Российский рынок новостроек переживает возрождение. До 70% квартир на первичке Москвы покупают на стадии котлована, данные компании «Домус финанс».
Высокий процент продаж свидетельствует о возвращении доверия российских пайщиков до местных застройщиков. Напомним, что после кризиса в связи с увеличением количества недостроев покупатели интересовались преимущественно готовыми объектами, тогда как в 2008-м и в Украине, и в России тенденция была противоположной. «Пять лет назад покупали даже виртуальные квадратные метры в объектах, которые существовали лишь на бумаге», - уверяет Александр Попов, директор проектной группы «Архиматика».
Учитывая рост спроса на жилье на стадии котлована у ближайших соседей Украины, Контракты поинтересовались у отечественных экспертов, наблюдается у нас похожая тенденция.
Сергей Костецкий, аналитик SV Development, отмечает, что в Украине увеличился спрос на квартиры на начальной стадии строительства. «До кризиса доля продажи жилья на стадии котлована достигала 50%, - отмечает он. - В 2009-2010 годах она упала до нуля, но с 2011-го начала расти, и на сегодня около 30% квартир покупаются на начальной стадии строительства объекта ».
Основная причина увеличения продаж - после кризиса на рынке остались преимущественно надежные игроки, это компании с иностранными инвестициями или государственные или муниципальные застройщики. Кроме того, по-прежнему многих покупателей привлекает цена кв. м, что на стадии котлована ниже, чем в состоянии готовности. По словам Сергея Костецкого, кв. м в доме на 70-80% готовности стоит $ 1600, на стадии от нулевой до 50% - около $ 1280. Низкая стоимость не является исчерпывающей характеристикой привлекательности квартир, которых физически еще нет. Чем ближе дом к сдаче в эксплуатацию, то узкий выбор квартир. Известно, что квартиры, не проданные в готовых домах, - преимущественно крупных метражей, с не очень удачным видом из окна или на первом этаже.
Спекулянты «камбэк»
Пять лет назад разница в цене составляла 100%, сейчас - 20%
Несмотря на очевидную тенденцию роста, Украина не скоро достигнет показателей российского рынка. «В России хорошо работают ипотечные программы: процентная ставка может достигать 6-12%, у нас - 24%, - объясняет Михаил Артюхов, директор компании ARPA Real Estate. - Кроме того, в стране с авторитарным режимом доверие граждан к государству гораздо выше. Если ведущие российские политические силы пообещали, что все дома будут достроены к указанному срока, люди безоговорочно этому верят ».
По словам Михаила Артюхова, украинские гораздо скептически оценивают власть, поэтому осторожны в своих решениях. «Наш клиент в готовой секции дома продает до 80 квартир в месяц, в другой, на стадии котлована - пять-семь », - приводит пример Михаил Артюхов. Кроме того, у нас слишком высокие ипотечные ставки, а банки довольно строго подходят к отбору заемщиков. Финансовые учреждения предпочитают кредитовать жилье, близко к завершению. Костецкий утверждает, что никаких надежных законодательных гарантий того, что покупатель первички вовремя получит квартиру или, в крайнем случае, вернет уплаченные за нее деньги, нет, а все спорные вопросы придется решать в суде, поэтому большинство украинских покупают квартиры в домах хотя бы на 70-80% стадии готовности.
За счет кого же увеличилась доля продаж первички на стадии котлована? Прежде всего за счет инвесторов, то есть тех, кто покупает на начальной стадии, а продает - на завершающей, зарабатывая на разнице. Михаил Артюхов уверяет, что еще весной 2012-го доля так называемых спекулянтов составляла менее 10%, а сегодня эти люди могут своими деньгами обеспечивать финансирование проекта на 20% и их доля превышает 10% в общем объеме продажи. Непонятная ситуация с долларом заставляет спекулянтов инвестировать в недвижимость. Они могут купить квартиры оптом на сумму до $ 10 млн, уверяет Михаил Артюхов. Но эти люди хорошо изучили рынок и точно знают, кому можно доверить свои деньги, - они почти на 100% уверены, что выбранный ими застройщик вовремя завершит проект.
