280 до 350 тысяч долларов.
«Многие кредиторы в США, как и Guaranty Bank of Austin, получили в собственность жилье, возводимое строительными компаниями, которые сейчас обанкротились. Кредитной организации предлагалось обсудить план продажи недвижимости, однако сейчас найти покупателя на дома очень трудно, ведь цены на жилье по-прежнему остаются под давлением», - говорят эксперты.
Как получить ипотечный кредит в США?
- Открыть личный счет в любом американском банке.
- Наличие средств на первоначальный взнос в американском банке должно в размере 20-50%. К моменту совершения сделки они должны находиться на счету Покупателя.
- Если деньги для первоначального взноса к моменту выдачи кредита находились на счету в американском банке менее двух месяцев, то необходимо письмо из украинского банка c указанием оборотов по счету.
- Справка о доходах. Все формы должны быть на официальных бланках компании с печатями и заполнены на английском языке. Все суммы должны быть указаны в американских долларах.
- Копия заграничного паспорта с копией американской визы.
- Стоимость оценки составляет от 800 до $2 тыс., в зависимости от стоимости объекта (как правило, банк предлагает свою компанию).
- Некоторые банки взымают также плату за оформление кредита - до $800.
- Проценты по ипотечному кредиту сроком до 30 лет в настоящий момент составляют от 4,8 до 8,5% годовых.
