Украинские ТРЦ выходят из кризиса?

  Торговая недвижимость в Украине со второго полугодия 2016 года начала наращивать обороты. Участники рынка прогнозируют высокую маркетинговую активность на 2017 год.

Рынок украинской торговой недвижимости пережил с 2013 до начала 2016 года достаточно резкие колебания. Но уже в третьем – четвертом кварталах прошедшего года ситуация начала стабилизироваться.

Наметилась положительная динамика в потоках посетителей и оборотах ритейлоров. Соответственно, вырос и спрос на аренду площадей в торгово-развлекательных центрах.

Эксперты констатируют – наиболее комфортно себя чувствовали торговые центры с многолетней репутацией, сформировавшие постоянный пул арендаторов и посетителей.

Удар по карману

Рынок ритейла пережил сложные кризисные 2013-2014 годы, когда из-за падения покупательской способности обороты существенно снизились. К примеру, такой показатель, как посещаемость торговых объектов за год мог показать отрицательную динамику в 15%.

Такое падение остановилось во второй половине 2015 года, и только в 2016 году отрасль зафиксировала улучшение: оборот розничной торговли увеличился на 1,8%, средняя зарплата в сегменте выросла на 3,9%.

Период нестабильности внес коррективы, нарушив стабильность ритейлеров. Одной из тенденций рынка был переход покупателей в более низкую ценовою нишу.

"Потребители стали более осмотрительными при совершении покупок – при практически прошлогодней "стоимости среднего чека" – девальвация гривны уменьшила покупательную способность почти вдвое. Эти факторы негативно сказались на деятельности ритейлоров: в условиях снижения объемов товарооборота, некоторые операторы были вынуждены сокращать занимаемые торговые площади и оптимизировать количество магазинов своих сетей, что, соответственно, повлияло на показатели загруженности торговых объектов", - информируют аналитики компании "Альянс Укрэксперт", специализирующегося в сфере оценки имущества.

По словам участников рынка, наибольший отток арендаторов наблюдался в торговых центрах, владельцы которых отказались снижать закрепленные в долларах арендные ставки на фоне существенной девальвации гривны и падения товарооборота торговцев.

Поэтому, в целом по рынку, наблюдалось фактическое снижение арендных ставок. Управляющие компании основных ТРЦ Киева были вынуждены пересмотреть условия для арендаторов (в первую очередь для тех, у кого значительно упали товарообороты), снизив арендные ставки на 10-30%, или зафиксировав согласованный курс до момента стабилизации ситуации.

Взлет после падения

Эксперты отмечают, уникальность рынка торговой недвижимости в том, что он первым болезненно реагирует на экономические потрясения, но и первым быстро возрождается после них.

По словам гендиректора DCH Real Estate (управляющей компании ТРЦ "Караван") Даниила Владова, вторая половина года принесла девелоперам и ритейлорам активизацию деятельности.

"Во втором полугодии 2016 года курс валют был стабильным, возобновилось строительство замороженных объектов. В Киеве были введены в эксплуатацию ТРЦ "ЦУМ" и супер региональный Lavina Mall с арендной площадью 115 тыс. кв. м. Рынок торговой недвижимости начал выходить из кризиса", - говорит Владов.

Положительная динамика наблюдается в потоках посетителей и оборотах ритейлеров. Соответственно, повысился и спрос на аренду площадей в торгово-развлекательных центрах.

"По состоянию на октябрь 2016 года вакантность на рынке составляла 4,6%. К концу года достигла исторического максимума в 9,5% (пиковый кризисный показатель зафиксирован в III квартале 2013 года на отметке 9,3%). Однако, высокий уровень вакантности – это кратковременная тенденция, так как основной причиной ее возникновения является открытие суперрегионального Lavina Mall", - свидетельствует Даниил Владов.

Солидарен с ним и Виктор Оборский, руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG.

"По нашим данным главными тенденциями 2016 и уже 2017 года является достижение баланса между спросом и предложением на аренду торговых площадей в ТРЦ. Некоторые эксперты говорят об обратном, мотивируя это тем, что на рынке появились такие крупные объекты, как "ЦУМ" и Lavina Mall. Однако в отчетах по рынку не совсем корректно учитывать вакантность с учетом этих объектов. Они открылись лишь в 4-м квартале прошлого года, технически средние показатели вакантности выросли, однако это вопрос естественного поглощения, которое будет происходить в течение полугода после открытия этих торговых центров", - говорит эксперт.

Доверие опыту

К вопросу насыщения рынка новыми торговыми площадями, что, по мнению некоторых экспертов, может сыграть в ущерб традиционно популярным ТРЦ, достаточно скептически относится и директор отраслевой организации Ukrainian Real Estate Club Ольга Соловей.

По ее словам, опытным девелоперам, сумевшим выстроить гибкие ценовые отношения с арендаторами и грамотную маркетинговую политику, опасаться нечего. Тогда, как новичкам предстоит думать, как и чем заманить в свои центры арендаторов.

