Многие начинают с поиска подходящего жилья. Это - самая распространенная ошибка, которую допускают люди при покупке жилья в кредит. Вы обращаетесь к агентам по недвижимости, просматриваете варианты, которые они хотят вам «спихнуть», выбираете квартиру и - стоп! Банк не дает кредит, или дает сумму, явно недостаточную для запланированной покупки. Хорошо, если вы не успели еще подписать предварительный договор и не дали задаток, а иначе – прощайте, денежки.
Как действовать правильно
Первое, что нужно сделать, это узнать, на какие условия по кредиту вы можете рассчитывать. Тут есть варианты. Правильнее всего обратиться в несколько банков и, как говорится, сравнить результат. Если в документах, которые вам выдадут в банке (ficha europeia de informaçao normalizada), слова Spred TAN TAEG EURIBOR & Co вам не будут казаться непонятным набором букв, а осмысленными финансовыми терминами, тогда все нормально, вы сами разберетесь. В противном случае лучше обратится за консультацией к специалисту. Можно податься с расспросами в банк, но банковские клерки не очень охотно разъясняют клиентам условия, зато очень быстро списывают со счета комиссии за изучение процесса и прочее.
Такую консультацию вам могут предоставить финансовые посредники (intermediários financeiros), в функции которых как раз и входит поиск для клиента наиболее подходящего кредитного решения. Они-то и могут сделать за вас всю работу: подготовить ваше кредитное досье, отправить в банки, собрать предложения, проанализировать и предоставить клиенту варианты кредитования. После чего вы вполне осмысленно можете приступать к поиску жилья в рамках своих кредитных возможностей.
Не бойтесь «постоять за ценой»
Из 200 тыс. объектов недвижимости, которые продаются в Португалии, вы при достаточной напористости сможете найти себе квадратные метры по вкусу. Но чтобы их вкус не был горьковатым, важно «постоять за ценой», как недвижимости, так и самого кредита. Не хочу вас огорчить, но банк никогда не проигрывает, он всегда вернет себе свои деньги с процентами.
Даже по кредитам, которые одни клиенты не вернули, заплатят добросовестные заемщики, так как в цене их кредитов уже учитывается процент покрытия невозвратных долгов. Но если нельзя выиграть, постарайтесь не проиграть банку. Здесь важно соблюсти два условия:
1) получить необходимый кредит;
2) добиться, чтобы ваша плата за использование ресурсов банка была минимальной.
Для этого нужно грамотно вести игру. Но, главное, не старайтесь достичь двух целей одновременно. Во многих случаях вначале важно просто получить кредит. Такие факторы как отсутствие постоянного рабочего контракта, временная резиденция, низкие доходы и другое, значительно снижают ваши шансы на получение кредита как такового вообще. Банк при принятии положительного решения присвоит вам как клиенту высокую степень риска, и цена кредита для вас будет «кусаться» (Spread 2-3%). Но, тем не менее, это лучше, чем ничего! На этом этапе с банком лучше не торговаться, главное чтобы кредитных ресурсов хватило для покупки. Не забывайте, что банк финансирует только 80% от оценочной стоимости жилья (в редких случаях 90%).
О чем следует подумать, прежде чем подписывать кредитный договор?
Подходит ли вам схема погашения, предложенная банком. Вот на этом поле банки, как правило, и обманывают доверчивых клиентов. Помните, банк ничего не дает даром! Если вы видите рекламу жилищного кредита, где банк обязуется первый год вам доплачивать по кредиту - это реально, вопрос, во сколько вам обойдется такая «милость» в итоге. Также «заботясь» о вас, банк может заморозить 20 - 30% от суммы кредита, оставив его на конец срока. Выглядит внешне все красиво, помесячно вы платите меньше, но в конце вас ожидает сюрприз в виде остатка 30% от суммы, которую вы должны будете погасить с последним платежом по кредиту. Учтите также, что при такой схеме вы заплатите банку намного больше в виде процентов, чем, если бы гасили весь кредит постепенно. Для среднего кредита в 80 тыс. евро на 40 лет разница может превысить 20 тыс. евро - вот такая цена.
Схемы бывают и другие, например, в течение пяти лет вы платите только проценты по кредиту. В любом случае, выгодно это может быть, только если вам крайне необходимо сэкономить на платежах в первое время, после чего вы планируете достаточно зарабатывать, чтобы расплатится с банком – чем раньше, тем лучше!
Да, и будьте внимательны, когда подписываете документы (в момент проведения escritura), так как процесс получения кредита и покупки жилья иногда затягивается во времени, а условия предоставления кредита банками меняются часто и в худшую сторону, пишет слово. Представитель банка может принести на подпись документы с условиями хуже, чем вы предварительно оговаривали (увы, такое тоже иногда случается, в особенности, если клиент действует сам, без участия агента-посредника). В такой ситуации важно не доводить дело до драки, лучше попытаться тактично вернуть все на круги своя.
Борьба за снижение стоимости
Когда Вы выполнили первый пункт плана - получили кредит и переселились в собственное жилье, можно начинать подготовку к борьбе за снижение стоимости кредита. Здесь банк вам так просто не уступит, нужен или шантаж (перевод кредита в другой банк) или обоснованные аргументы. Вы можете торговаться за SPREAD двумя путями. Если ваше финансовое положение ухудшилось, попробуйте нарисовать банку перспективу невозврата кредита… Или получите оптовую скидку - банк это тот же магазин, он покупает и продает деньги. Если помимо кредита на жилье вы купите в банке кредитную карту, откроете пенсионный накопительный счет, срочный депозит, несколько прямих списаний (debito directo), то вполне можете расчитывать на оптовую скидку - снижение SPREAD.
Надеюсь, освоив вышесказанное, вы сможете вести игру с банком на равных.
Учтите, эта игра стоит денег, поэтому лучше обращайтесь к специалистам, не рискуйте!
