Кризис очистил рынок от нечестных строителей: ТОП-10 самых надежных застройщиков Киева

Застройщики, которые остались на столичном рынке новостроек, преодолев рецессию и кризис, вышли на довольно неплохие показатели надежности и роста.  Киевские новостройки от ведущих операторов рынка снова начали сдавать вовремя, а иногда - даже с опережением графика. Вместе с активизацией  строек восстанавливается и доверие к «первички» со стороны покупателей. И хотя в строительстве нового столичного жилья еще не все абсолютно гладко,  уже снова можно назвать надежных и стабильных игроков.

Кризис смела мошенников

Второй год подряд в столице вводят в строй около 1,5 млн кв. м новостроек, возобновлены работы и на давно остановленных проектах. По оценкам независимых  аналитиков из компании UTG, сегодня в столице осталось менее 10% замороженных объектов против 20-25% в прошлом году. Эксперты отмечают, что кризис  научила застройщиков и девелоперов рационально планировать свою деятельность. После начала рецессии на рынке выжили только сильнейшие - компании  с достаточными возможностями, которые в состоянии финансировать полный цикл своих проектов как за счет собственных ресурсов, так и за счет стабильных  денежных вливаний со стороны своих же крупных акционеров. Рынок столичных новостроек восстановился - пусть и не к прежним темпам и ажиотажа, но  к стабильности уж точно. Благодаря наращиванию объемов новыми лидерами рынок в своих статистических данных вполне заполнил имеющиеся и, как раньше  казалось, невосполнимые потери в виде выхода многих известных и стабильных игроков.

Значительно повлияли на сегодняшнюю ситуацию на рынке столичных новостроек и текущие покупательские предпочтения: как в 2012-м, так и в 2013-м квартиры у застройщиков  покупают в 80% случаев лишь на завершающих стадиях строительства или в достроенных домах. «Последний факт убрал с рынка мошенников, которые,  построив пару этажей, начинали продажу, а затем замораживали строительство и исчезали с деньгами наивных инвесторов », - отмечает директор  проектной группы «Архиматика» Александр Попов.

В компании «Архиматика» подсчитали, что в течение последних двух лет более 60% реализованных проектов сдавались без нарушения заявленных  сроков, а некоторые - даже раньше заявленного (преимущественно объекты компании UDP). И хотя четверть объектов, по-прежнему вводятся с опозданием  в 7-12 месяцев от первоначально назначенной даты, это выглядит довольно оптимистично на фоне того, что два-три года назад сроки сдачи в эксплуатацию  своих объектов «откладывали» 90% застройщиков (причем средний срок задержки строительства достигал на тот момент от девяти месяцев до  1,5 года).

Спрос на столичные многоэтажки растет из месяца в месяц. По данным компании SV Development, за прошлый год в столице было продано около 14  тыс. квартир в новостройках, причем продажи в пиковые месяцы - октябрь и ноябрь - составлял 1,7-1,9 тыс. квартир. О таких показателях строители  не могли мечтать и до кризиса: например, в 2008 году максимальная планка продажи составила по итогам года всего 1,4 тыс. сделок в месяц. И хотя  январь и февраль не стали урожайными - за эти месяцы было реализовано лишь 200 и 534 квартиры соответственно - независимые аналитики уверенно считают,  что март застройщиков не подведет и традиционно станет лучшим месяцем по продаже первого квартала.

Лидеры определились

Тройку самых представителей рынка новостроек столицы последние годы составляют «Киевгорстрой», UDP и «К.А.Н. Девелопмент ».  По словам управляющего партнера консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артема Новикова, холдинга «Киевгорстрой» удалось удержаться  в тройке лидеров, прежде всего, благодаря высокой доверии со стороны покупателей, что способствовало стабильному продажам в компании на этапе строительства. Как  десять лет назад, объекты, которые строит холдинг, имеют одни из самых высоких шансов быть завершенными (с незначительным отставанием от запланированных  терминов). Компании UDP и «К.А. Н. Девелопмент »закрепились в тройке лидеров, прежде всего, благодаря продуманному и ответственному менеджмента,  а также стабильной финансовой поддержке со стороны своих крупных акционеров. Всего, по словам независимых экспертов, этим трем компаниям на  данный момент принадлежит около 50% рынка.

Время такие ранее известные компании, массово застраивали столицу, как «Трест Киевгорстрой-1 им. М. П. Загороднего »,« Познякижилстрой »,  «Градострой», «Новостройка», «Д.И.А. «Девелопмент» и некоторые другие лидеры рынка 2007-2008 годов почти свернули свою деятельность  или совсем ушли с авансцены.

Положительная динамика продаж столичной «первички» и общие позитивные тренды на этом рынке в последнее время вполне логично привели  и к появлению новых игроков в этом сегменте, а также компаний одного-двух проектов, которые достаточно активно строятся, рекламируются, но имеют мизерную  историю. Поэтому вопросы надежности строителей, несмотря на рост рынка, не теряет своей актуальности. Девелоперы рекомендуют покупателям, как  и год, и три назад, трезво оценивать риски. По словам коммерческого директора девелоперской компании «НЕСТ» Константина Браво, покупая  квартиру в новостройке, сегодня, как и прежде, в первую очередь необходимо проверить надежность застройщика: репутацию, опыт строительства, наличие  завершенных объектов. Также стоит обратить внимание на форумы инвесторов, жителей, на которых люди описывают проблемы, с которыми столкнулись, инвестировав  в тот или иной объект. «Не будет лишним проверить, как вела себя компания во время кризиса, или продолжала строить, или заморозила объекты.  Это тоже показатель прочности и продуманной финансовой политики застройщика. Даже если надежность застройщика не дает оснований для опасений,  следует некоторое время перед приобретением проследить за ходом строительства конкретного объекта, ведутся там активные работы, а также проверить  в отделе продаж наличие лицензии на проведение строительных работ и разрешения на строительство конкретного объекта », - советует эксперт.

