Українські ТРЦ виходять з кризи?

  Торгова нерухомість в Україні з другого півріччя 2016 року почала нарощувати оберти. Учасники ринку прогнозують високу маркетингову активність на 2017 рік.

Ринок української торговельної нерухомості пережив з 2013 до початку 2016 року досить різкі коливання. Але вже в третьому – четвертому кварталах минулого року ситуація почала стабілізуватися.

Намітилася позитивна динаміка в потоках відвідувачів та обертах ритейлерів. Відповідно, зріс і попит на оренду площ у торгово-розважальних центрах.

Експерти констатують – найбільш комфортно себе почували торгові центри з багаторічною репутацією, сформували постійний пул орендарів та відвідувачів.

Удар по кишені

Ринок рітейлу пережив складні кризові 2013-2014 роки, коли через падіння купівельної спроможності обороти істотно знизилися. Наприклад, такий показник, як відвідуваність торгових об'єктів за рік міг показати негативну динаміку в 15%.

Таке падіння зупинилося у другій половині 2015 року, і тільки в 2016 році галузь зафіксувала поліпшення: оборот роздрібної торгівлі збільшився на 1,8%, середня зарплата в сегменті зросла на 3,9%.

Період нестабільності вніс корективи, порушивши стабільність рітейлерів. Однією з тенденцій ринку був перехід покупців до нижчу цінову нішу.

"Споживачі стали більш обачними при здійсненні покупок – при практично минулорічної "вартість середнього чека" – девальвація гривні зменшила купівельну спроможність майже вдвічі. Ці фактори негативно позначилися на діяльності рітейлерів: в умовах зниження обсягів товарообороту, деякі оператори були змушені скорочувати займані торгові площі і оптимізувати кількість магазинів своїх мереж, що, відповідно, вплинуло на показники завантаженості торгових об'єктів", - інформують аналітики компанії "Альянс Укрэксперт", що спеціалізується у сфері оцінки майна.

За словами учасників ринку, найбільший відтік орендарів спостерігався в торгових центрах, власники яких відмовилися знижувати закріплені у доларах орендні ставки на тлі істотної девальвації гривні та падіння товарообороту торговців.

Тому, в цілому по ринку, спостерігалося фактичне зниження орендних ставок. Керуючі компанії основних ТРЦ Києва були змушені переглянути умови для орендарів (в першу чергу для тих, у кого значно впали товарообіги), знизивши орендні ставки на 10-30%, або зафіксувавши узгоджений курс до моменту стабілізації ситуації.

Зліт після падіння

Експерти відзначають, унікальність ринку торговельної нерухомості в тому, що він першим болісно реагує на економічні потрясіння, але і першим швидко відроджується після них.

За словами гендиректора DCH Real Estate (керуючої компанії ТРЦ "Караван") Данила Владова, друга половина року принесла девелоперам і рітейлорам активізацію діяльності.

"У другому півріччі 2016 року курс валют був стабільним, відновилося будівництво заморожених об'єктів. В Києві було введено В експлуатацію ТРЦ "ЦУМ" і супер регіональний Lavina Mall з орендною площею 115 тис. кв. м. Ринок торговельної нерухомості почав виходити з кризи", - говорить Владов.

Позитивна динаміка спостерігається в потоках відвідувачів та обертах рітейлерів. Відповідно, підвищився попит на оренду площ у торгово-розважальних центрах.

"станом на жовтень 2016 року вакантність на ринку становила 4,6%. До кінця року досягла історичного максимуму в 9,5% (піковий кризовий показник зафіксований в III кварталі 2013 року на позначці 9,3%). Однак, високий рівень вакантності – це короткочасна тенденція, так як основною причиною її виникнення є відкриття суперрегіонального Lavina Mall", - свідчить Данило Владов.

Солідарний з ним і Віктор Оборський, керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії UTG.

"За нашими даними головними тенденціями 2016 і вже 2017 року є досягнення балансу між попитом і пропозицією на оренду торгових площ у ТРЦ. Деякі експерти говорять про протилежне, мотивуючи це тим, що на ринку з'явилися такі великі об'єкти, як "ЦУМ" і Lavina Mall. Однак у звітах по ринку не зовсім коректно враховувати вакантність з урахуванням цих об'єктів. Вони відкрилися лише в 4-му кварталі минулого року, технічно середні показники вакантності зросли, однак це питання природного поглинання, яке буде відбуватися протягом півроку після відкриття цих торгових центрів", - говорить експерт.

Довіра досвіду

До питання насичення ринку новими торговельними площами, що, на думку деяких експертів, може зіграти на шкоду традиційно популярним ТРЦ, досить скептично ставиться і директор галузевої організації Ukrainian Real Estate Club Ольга Соловей.

За її словами, досвідченим девелоперам, які зуміли вибудувати гнучкі цінові відносини з орендарями і грамотну маркетингову політику, побоюватися нічого. Тоді, як новачкам доведеться думати, як і чим заманити в свої центри орендарів.

