Сроки рисковой давности
Зимой на рынке недвижимости обычно резко снижается спрос. Однако последние несколько лет торговля квартирами стоит на точке замерзания весь год из-за отсутствия денег у покупателей, а также недоступной для рядовых граждан ипотеки. По данным аналитиков, только с сентября средние реальные ставки по банковским ипотечным кредитам на первичном рынке увеличились на 2% и продолжают расти. Сегодня они составляют порядка 18—20% годовых. Взять кредит на квартиру в новострое на таких условиях под силу немногим. Поэтому рынок жилья что называется «лежит».
В результате застройщики решили заманить покупателей более выгодными, по их мнению, предложениями по рассрочке. Пока осваивают самый зажиточный город страны — Киев. Если спрос будет высоким, компании выйдут с рассрочкой и в регионы. «Инструмент на самом деле не новый, его предлагали еще в начале кризиса, — вспоминает президент Ассоциации независимых управляющих недвижимостью Генрих Людкевич. — Правда, сейчас рассрочка вроде стала ближе к народу. Во-первых, увеличилось количество застройщиков, которые готовы применять эту схему. Во-вторых, при заключении договора они не подходят к оценке финансового положения потенциального покупателя так жестко, как банк-кредитор».
По словам Людкевича, средний срок рассрочки, которую предлагают покупателям в новостроях, сейчас составляет один-три года, хотя еще весной давали только шесть месяцев. Кроме того, у застройщиков появились предложения по десятилетнему периоду выплаты, да еще с небольшим первоначальным взносом — 10% стоимости жилья. Однако пока на квартиры это не распространяется. Такие предложения действительны для коттеджных городков недалеко от столицы. Для покупки «двушки» или «трешки» в черте города сегодня реальнее найти четырех- или пятилетнюю рассрочку с 30% начальным взносом.
В программах рассрочки есть еще один плюс — сравнительно низкие процентные ставки. Официально застройщики зарабатывают на такой схеме продажи жилья от 5 до 16% годовых, в зависимости от сроков выплаты. Есть и так называемая беспроцентная рассрочка. Правда, она доступна только тем, кто в состоянии рассчитаться за жилье максимум за год.
Однако главная новость сезона заключается в том, что застройщики начали выставлять на продажу в рассрочку квартиры, которые либо готовы полностью, либо на финальной стадии строительства. По наблюдениям независимого эксперта по недвижимости Анатолия Бастюченко, сегодня на рынке много предложений по объектам со степенью готовности 80—90%: «На более низкую степень готовности нет желающих, — поясняет Бастюченко. — Полуготовые объекты вызывают у покупателей вполне понятное недоверие: у всех еще свежи в памяти скандалы с «Элита-центром», который был профинансирован обычными людьми. Кроме того, на рынке немало случаев, когда объекты были сданы с опозданием на несколько лет».
Переплата кроется в деталях
Все перечисленные плюсы рассрочки хороши каждый отдельно. К сожалению, при попытках свести их воедино начинают всплывать недостатки такой схемы приобретения жилья. Во-первых, покупка реальной квартиры (при условии, что дом вводится в эксплуатацию хотя бы в конце следующего года) почти всегда сопряжена с необходимостью заплатить половину ее стоимости. Для новостроя это минимум $35 тыс. за однокомнатные апартаменты. А вот рассрочку с нуля (первый взнос — 10% или около $7—8 тыс.) бесквартирные граждане могут получить на объекты, сдача которых в ближайший год сомнительна даже для самого застройщика.
«Квартиры в новостроях, сданных в эксплуатацию, считаются наиболее надежной покупкой, — поясняет Людкевич. — Во-первых, все правоустанавливающие документы на жилье клиент получает сразу. Во-вторых, это гарантия того, что уплаченные деньги не «повиснут» в воздухе на несколько лет. Поэтому подобные объекты застройщики предпочитают продавать либо со стопроцентной оплатой, либо с очень короткой рассрочкой, либо в кредит. А вот в рассрочку пускают объекты более проблемные в плане готовности или дорогие многометражные квартиры, которые не пользуются спросом».
По подсчетам аналитиков, средний ежемесячный платеж по рассрочке превышает $1,5 тыс., или 12 тыс. грн в месяц. Так что даже на этапе заключения договора с застройщиком назвать этот механизм экономным или доступным для большинства украинцев весьма сложно, пишут Известия в Украине. Однако есть еще один нюанс, на который очень многие не обращают внимания. При оформлении договора рассрочки продавец квартиры может заложить в документе очень много подводных камней, из-за которых в конечном итоге квартира обойдется гораздо дороже либо вообще оставят клиента без жилья.