"Какой бы ни была ситуация на рынке торговых площадей, всегда, при правильной концепции и грамотном менеджменте, у ТРЦ будет возможность удерживать минимальную вакантность. Успешные проекты всегда востребованы и имеют лист ожидания. Первостепенное значение только в профессионализме менеджмента и адекватности собственника. И меня очень радует заметный рост профессиональности управляющих ТРЦ в Украине", - говорит Соловей.

По мнению руководителя проектов управляющей компании Arricano (City Mall, ТРЦ "Проспект") Андрея Некрасова, арендатор и арендодатель, прежде всего, партнеры в достижении одной цели – получения прибыли.

И если бизнес, особенно новый, не рассчитан на быструю окупаемость, опытные партнеры всегда найдут решения в сложном вопросе.

"Если девелопер умеет грамотно управлять факторами спроса и предложения, то вакантность в его ТРЦ всегда будет минимальной. Пример - торговый центр "City Mall" в Запорожье. За весь период работы вакантность в данном ТРЦ была нулевой, так как на место выехавшего арендатора всегда сразу приходили другие", - говорит Некрасов.

Точку зрения коллег разделяет Даниил Владов. Он констатирует, что грамотная маркетинговая политика DCH Real Estate, глубокий анализ спроса и предложения, гибкость в адаптации менеджмента компании под меняющиеся предпочтения посетителей, позволили сети торгово-развлекательных центров "Караван" занять лидерские позиции на рынке.

"Караван" – один из первых торгово-развлекательных центров в нашей стане. За 14 лет (первый ТРЦ "Караван" начал работу в 2003 году) продемонстрировал рынку истинное качество, подтвержденное выбором потребителей. Из года в год все больше и больше посетителей выбирают ТРЦ "Караван". В 2016 году нашу сеть посетили около 30 миллионов человек. В прошлом году посещаемость наших торговых центров увеличилась на 4,6%. Вакантность по трем ТРЦ на 1 января 2017 года составила 0,9%. За год подписано более 80 договоров аренды", - констатирует генеральный директор DCH Real Estate.

Будущее за креативом

Участники рынка ожидают от 2017 года активизации развития торговых сетей: ввода в эксплуатацию новых площадей украинских операторов, возрождения интереса международных компаний.

Более жесткой, соответственно, станет и конкуренция. Учитывая фактор недоступности долгосрочных и дешевых кредитов на развитие бизнеса, девелоперы со стажем рассчитывают, прежде всего, на усовершенствование маркетинговых стратегий, реализацию креативных проектов при умеренных бюджетах.

"На 2017 год заявлены к открытию 6 торговых объектов разного формата: 2 "региональных" (River Mall, первая очередь ТРЦ KIDEAL), 2 – "окружных" (Smart Plaza Polytech, "Оазис"), 1 – "микрорайонный" (Academ-City). О строительстве первого в Украине объекта в формате "ритейл-парк" заявили международные инвесторы в лице компании Immochan - Retail Park Petrovka. Таким образом, общий метраж новых объектов может превысить 125 тыс. кв. м. По мере ввода новых торгово-развлекательных площадок будут меняться показатели вакантности и арендных ставок. В первую очередь это коснется тех объектов, которые имеют недостатки концепций, состава арендаторов, месторасположения и так далее", - говорит Виктор Оборский.

Андрей Некрасов проинформировал, что основным акцентом управляющей компании Arricano в 2017 году станет работа по использованию активного маркетинга в интересах арендаторов и посетителей ТРЦ.

"Мы продолжаем формировать позитивное настроение гостей, их отношение к торгово-развлекательным комплексам, как к третьему месту после дома и работы, где можно сделать покупки, с удовольствием и пользой провести время самостоятельно и всей семьей", - сказал он.

 По словам Даниила Владова, цели сети ТРЦ "Караван" – увеличить поток посетителей на 10%, завести в ТРЦ новые международные бренды, сохранить низкую вакантность объектов на уровне 2016 года – 0,9%.

"Мы продолжаем реконцепцию киевского ТРЦ "Караван", привлекая все больше новых операторов детского и семейного шоппинга и развлечений. Цель харьковского объекта – поддерживать лучший tenant mix в регионе, а также дополнить якорную составляющую кинотеатром.  Наиболее динамично развивающийся ТРЦ "Караван" в Днепре. В 2014 году здесь был введен в эксплуатацию новый блок, благодаря чему ежегодно поток посетителей увеличивается в среднем на 10%. В Днепре мы работаем над привлечением новых арендаторов, операторов fashion-сегмента. Кстати, перед новым годом, в Днепре открылся первый магазин международного бренда LC Waikiki", - рассказывает генеральный директор DCH Real Estate Даниил Владов.

В текущем году в сети "Караван" планируется высокий уровень маркетинговой активности с привлечением к участию в проектах как арендаторов, так и гостей ТРЦ.

"Маркетинговая стратегия предусматривает индивидуальный подход для каждого из ТРЦ. Основной критерий – предпочтения целевой аудитории", -  резюмировал генеральный директор DCH Real Estate.