Украинцы получили еще одну возможность решить свои жилищные проблемы. Это ФФС, или фонд финансирования строительства. Вкладывать деньги в строительство жилья стало безопаснее – теперь отношения покупателя и застройщика регулирует закон.
Справка. Финансовая компания «Авантаж-Истейт» (Лицензия АВ № 366414) входит в состав инвестиционно-строительной корпорации «Авантаж», которая работает в сфере недвижимости с 1998 года. По темпам роста инвестиций корпорация занимает лидирующие позиции в Харькове. «Авантаж» – вертикально интегрированный холдинг, который объединяет АОЗТ «Спецстроймонтаж», ООО «Спецстройтехника», ООО «Слобожанский комбинат строительных материалов», ООО «МК С. К. С. М. », ЗАО «АТП 16358», ООО «ЗАМК «Гласстек», ООО ФК «Авантаж-Истейт», ПО ЖСК «Авантаж» и другие предприятия.
Согласно закону участниками финансово-кредитных механизмов являются:
Доверитель (покупатель недвижимости) – лицо, передавшее управление имуществом в доверительную собственность на основании договора об участии в ФФС.
Управляющая компания фонда – финансовое учреждение, имеющее соответствующую лицензию и осуществляющее управление имуществом доверителя. Компания работает в интересах доверителей и отвечает перед ними своими страховыми резервами. Отличительная черта фондов – полный контроль со стороны управляющей компании за деятельностью и финансовым состоянием застройщика на период освоения инвестиций.
Застройщик – лицо, которое может быть Заказчиком объекта. Кроме того, застройщик – это человек, заключивший договор с управляющей компанией.
Страховая компания – осуществляет страхование объекта в пользу управителя. Договор заключается между компанией-застройщиком и страховой компанией.
После нескольких громких скандалов с застройщиками многие в нашей стране стали опасаться вкладывать средства в строительство. И это вполне объяснимо, ведь безопасность инвестирования – одно из главных требований потенциального покупателя. На возникшую коллизию отреагировало государство, и с 1 января 2004 года в силу вступил Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью».
Безопасная схема по новому закону
О чем закон? О том, что покупка жилья на первичном рынке должна быть прозрачной и понятной. Кроме того, в законе описана безопасная схема приобретения жилья. А для того чтобы себя обезопасить, нужно участвовать в ФФС (фонде финансирования строительства) или ФОН (фонде операций с недвижимостью). Если финансирование строительства дома осуществляется через ФФС, то к застройщику и инвестору, то есть покупателю, присоединяется третий участник – финансовая компания. Вот она-то и управляет фондом, следит за целевым использованием средств и соблюдением всех взятых на себя застройщиком обязательств. Покупатели вносят в фонд финансирования строительства деньги, а задача управителя заключается в том, чтобы использовать средства по назначению.
Фонды создаются управителем по его инициативе. Предварительно разрабатывают правила, которые регламентируют взаимоотношения застройщика, управителя и доверителя, а также предупреждают возникновение спорных вопросов. Правила оговаривают особенности управления ФФС и регулируют работу фонда. Они обязательны для исполнения всеми участниками договора. Изменять правила без согласования с другими участниками договора не может ни одна из сторон. Более того, типовой договор об участии в ФФС проходит проверку на соответствие законодательству в госкомиссии по регулированию рынка финансовых услуг. И только после этого договаривающиеся стороны могут ставить свои подписи.
Как это будет выглядеть в жизни
Перед началом строительства финансовая компания и застройщик заключают генеральное соглашение. После его подписания средства, накопленные на банковском счету, перечисляются управителем по утвержденному графику расходования средств. Застройщик возводит объект, строго придерживаясь оговоренных сроков, а после окончания строительства передает покупателю ключи от квартиры и все права владения недвижимостью. Владелец квартиры избавлен от необходимости «бегать» по инстанциям и оформлять требуемые документы. Отныне, в соответствии с законом, – это обязанность застройщика.
