РУС УКР

Пузырь на рынке недвижимости: На одного покупателя приходится 10 квартир!

Пузырь на рынке недвижимости: На одного покупателя приходится 10 квартир!
05 октября

В Киеве продолжают дешеветь квартиры. По данным консалтингового агентства SV Development, в сентябре средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичке упала на $8, до $1107. А всего за пару дней октября цена снизилась еще на $2/кв м, до $1101.

На первый взгляд, падение “копеечное“, но за год набегает достаточно внушительный дисконт. Скажем, в октябре прошлого года среднестатистический квадратный метр в столице стоил на $64 дороже, чем сейчас. То есть, на двушке в 50 км. м можно сэкономить больше $3 тыс.

У экспертов есть подозрения, что это далеко не ценовое дно. “Жилье будет дешеветь на 1-2% в месяц“, - считает руководитель агентства Arpa Real Estate Михаил Артюхов. С ним согласен и аналитик SV Development Сергей Костецкий. “Еще в начале этого года мы были уверены, что рынок уже достиг ценового дна, но теперь видим - падать еще есть куда“, - говорит эксперт.

“Лишние“ квартиры

Главная причина - глобальное превышение предложения над спросом. По словам Михаила Артюхова, на одного потенциального покупателя сейчас приходится порядка 10 квартир: количество сделок, по итогам этого года составит 6-8 тысяч, а на продажу выставлено 60-70 тысяч объектов жилой недвижимости Правда, Сергей Костецкий говорит, что спрос на жилье в столице понемногу растет. Скажем, за последние несколько месяцев число сделок на вторичке увеличилось на 10-15%.

Но эксперта тревожит качество этого спроса. “Как инвестицию жилье сейчас практически не рассматривают, хотя ранее на так называемые спекулятивные сделки приходилось до 30%. Но кто же захочет покупать двушку за $50 тыс, чтобы через год продать ее за $45 тыс и еще заплатить 8,5% налога (согласно законодательству, если человек владеет квартирой менее 3-х лет, он обязан при ее продаже заплатить 5% подоходного налога, 1,5% военного сбора, 1% госпошлины и 1% - в Пенсионный фонд)“, - говорит Костецкий.

Поэтому уже сейчас при стартовой цене за квартиру в хрущевке в $600-700 квм решительно настроенный покупатель вполне может рассчитывать на дополнительную скидку в 10-15%. То есть, “единичку“ в 30 кв м реально купить за $16-17 тыс. А если так пойдет дальше, уже через год цены могут опуститься и до $10 тысяч, прогнозируют риэлторы
По его словам, владельцы квартир разочаровались и в заработках на аренде. “С нынешней коммуналкой сдавать жилье внаем невыгодно. Платежки уменьшить нельзя, так что владельцы вынуждены снижать арендные ставки, чтобы хоть как-то удержать постояльцев“, - отмечает эксперт.

Михаил Артюхов рассказал, что покупают квартиры сейчас, в основном для себя, в структуре сделок много обменов и разъездов. Люди ищут варианты подешевле, но при этом “капризничают“.

“Хотят купить за $700/кв м и при этом с ремонтом, счетчиками и не хрущевку“, - добавляет Костецкий.

Чтобы найти покупателя, хозяева вынуждены снижать цены. “Сейчас выставлено на продажу - и на первичке, и на вторичке - 60-75 тысяч квартир. При нынешнем спросе продавать их можно годами. По нашим наблюдениям, рынок нормально работает с предложением не более 30-40 тысяч объектов“, - рассказал Артюхов.

Причем, предложение постоянно растет. В SV Development отмечают, что сейчас киевляне, которые в свое время купили по 2-3 квартиры, начали массово от них избавляться.

“Содержать лишнее жилье слишком дорого, сдавать в аренду не всегда получается, так что пытаются продать даже в убыток. Особенно резко выросло предложение так называемых старых новых квартир - в новостройках, которые были сданы в эксплуатацию несколько лет назад. В свое время люди покупали там жилье в надежде выгодно перепродать“, - говорит Костецкий.

Особенно заметно дешевеют хрущевки. “Найти желающих купить такое жилье сейчас очень сложно“, - утверждают риэлторы. Потенциальных покупателей пугают страшилки прошлой зимы, когда основными получателями космических платежек за коммуналку стали именно жители прохудившихся хрущевок.

Покупателей настораживает и тот факт, что в ближайшие годы истекают сроки эксплуатации большинства домов застройки 60-х годов прошлого века (они рассчитаны на 60 лет). Понятно, что вкладываться в капитальные ремонты власти вряд ли будут, а реставрировать многоэтажки за свой счет жильцам слишком дорого. Поэтому уже сейчас при стартовой цене за квартиру в хрущевке в $600-700 квм решительно настроенный покупатель волне может рассчитывать на дополнительную скидку в 10-15%. То есть, “единичку“ в 30 кв м реально купить за $16-17 тыс. А если так пойдет дальше, уже через год цены могут опуститься и до $10 тысяч, прогнозируют риэлторы.

Почему “пузырь“ никак не лопнет

Цены на столичную недвижимость сбивают и застройщики. Хотя киевлян уже второй год пугают, что “пузырь“, который надувается на рынке новостроек вот-вот лопнет, а тысячи обманутых покупателей останутся без денег и квартир, коллапса пока не случилось.

