Девелоперы массово продают землю - не видно перспективы

Большинство девелоперов, сформировавших до кризиса большой портфель земельных участков, теперь массово выставляют их на продажу, передает iBud.ua.

Эксперты утверждают, что помимо снижения цен на землю и отсутствия средств на развитие или завершение проектов на ней панику среди “землевладельцев” провоцирует увеличение расходов на содержание земельных участков, в частности, рост арендной платы за землю, а также изменение нормативной денежной оценки земельных участков, от которой напрямую зависит арендная плата. “Ставки арендной платы за землю сейчас достаточно высокие и для многих арендаторов являются неподъемными. Поэтому им нужно искать альтернативные методы использования земли. Возможно, отказываться от тех участков, которые вряд ли будут когда-то использованы”, — говорит Андрей Кошиль, президент ассоциации “Земельный Союз Украины” (г.Киев; с 2004 г.; 120 членов). По его словам, согласно Закону №1378 от 11.12.03 г. “Об оценке земель”, арендная плата за землю рассчитывается исходя из нормативной оценки земельного участка и для коммерческих объектов равна 10% этой оценки. При этом в крупных городах нормативная оценка должна проводиться один раз в пять лет. “Последняя нормативная оценка земли в Киеве осуществлялась в 2007 г. Но сейчас, насколько мне известно, она корректируется с учетом индекса инфляции, иными словами, постепенно растет, а значит, растет и арендная плата за землю”, — отмечает г-н Кошиль.

В то же время Алексей Кот, партнер юридической фирмы “Салком” (г.Киев; с 1990 г.; 45 чел.), уточняет, что, согласно ст.15 Закона “Об оценке земель”, инициировать проведение нормативной денежной оценки земельных участков и ее изменение могут органы исполнительной власти и местного самоуправления путем вынесения соответствующих решений. Следовательно, никто не может гарантировать девелоперам, что новую оценку проведут через пять лет, а не сегодня. То же, к слову, касается и увеличения размеров арендной платы. “Большинство договоров аренды заключаются по типовому образцу, утвержденному Кабинетом министров, и содержат положения о том, что арендная плата подлежит пересмотру в случае внесения изменений в законодательство. Многие договоры аренды также содержат положения о том, что изменение нормативной денежной оценки земельных участков и ее индексация осуществляются без внесения изменений в договор. Поэтому застройщикам на данном этапе довольно сложно отстаивать свои интересы по вопросам увеличения размера арендной платы”, — объясняет г-н Кот.

УТЕРЯННЫЕ АКТИВЫ
Но увеличение арендных платежей на основании переоценки участков, как оказалось, не самая большая проблема девелоперов во время кризиса. “В условиях кризиса, когда многие застройщики вынуждены замораживать реализацию строительных проектов, весьма актуальной становится проблема утраты ими права пользования земельными участками, отведенными под такое строительство”, — замечает Алексей Кот. По его словам, связано это в первую очередь с тем, что, согласно Закону “О государственном контроле за использованием и охраной земель”, “неиспользование земельного участка, переданного под застройку, является нарушением застройщиком установленных при передаче в собственность или в пользование земельным участком предельных сроков его застройки, которое влечет за собой прекращение права пользования таким участком”. Сроки застройки участка указываются в договоре аренды. “Как правило, в каждом договоре аренды пользования земельным участком имеется пункт, гласящий, что застройщик обязан в течение трех лет со дня выдачи разрешения возвести объект, иначе земля будет подлежать возврату”, — разъясняет Сергей Перчак, юридический консультант компании “Юкрейниан Девелопмент Партнерс” (г.Киев; девелопмент; с 2006 г.). В то же время на практике, по его словам, соблюсти этот пункт довольно сложно, поскольку только на получение всей необходимой разрешительной документации для строительства необходимо потратить от десяти месяцев до полутора лет.