«Первое, на что нужно обратить внимание покупателю, это момент перехода права собственности на квартиру, — советует адвокат юридической компании «Василь Кисиль и партнеры» Наталья Доценко-Белоус. — Если он совпадает с моментом окончательного расчета с застройщиком (а чаще всего бывает именно так), то существует риск — при малейшей просрочке или споре между продавцом и покупателем последний может фактически утратить права на квартиру. Деньги, которые он выплатит к тому времени, ему вернут, но неизвестно как скоро. Чаще всего в договоре застройщик предусматривает, что средства претенденту на жилье возвращаются не раньше, чем квартира будет продана новому владельцу». То есть ваши деньги могут очень надолго «зависнуть» у застройщика.
Следующий очень важный нюанс — это право застройщика самовольно менять цену квадратного метра. По словам Доценко-Белоус, причины для этого могут быть предусмотрены разные. Так, в договоре может быть записана формула расчета цены с привязкой к курсу доллара или инфляции. Порой застройщик фиксирует в документах возможность для себя повысить цену, скажем, на 3—5% в случае «нестабильного экономического положения в стране». Есть и штрафные санкции, которые применяются в случае несвоевременного или неполного погашения рассрочки, и они могут достигать неразумных размеров.
Тем, кто все-таки решился оформлять рассрочку, эксперты дают несколько первоочередных советов. «Максимально выгодных для себя условий можно добиться при личной беседе с представителем застройщика, — убежден Бастюченко. — Сегодня такие условия не будут декларироваться открыто, но как правило, застройщик идет навстречу платежеспособному покупателю, который готов стать его клиентом». Кроме того, рекомендуется постараться зафиксировать цену квадратного метра вместе с размером ежемесячных платежей. «А перед подписанием внимательно читайте договор и по возможности проконсультируйтесь с независимыми юристами», — резюмирует Доценко-Белоус.
Что такое рассрочка
Способ продажи любого товара в кредит без привлечения посредника в виде банка. Приобретая товар, покупатель постепенно выплачивает продавцу его полную стоимость. Срок, размер и количество ежемесячных платежей, а также процентное вознаграждение продавцу за пользование рассрочкой устанавливается договором. Юридически схема приобретения товаров в рассрочку действует в Украине с 1998 года. Но до последнего времени в связи с активным ростом кредитования банками, не пользовалась популярностью. После того, как банки сократили объемы кредитов населению, для производителей и продавцов товаров стало выгоднее самостоятельно предоставлять своим покупателям рассрочку.
В следующем году ипотеку реанимирует государство
Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) намерено в 2012 году направить на дофинансирование объектов незавершенного строительства 700 млн грн. По словам главы правления ГИУ Виктора Миргородского, для этого разместят корпоративные облигации на 1 млрд грн. и ипотечные облигации на 500 млн грн. Кроме того, в учреждении планируют запустить программу обеспечения жильем государственных служащих. На ее реализацию предусмотрено до 300 млн грн.
Впрочем, эксперты сомневаются в успешной реализации этих планов. К примеру, в нынешнем году учреждению не удалось выпустить облигации даже на 1,2 млрд грн, а банкам для компенсации льготных процентных ставок по ипотеке (с 18 до 15% годовых) было выделено всего 100 млн грн.
Условия предоставления рассрочки у некоторых застройщиков*
|
Застройщик |
Период рассрочки |
Первоначальный взнос |
Ставка на остаток задолженности, годовых |
|
UDP |
до 3 лет |
10% |
7—14% в зависимости от аванса |
|
«ИнтегралБуд» |
6—49 месяцев (до февраля 2016 года) |
10%, но до 31.03.2012 нужно оплатить 50—70% |
от 5 до 7% |
|
«КАН» (коттеджный городок под Киевом) |
до 10 лет |
10% |
до мая 2012 года без процентов, потом 10% |
|
«Энергополь-Украина» |
до 4 лет |
30% |
до 30 июня 2012 года без процентов, затем 8,5% |
|
«НЕСТ» |
6 месяцев или год, в зависимости от выбранной квартиры |
30% |
без начисления процентов |
|
«Житло-Инвест» |
полный расчет за 3 месяца до введения дома в эксплуатацию |
30% |
без начисления процентов |
|
«Парк Хаус Инвест» |
до 1 года |
30% |
без начисления процентов |
|
ООО «А.В.С.» |
до 6 месяцев |
35% |
без начисления процентов |
|
1—2 года |
35% |
зависит от срока и аванса |
|
|
«УКРКАРГО» |
до окончания строительства (IV квартал 2012 года) |
50% |
нет (выплачивается по текущей цене на день оплаты) |
|
Vishneve Сity |
до 12 месяцев |
50% |
без начисления процентов |
|
|
до 5 лет |
зависит от срока, около 16% |
*Данные компании «Простобанк Консалтинг» на декабрь 2011 года
