Киевская недвижимость: Итоги первого полугодия 2010 года

За прошедшею неделю цены на жилую недвижимость Киева понизились на -$9.07/кв.м, что в относительном исчислении составляет -0.46%. Индекс средней стоимости 1 кв.м жилья в Киеве по состоянию на 25 июня 2010 года наблюдается на уровне $1953.38/кв.м. Достигнутый уровень является минимальным как за текущий год, так и за прошедший календарный год.

Минимумом данное значение можно назвать только с математической точки зрения. По факту тенденция характеризуется практически ровным боковым трендом с едва заметной склонностью к уторговыванию. Средняя стоимость меняется крайне медленно, но волатильность торга в моменты реальных сделок достигает больших значений.

Абсолютный минимум (за последние 4 года), который наблюдался в марте 2009 года, все еще не достигнут, однако находится в векторе ценового ожидания с достаточно близкой перспективой. Ценовое ожидание наблюдается на уровне -1.46% в месяц.

Подводя итоги первого полугодия, мы составили индексные таблицы за прошедший календарный год:

Индексы цен по типам квартир и домов

Индексы цен по территориальным зонам

Анализ таблиц показывает, что снижение осуществляется в основном за счет центральной зоны, а также многокомнатных квартир (наименее ликвидный сегмент) и серийных панельных (бетонных) домов периода массового советского строительства (наиболее ликвидный сегмент). При этом стоимость самых маленьких квартир оказалась не подвластна уторговыванию. Цены на однокомнатные квартиры за год снизились всего на -0.8%, на двухкомнатные «хрущевки» на -2.5%. Цены на «гостинки» за прошедший год показали уникальный рост на +2.7%. Это подтверждает известный тезис о том, что цены на товары первой необходимости и жизнеобеспечения растут во времена кризисов и потрясений даже на фоне депрессивной дефляции.

Что бы не говорили некоторые аналитики, элитный сегмент пострадал от кризиса более всего. Стоимость квартир в современных домах с прошлого лета в целом практически не изменилась (-0.2%). Однако за этой нейтральной характеристикой прячется стремительное разнонаправленное движение в разных территориальных зонах Киева: на периферийных массивах зимой наблюдался рост цен на качественные современные квартиры, в то время как центральные и приближенные к центру зоны Киева еще осенью 2009-го года показали заметное снижение цен на квартиры в современных домах.

Таким образом, продолжает наблюдаться сужение разницы в стоимости между элитными и бюджетными квартирами, между центром и периферией Киева.

Данный тренд может сменить направление, однако вряд ли это состоится за счет подорожания центральных зон. Рынок находиться в ожидании новых маркетинговых концепций жилищного строительства. Активно протекают процессы уторговывания земельных участков в Киевской области. Строители все чаще формулируют концепции, которые позволят предложить покупателям квартиры в ближайшем пригороде Киева по цене на уровне $500-$600/кв.м. Рентабельность, конечно, не та, что до кризиса, но это лучше, чем ничего не делать. Понятно, что при появлении готового продукта по таким ценам, стоимость жилья на периферии Киева может существенно снизиться, а относительная разница между центром и периферией, при этом, возрастет.

Реализации данных проектов сегодня мешают следующие факторы: отсутствие оборотных средств у застройщиков, груз ошибок предыдущих лет, недостаточная глубина проработки инфраструктурной и макроэкономической части указанных концепций строительства. Также рынок требует новых кредитно-финансовых механизмов инвестирования нового строительства, новых ипотечных механизмов, вплоть до создания государственного ипотечного банка. Как говориться: «Время не ждет!».