Не менее важным фактором риска утраты права землепользования для застройщиков является также приостановление начатого строительства. В такой ситуации следует обратить особое внимание не только на нарушения предельных сроков строительства, но и на срок действия договора аренды. “Как известно, на практике встречаются случаи краткосрочных договоров аренды земельных участков, отведенных под застройку. И если приостановление строительства совпадает с прекращением срока действия договора аренды, застройщику следует быть готовым к тому, что после возобновления строительства может возникнуть дополнительная проблема с продлением срока действия договора”, — говорит г-н Кот.

В то же время г-н Перчак уверяет, что забрать участок у застройщика под “замороженным” объектом вряд ли возможно. Это связано в первую очередь с наличием на земельном участке объекта незавершенного строительства, право собственности на который можно зарегистрировать в БТИ. “Другое дело, когда проект находится на начальной стадии реализации (девелопер проходит различные согласования, получает разрешительную документацию и т.д.) — нет никаких гарантий, что у инвестора не отберут землю путем отмены Киевсоветом своих же решений”, — подчеркивает юрист. Косвенно подтверждает слова г-на Перчака и депутат Киевсовета Дмитрий Андриевский. По его словам, если застройщик не выполняет своих обязательств — не начинает строительство в обусловленные договором сроки, возводит не такой объект, под который был выделен участок, нарушает требования природоохранного законодательства и т.п. — решение Киевсовета о выделении участка действительно может быть отменено на основании договора или через суд. Правда, депутат подчеркивает: “Несмотря на то что такая возможность прописывается в договоре аренды, на практике часто срок действия договора продлевается, передает iBud.ua. Только на последнем пленарном заседании из 41 вопроса о предоставлении земельных участков для застройки восемь касались продления срока договоров аренды”. По словам г-на Андриевского, арендодатель, принимая решение о продлении или разрыве договора аренды, исходит из того, насколько уважительными являются причины затягивания строительства. “Скажем, если по причине бюджетного недофинансирования не строится школа, то разрывать договор, забирать участок и строить на этом месте торгово-развлекательный центр будет неправильно. В то же время когда застройщик, взявший землю для строительства социального жилья, начинает строить на участке бизнес-центр, договор аренды должен быть разорван”, — приводит пример депутат.

	Комментарии юристов …ОБ АРГУМЕНТАХ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ Анастасия Болховитинова, старший юрист ООО “Ди Эл Эй Пайпер Украина” (г.Киев; с 2005 г.; 60 чел.): — Следует отметить, что существуют аргументы для оспаривания правомерности прекращения действия договоров аренды на основании положений действующего законодательства (в частности, п.1 ст.141 Земельного кодекса Украины — использование земельного участка не по целевому назначению, а также способами, которые противоречат экологическим требованиям, ч.2 ст.651 Гражданского кодекса Украины — существенное нарушение условий договора). Приведем некоторые из них. Во-первых, “замораживание” (неосуществление) строительства нельзя назвать использованием земельного участка не по целевому назначению, это неиспользование по целевому назначению. Другими словами, следует разграничивать нарушение целевого назначения земельного участка (действие) и неиспользование земельного участка по назначению (бездействие). В подтверждение указанной позиции можно сослаться на практику Верховного Суда Украины (не является источником права, но может быть использована для отстаивания позиции застройщика в переговорах с местными органами власти). Во-вторых, если договоры аренды не содержат положений о сроках строительства, замораживание строительства не может считаться нарушением договора. Ну и, в-третьих, если истец ссылается только на нарушение требований природоохранного законодательства, предоставление доказательств устранения выявленных нарушений позволит избежать удовлетворения судом иска о расторжении договора аренды земли. …О КРИЗИСНЫХ НОРМАХ Любовь Билан, заместитель начальника юридического департамента корпорации “Золотые Ворота” (г.Киев; объединяет более 10 предприятий; строительство, реконструкция и капитальный ремонт автомобильных дорог, мостов и аэродромов; производство дорожно-строительных материалов, строительных конструкций, гранитного щебня; жилищное строительство; с 1993 г., 5 тыс.чел.): — Есть ряд законодательных норм, существенно укрепляющих позиции застройщика в период кризисных явлений в строительной сфере. Например, если срок договора аренды закончился, а застройщик продолжает пользоваться участком и от арендодателя в течение одного месяца после окончания срока аренды не было письменных возражений, то договор подлежит возобновлению на новый срок на тех же условиях, если другое не предусмотрено договором. Кроме того, в Законе №800 от 25.12.08 г. “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” предусмотрено, что до 1 января 2012 г. договоры аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, согласно которым осуществляется строительство многоквартирных жилых домов и которые были заключены до 14 января 2009 г., подлежат возобновлению на те же сроки и на тех же условиях, которые были предусмотрены в них.