И инвесторы договариваются с застройщиком отдельно от обычных покупателей, которые улучшают свои жилищные условия. Кто-то готов купить несколько квартир, кто-то - целые подъезды. По словам Михаила Артюхова, инвесторы требуют от застройщика скидку в размере 40-50% по сравнению с розничной ценой на финальной стадии строительства. Правда, не все застройщики готовы предоставить такой значительный дисконт, даже если у спекулянта есть лишний миллион долларов.
Вторая группа покупателей, которые влияют на статистику продажи квартир на начальной стадии, - те, кто покупает первичную недвижимость по госпрограмме льготного кредитования. Алексей Попов, директор харьковского АН «Проконсул», рассказывает, что процесс выглядит следующим образом: потенциальный покупатель обращается к застройщику с заявлением о намерении приобрести квартиру в незавершенном доме, рассчитывая получить льготную ставку по кредиту от государства, одновременно банк рассматривает это заявление, а застройщик бронирует квартиру за потенциальным покупателем, изымая ее из базы данных продажи. Если банк отказывает заявителю, жилье снова поступает в продажу, но банк проверяет платежеспособность заемщика достаточно долго.
Продажа жилья на начальной стадии строительства возрос за счет спекулянтов
В каком случае может рядовой украинской с необходимой суммой купить жилье на стадии котлована? Разве что когда надежный застройщик сдает дом очередями. Например, компания завершает одну очередь строительства объекта и открывает продажу на новую, на начальной стадии. Потенциальный покупатель доверяет такому застройщику, считая, что если компания смогла завершить одну секцию дома, сможет закончить и следующую. Но обычно компания не начинает продажи новой очереди, пока не завершит продажу пред-неи. Ведь ей нет смысла конкурировать с собой. Например, на Печерске в одном из объектов кв. м на завершающей стадии стоит $ 2400, на начальной - $ 1800. Если застройщик выбросит на рынок квартиры, дешевле на $ 600 за кв. м, то спрос на дорогие объекты закономерно упадет. «Когда наш клиент начал продавать квартиры в новой очереди на стадии котлована, продажа была очень хорошим », - уверяет Михаил Артюхов.
Вообще, рост продаж на жилье на начальной стадии строительства объекта связано с дефицитом интересных и доступных квартир на первичке. Дело в том, что после кризиса с рынка ушли многие застройщики, а многие из них переориентировались на соцжилье - квартиры небольших метражей (40 кв. М), и от этого его не стало.
Верхи не могут, низы не хотят
В принципе, застройщикам выгодно собирать деньги с населения на ранней стадии проекта. «В таком случае себестоимость строительства ниже», - Объясняет Алексей Попов. Многие выбрасывает на рынок квартиры на начальной стадии, другое дело, что продажа тогда идет не так бойко, как готового жилья.
Некоторые компании намеренно отказываются выставлять на продажу квартиры на стадии котлована. Речь идет о крупных холдингах с иностранными инвестициями, которые строят жилье бизнес-класса и выше, у которых есть финансы на завершение дома. Такие застройщики рассчитывают продать объект дороже, выставляя готовые квартиры. «Если застройщик продает квартиры на этапе фундамента, он потратиться на маркетинговую кампанию по привлечению покупателей. Если он реализует построенное жилье, ему не надо тратиться на промоушн. А поскольку разница в стоимости готового и спо-руджуваного жилья сейчас не такая значительная, как до кризиса, то строительные компании с финансами предпочитают заниматься продажей готового жилья », - приводит пример Сергей Костецкий.
Но ключевая роль в оживлении рынка принадлежит покупателю, который в основном настроен покупать готовые квартиры. «В компании, которая задерживала ввод в эксплуатацию объектов или имеет в своем портфеле долгострои, а предложенный к продаже объект строит более двух лет и он сводный менее чем на 95%, количество заинтересованных покупателей будет минимальным », - уверяет Александр Попов. Кроме того, по сравнению с докризисным периодом разница в цене на начальной и завершающей стадиях строительства значительно сократилось. Если пять лет назад наценка достигала 100%, то сейчас она в лучшем случае составляет 20%.
Однако, по словам Алексея Попова, основное препятствие - опасения покупателя, что дом не достроят. Жилье на стадии котлована покупают те, кто уверен в надежности застройщика, иначе люди готовы переплатить, но получить готовую квартиру. «90% покупателей, выбирая между квартирой на нулевой стадии строительства и дороже, но готова, остановятся на последнем варианте », - уверяет эксперт.