"Якою б не була ситуація на ринку торгових площ, завжди, за правильної концепції і грамотному менеджменті, у ТРЦ буде можливість утримувати мінімальну вакантність. Успішні проекти завжди затребувані і мають лист очікування. Першорядне значення тільки в професіоналізмі менеджменту та адекватності власника. І мене дуже радує помітне зростання професійності керівників ТРЦ в Україні", - каже Соловей.

На думку керівника проектів керуючої компанії Arricano (City Mall, ТРЦ "Проспект") Андрія Некрасова, орендар і орендодавець, насамперед, партнери в досягненні однієї мети – отримання прибутку.

І якщо бізнес, особливо новий, не розрахований на швидку окупність, досвідчені партнери завжди знайдуть рішення у складному питанні.

"Якщо девелопер вміє грамотно керувати факторами попиту і пропозиції, то вакантність у його ТРЦ завжди буде мінімальною. Приклад - торговельний центр "City Mall" у Запоріжжі. За весь період роботи вакантність у даному ТРЦ була нульовий, так як на місце виїхав орендаря завжди відразу приходили інші", - говорить Некрасов.

поділяє Точку зору колег Данило Владов. Він констатує, що грамотна маркетингова політика DCH Real Estate, глибокий аналіз попиту і пропозиції, гнучкість в адаптації менеджменту компанії під мінливі уподобання відвідувачів, дозволили мережі торгово-розважальних центрів "Караван" зайняти лідерські позиції на ринку.

"Караван" – один з перших торгово-розважальних центрів у нашій країні. За 14 років (перший ТРЦ "Караван" почав роботу в 2003 році) продемонстрував ринку справжнє якість, підтверджене вибором споживачів. З року в рік все більше і більше відвідувачів вибирають ТРЦ "Караван". У 2016 році нашу мережу відвідали близько 30 мільйонів осіб. минулого року відвідуваність торгових центрів збільшилася на 4,6%. Вакантність за трьома ТРЦ на 1 січня 2017 року склала 0,9%. За рік підписано понад 80 договорів оренди", - констатує генеральний директор DCH Real Estate.

Майбутнє за креативом

Учасники ринку очікують від 2017 року активізації розвитку торговельних мереж: введення в експлуатацію нових площ українських операторів, відродження інтересу міжнародних компаній.

Більш жорсткою, відповідно, стане і конкуренція. Враховуючи фактор недоступність довгострокових і дешевих кредитів на розвиток бізнесу, девелопери зі стажем розраховують, перш за все, на вдосконалення маркетингових стратегій, реалізацію креативних проектів при помірних витратах.

"На 2017 рік заявлені до відкриття 6 торгових об'єктів різного формату: 2 "регіональних" (River Mall, перша черга ТРЦ KIDEAL), 2 – "окружних" (Smart Plaza Polytech, "Оазис"), 1 – "мікрорайонний" (Academ-Центр). Про будівництво першого в Україні об'єкта у форматі "рітейл-парк" заявили міжнародні інвестори в особі компанії Immochan - Retail Park Petrovka. Таким чином, загальний метраж нових об'єктів може перевищити 125 тис. кв. м. По мірі введення нових торгово-розважальних майданчиків будуть змінюватися показники вакантності і орендних ставок. У першу чергу це торкнеться тих об'єктів, які мають недоліки концепцій, складу орендарів, місця розташування і так далі", - говорить Віктор Оборський.

Андрій Некрасов поінформував, що основним акцентом керуючої компанії Arricano в 2017 році стане робота по використанню активного маркетингу в інтересах орендарів та відвідувачів ТРЦ.

"Ми продовжуємо формувати позитивний настрій гостей, їх ставлення до торгово-розважальних комплексів, як до третього місця після дому та роботи, де можна зробити покупки, із задоволенням і користю провести час самостійно і усією родиною", - сказав він.

 За словами Данила Владова, цілі мережі ТРЦ "Караван" – збільшити потік відвідувачів на 10%, завести в ТРЦ нові міжнародні бренди, зберегти низьку вакантність об'єктів на рівні 2016 року – 0,9%.

"Ми продовжуємо реконцепцію київського ТРЦ "Караван", залучаючи все більше нових операторів дитячого та сімейного шопінгу і розваг. Мета харківського об'єкта – підтримувати кращий tenant mix у регіоні, а також доповнити якірну складову кінотеатром.  Найбільш динамічно розвивається ТРЦ "Караван" у Дніпрі. У 2014 році тут було введено в експлуатацію новий блок, завдяки чому щороку потік відвідувачів збільшується в середньому на 10%. У Дніпрі ми працюємо над залученням нових орендарів, операторів fashion-сегменту. До речі, перед новим роком, у Дніпрі відкрився перший магазин міжнародного бренду LC Waikiki", - розповідає генеральний директор DCH Real Estate Данило Владов.

В поточному році в мережі "Караван" планується високий рівень маркетингової активності із залученням до участі в проектах як орендарів, так і гостей ТРЦ.

"Маркетингова стратегія передбачає індивідуальний підхід для кожного з ТРЦ. Основний критерій – уподобання цільової аудиторії", -  резюмував генеральний директор DCH Real Estate.