ГРУППЫ РИСКА
Впрочем, даже если участок под “замороженным” строительством не отберут, девелопер может столкнуться с риском повышения арендной платы за “чистую” землю до размера платы за землю с действующим объектом. “В принципе, насколько мне известно, такие случаи были, — говорит г-н Кошиль. — Если долгое время участок не используется, т.е. на нем не начинается строительство, то арендодатель, т.е. город, начинает рассчитывать арендную плату за землю, исходя из коэффициента 2,5% от оценочной стоимости участка. Тогда как для участка, объект на котором находится в стадии сооружения, этот коэффициент составляет всего 0,5% — в пять раз меньше. В этом случае девелоперу нужно либо начинать работу, либо обжаловать действия арендодателя в суде”.

В целом же, как отметила, Анжелика Штукатурова, юрист группы по вопросам недвижимости и земельного права международной юридической фирмы Salans (г.Киев; в Украине — с 1992 г.; 35 юристов), с угрозами переоценки земли, повышения арендной платы, а также разрыва договоров аренды в первую очередь могут столкнуться девелоперы в городах-миллионниках, где экономически “вкусные” участки (с хорошей транспортной развязкой, в центре города и т.д.) с каждым годом становятся все дороже. Что касается городов с населением менее 1 млн чел., то, по словам г-жи Штукатуровой, их власти скорее захотят продлить договоры аренды земельных участков, чем расторгнуть их, поскольку каждый инвестор в таких городах, как и участки в “миллионниках”, на вес золота.

К слову, предположения юриста косвенно подтверждает распоряжение Киевсовета №1306 “Об осуществлении анализа использования земельных участков для строительства жилых домов и объектов социальной инфраструктуры в г.Киеве”, принятое 19 ноября 2009 г. Согласно документу, КГГА должна была до 1 декабря 2009 г. провести инвентаризацию земельных участков, отведенных райсоветам, райадминистрациям, предприятиям и организациям всех форм собственности, срок аренды которых закончился до 1 апреля этого года. Кроме того, инвентаризации до 1 января 2010 г. подлежат участки, срок аренды которых завершается, но проекты строительства не согласованы в установленном порядке. На основании анализа ответственные управления КГГА должны предоставить лично городскому голове Киева предложения относительно возможного использования участков для строительства на них жилья для льготников, пребывающих на квартирном учете, или для их продажи на аукционах (см. БИЗНЕС №49 от 07.12.09 г., стр.54). Как говорится, комментарии излишни.

	ЭКСПЕРТ — О НЕОЖИДАННОСТЯХ Владимир Жмуцкий (56), эксперт по земельным вопросам Центра им.А.Разумкова (г.Киев; с 1994 г.; 25 чел.): — В договоре на застройку, аренду земельного участка должны предусматриваться все возможные риски. В том числе и касательно того, могут забрать участок или не могут. И не только по причине “замораживания” строительства. Например, совсем недавно был принят Закон №3682 от 30.01.09 г. “Об отчуждении земель частной собственности для общественных нужд и общественной необходимости”, согласно которому, если орган местного самоуправления принимает решение, что земельные участки должны быть выделены для общественных нужд (на строительство моста, дороги и т.п.), то не только “нужные” земли, но и земли в округе могут попасть под законное отчуждение.