Финансовая компания, иначе называемая «управитель», выбирает объект строительства и застройщика. Затем проводят проверку необходимых документов и финансовой стабильности компании. Заключая договор, финансовая компания защищает интересы инвестора, а именно – следит за качеством строительства и соблюдением заданных параметров жилья. Если застройщик систематически нарушает условия договора, то управитель вправе заменить его и перепоручить достройку дома другой строительной компании. Причем, по новому закону, управляющему фондом достаточно иметь обоснованные сомнения в том, что застройщик способен сдать дом в оговоренные сроки. Если сдачу объекта в эксплуатацию переносят больше, чем на 90 дней, – управитель находит более ответственного подрядчика. Таким образом, покупатель избегает ситуации, когда строительная компания затягивает строительство, переносит сдачу объекта в эксплуатацию на неопределенное время или расходует средства не по назначению. При этом компания-застройщик не имеет права ухудшить строительные и технические характеристики жилья.
Мнение специалистов
Специалисты говорят – у ФФС много преимуществ. Рассказывает директор ООО «Авантаж-Истейт» Юрий Николаевич Костоглодов: «Фонды финансирования строительства жестко контролирует государство. Кроме того, «Авантаж-Истейт» как управитель может влиять на недобросовестного подрядчика с помощью штрафных санкций. Покупателю нечего бояться – деньги, привлеченные в ФФС, идут исключительно на строительство его квартиры, а не даются взаймы застройщику на траты по его усмотрению. Наша компания как доверитель имеет полный доступ к информации о ходе строительства, то есть может контролировать действия подрядчика. Управляющая компания следит за тем, чтобы доверитель получил именно то жилье, которое указано в документах. То есть полностью защищает интересы покупателя».
Не реже одного раза в месяц управитель составляет акт контроля. В нем идет речь о целевом расходовании денег, о возможных рисках в работе застройщика, о недостатках, выявленных в ходе строительства. Там же приведены советы по их устранению. Компанию, создающую и управляющую ФФС, с одной стороны, контролируют государственные органы, а с другой – ее действия жестко регулируются принятыми правилами на рынке недвижимости. Такова европейская практика, когда интересы покупателя поставлены превыше всего.
По мнению специалистов компании «Авантаж – Истейт», украинцы стали больше доверять ФФС. Покупатели начали понимать, сколь важную роль играет надежность и репутация финансовой компании и застройщика. Сейчас «Авантаж–Истейт» управляет фондом финансирования строительства дома на улице 2-ой Пятилетки. В компании говорят, что готовится регистрация еще двух фондов финансирования строительства – по улицам Мира и Сумской.
Строительные компании-однодневки не рискнут продавать жилье через ФФС, поскольку малейшее несоблюдение условий договора неминуемо повлечет за собой огромные штрафы. Вполне возможно, что нерадивые строители лишатся и площадки, и объекта. В создании ФФС участвуют компании с исключительно надежной репутацией, которые абсолютно уверены в том, что дом обязательно достроят и сдадут в эксплуатацию.
И даже при разрыве договора доверитель ни в коем случае не окажется в накладе. Ему гарантированно вернут стоимость оплаченной им квартиры с учетом изменения рыночной цены. Заметьте, это предусмотрено в договоре участия в ФФС.
В последнее время количество договоров растет. Это свидетельствует о том, что финансирование строительства собственной квартиры для граждан нашей страны уже не в новинку. К выдаче кредитов для ФФС лояльно относятся банки, а хорошей гарантией служит репутация и надежность застройщика. Банковские учреждения приветствуют и поддерживают новую схему управления посредством фондов финансирования строительства. Более того, многие банки и сами создают ФФС – например, Кредитпромбанк, ПриватБанк, Правэкс-банк и Укрсоцбанк. ФФС позволяет получить поддержку банка на начальном этапе строительства и надежно защитить инвесторов (читай – потенциальных покупателей) от всевозможных финансовых махинаций.