“Застройщики, как и раньше, много строят (сейчас реализуется больше сотни проектов), и покупатели на их объекты находятся“, - говорит руководитель агентства “Евро Рейтинг“ Григорий Перерва.

В то же время, превышение предложения над спросом характерно и для первичной недвижимости.

“По нашим данным, количество сделок по первичке не достигает и 5 тыс в год. При этом только за первое полугодие 2017 года стартовали продажи 30 новостроек. И на рынок дополнительно выбросили еще около 21 тысяч квартир“, - говорит Михаил Артюхов.

При этом, наши граждане богаче не становятся. И чтобы убедить их стать обладателями квадратных метров, застройщики тоже вынуждены постоянно снижать цены. По данным SV Development, в сентябре жилье в столичных новостройках подешевело на те же $8/кв м (до $994/квм), что и вторичка. А за первые дни октября цена упала еще на $7/кв м (до $987/кв м). Всего же за год новостройки подешевели на $60/квм. Но это средние ценники. Минимальные же стартуют с 10 тыс грн/м, что немногим больше $400, то есть, даже дешевле, чем в хрущевках.

Если продавцы старого жилья привязываются к долларовым ценникам, то застройщики выставляют прайсы в гривнах. И по мере обесценивания национальной валюты вести бизнес им все сложнее. Ведь за последний год выросли в цене практически все составляющие строительства, начиная от материалов и заканчивая транспортом и зарплатами.

“Получается замкнутые круг. Повысить цены застройщики не могут из-за высокой конкуренции, а себестоимость работ постоянно растет. Чтобы продавать дешево, компании вынуждены строить “пирамиды“ - деньгами, полученными от продажи одного объекта финансировать достройку других. Понятно, что это очень рискованная схема и на каком-то этапе она может дать сбой“, - поясняет Перерва.

По словам Костецкого, кризис на первичке уже налицо: даже самые крепкие и стабильные компании начали затягивать сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Новоселье отодвигают на полгода, год, а то и два. А Григорий Перерва прогнозирует, что вовремя не будет сдано две трети строящихся в Киеве домов.

Многие объекты фактически заморожены. “Формально они работают, но, судя по количеству людей на стройплощадках и темпам продвижения, создается лишь “картинка“, чтобы потенциальные покупатели и дальше несли свои деньги в отделы продаж“, - рассказывает Костецкий. Но уже сейчас понятно, что немало новостроек повторит судьбу домов Войцеховского, которые строились на проблемных участках и так и не были подключены к коммуникациям и не введены в эксплуатацию.

Эксперты констатируют и ухудшающееся качество квартир в новостройках: пытаясь сэкономить, застройщики переходят на более дешевые материалы, увеличивают количество квартир на этажах, экономят на инфраструктуре. И при этом продолжают снижать цены. “Хотя формально прайсы меняются мало, в жилкомплексах постоянно проводят акции, предлагая покупателям скидки до 10-15%“, рассказывает Перерва.

Один из экспертов рынка недвижимости, попросивший не называть его имени, рассказал, что многие строительные компании сейчас балансируют на грани банкротства и усиленно ищут сторонних инвесторов.

“Некоторые привлекают средства из других бизнесов, в частности, продуктового ритейла“, - утверждает эксперт.

Кроме того, по его словам, строительный бизнес подпитывают отдельные политики. “Для них это способ легализации средств, поэтому площадки не закроются, даже если придется продавать квартиры очень дешево“, - говорит аналитик. В такой ситуации кризис может накрыть рынок недвижимости  в любой момент.

“Мы еще не учитываем банки с их безразмерными залоговыми портфелями. Если бы они выставили на продажу все имеющееся у них кредитное жилье, цены бы просто рухнули. К примеру, в прошлом году, когда один из банков выбросил на рынок 25 тысяч квартир в Киеве и Одессе, средние цены на рынке тут же снизились на 5-10%“, - резюмирует Михаил Артюхов.

Впрочем, в ближайшие полгода экстремальных сценариев риэлторы не прогнозируют. По их словам, рынок продолжит стагнировать, застройщики будут всеми правдами и неправдами оттягивать сроки сдачи домов, а квартиры в 2018 году могут подешеветь еще на 15-20%. Но что будет потом - предсказать трудно. Если не возродится ипотечное кредитование, которое подстегнет спрос, а за ним и цены, строительные пирамиды в Украине могут рухнуть.

Статьи

  • Кладка стен из газоблоков
    Кладка стен из газоблоков

    Как произвести кладку стен из газоблоков своими руками, схемы, рекомендации, пошаговое руководство, инструменты.

    15 декабря
  • Монтаж металлочерепицы
    Монтаж металлочерепицы

    Что нужно учесть при монтаже металлочерепицы, для какой крыши подходит данный кровельный материал.

    15 декабря
  • Кладка стен из керамических блоков
    Кладка стен из керамических блоков

    Возведение стен из керамических блоков ведется быстрее, чем из кирпича. Керамоблоки позволяют сэкономить на утеплителе, так как показатели энергоэффективности по сравнению с тем же обыкновенным кирпичом гораздо выше.

    14 декабря
Все статьи