Независимые аналитики также отмечают, что если раньше одним из критериев надежности строящегося объекта было участие банков в его финансировании,  то после кризиса этот показатель отошел на второй план, поскольку девелоперы сейчас пытаются финансировать строительство за счет собственных средств,  привлеченных, например, от акционеров, из сторонних источников или путем продажи готовых площадей.

Приведенные советы выглядят отнюдь не лишними на фоне того, что сегодня в сегменте, почти как в докризисные времена, в изобилии продаваемых объектов.  По данным открытых источников, на данный момент в столице к продаже предлагают 134 новостройки от 63 компаний, это минимум на 15% больше, чем в  прошлом году, и вполовину больше, чем во время кризиса. Как сообщили Контрактам в компании ИАП «Столичная недвижимость», общий объем  первичного рынка жилой недвижимости Киева на начало 2013 года составлял около 14 тыс. квартир: среди них 59% квартир составляют апартаменты  эконом-класса, 28% - бизнес-класса, 13% - элитное жилье. В количественном измерении, согласно данным источника, сегодня в столице предложение эконом-класса  формируют около 79 жилкомплекса, в бизнес-классе - 37, в элитном сегменте - 18 новостроек.

Метраж пошел на увеличение

Основными источниками финансирования приобретения жилья, как в этом, так и в прошлом году, по данным UTG, стали собственные деньги населения (60% в общей  структуре сделок) и рассрочка (37%). По словам управляющего директора компании ARPA Real Estate Михаила Артюхова, сегодня наибольшим спросом в реальных  покупателей пользуются доступные квартиры эконом-класса небольших площадей (до 30-45 кв. м), стоимостью около 8 тыс. грн за кв. м. Такие квартиры расположены  на окраинах столицы, или в городах-сателлитах и ​​очень быстро раскупаются - на рынке их не хватает. Покупатели бизнес-сегмента основном  нацелены на 2-комнатные квартиры общей площадью 60-75 кв. м в центре города или в приближенных к нему районах на правом берегу Днепра.

«Анализируя портрет сегодняшнего покупателя жилья в новостройках, необходимо отметить, что в период кризиса с рынка ушли спекулянты, однако  последнее время покупателей, которые хотят заработать на инвестициях в недвижимость, становится все больше. Например, в структуре продаж первичной недвижимости  бизнес-класса инвестиционные соглашения составляют около 10%, в денежном эквиваленте - около 20% от всех сделок. В сегменте эконом-класса -  до 30% », - отмечает Михаил Артюхов.

Итоги прошлого года показали, что «аппетит» покупателей хоть и незначительно, но растет: на рынке вновь повышается интерес к однокомнатным  квартирах площадью 45-55 кв. м, двухкомнатных - 65-75 кв. м, трехкомнатных - 80-100 кв. м. «Стоит напомнить, что начиная с 2008-го и до 2012  года кризис меняла площади квартир с учетом спроса, и «докризисные однокомнатные квартиры площадью 50-60 кв. м превратились в жилье  35-45 кв. м, двухкомнатные с 80 кв. м до 60-65, а трехкомнатные со 110 до 80 кв. м. Сейчас процесс начал идти в обратном направлении », - отмечает Александр  Попов.

Три по цене двух

Стремясь активизировать продажу, застройщики будут работать такие методы, как акционные скидки и рассрочки. Такие  акции позволяют купить, например, трехкомнатную квартиру по цене двухкомнатной или сэкономить значительную сумму денег. Однако ценовые акции предусматривают  100% оплату квартиры, иначе покупатель не может ею воспользоваться. Поэтому, по мнению Константина Браво, эффективным инструментом продаж оставаться  программа рассрочек от застройщиков. «По данным наших аналитиков, оптимальными и популярными будут программы рассрочек  на 3-5 лет, со ставкой от 7 до 18% в год в зависимости от суммы первоначального взноса и периода рассрочки. Исходя из нашего опыта продажи в ЖК  «Изумрудный» и «Времена года», в недостроенных домах в рассрочку продается почти 80% квартир. В готовых домах этот показатель  составляет 20-30% », - отмечает Браво.

«Живые» деньги покупателей позволят ведущим компаниям продолжить свое развитие и реализовать или начать реализовывать весьма велики  проекты. Так, например, холдинговая компания «Киевгорстрой» в этом году планирует начать строительство квартала на 1 млн кв. м жилья на  Осокорках-Северных. Уже начаты работы по его проектированию, к этому привлечено иностранных специалистов. Кроме жилья, планируется построить два  детсады, школу, медучреждения и объекты торговли. «Наши амбиции - закончить строительство не позднее 2017 года. Приобрести здесь жилье по цене  7 тыс. грн / кв. м смогут более 50 тыс. человек », - заявил президент ОАО« ХК «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.

Большие проекты готовят и другие участники рынка. При этом аналитики не прогнозируют значительных ценовых изменений в этом году, если цены на энергоносители  останутся на текущем уровне. «Самым надежным способом привлечения покупателей останется качественный проект с полноценной инфраструктурой,  рациональной планировкой и интересной архитектурой по приемлемой цене от надежной компании. Дополнительными факторами привлечения покупателей в  этом году останутся рассрочка и кредиты, предлагаемые банками-партнерами строительных компаний », - резюмирует Александр Попов.