РУС УКР

Цены кирпичом. Почему с покупкой недвижимости сейчас лучше не спешить

Цены кирпичом. Почему с покупкой недвижимости сейчас лучше не спешить
16 февраля

    При сокращающемся спросе логично было бы заморозить стройки до лучших времён. Но застройщики решили иначе

Твёрдая валюта и квадратные метры — самые популярные рецепты сохранить деньги от обесценивания. Даже чиновники и политики, сколотившие состояния за годы беспощадных кабинетных войн, отдают предпочтение этим способам сбережений. Но если конвертация гривны в доллары и евро при бесконечных колебаниях валютного курса кажется оправданной, так ли привлекательно жильё для покупок?

За минувшие три года недвижимость подешевела более чем вдвое. На вторичном рынке столицы несложно отыскать однушку за $20–25 тыс. в спальном районе. А на первичном застройщики нередко соглашаются отдать за $45–50 тыс. даже трёшку в уже возведённом доме на первом или последнем этажах.

Купившие жильё несколько лет назад могут тешить себя мыслью, что в гривне цены возросли. Но в пересчёте в твёрдую валюту потери кажутся катастрофическими. И судя по нынешним тенденциям на рынке недвижимости, падение цен на квадратные метры продолжится.

Помимо традиционной причины удешевления жилья — снижения доходов граждан после рекордной девальвации гривны в 2014-м, добавилось ещё несколько. Казалось бы, на падающем рынке нет смысла увеличивать предложение, дабы избежать дальнейшего удешевления. При сокращающемся спросе логичнее было бы заморозить стройки до лучших времён. Но застройщики решили иначе.

Если верить данным Госкомстата, за семь месяцев 2016 года в Киеве было введено в эксплуатацию почти 700 тыс. кв. м жилья, что всего на 7% меньше, чем за аналогичный период 2015-го. В городах Киевской области этот показатель увеличился на 20%.

Ещё одна интересная цифра: в 2015-м в Киеве построили столько же, сколько в благополучном 2008 году. Но тогда доходы украинцев были почти впятеро выше, чем сейчас. Не говоря уже о массированной кредитной поддержке со стороны банков и самих застройщиков. Сейчас же брать ипотеку могут позволить себе немногие. Да и ставки под 20% годовых и выше — верный путь к банкротству.

"Новые квадраты будут и дальше давить цены вниз. По оценкам некоторых экспертов, квадрат потеряет ещё около 10–15%"

Покупательная способность граждан продолжает сокращаться, даже несмотря на растущую среднюю зарплату. Огромные расходы на коммуналку вынуждают украинцев экономить ещё больше. Жильё больших площадей всё меньше интересует потенциальных покупателей. Если ещё год назад двушки пользовались большим спросом, чем однушки, то сейчас наоборот. Кроме того, вторичный рынок снова стал привлекательнее, чем первичный, поскольку частные продавцы согласны идти на большие уступки в отличие от застройщиков. Ведь продавать жильё ниже себестоимости — экономическое самоубийство, если, конечно, речь не идёт о строительных пирамидах.

Новые квадраты будут и дальше давить цены вниз. Вопрос лишь в том, как сильно может просесть стоимость жилья. По оценкам некоторых экспертов, квадрат потеряет ещё около 10–15%, как в 2016 году. Но едва ли кто-то способен предсказать точную цифру.

Между тем можно попытаться оценить реальную цену квартир. Существует три метода. Первый основан на зависимости стоимости жилья от валютного курса, второй — от стоимости аренды, третий — от цен на аналогичное жильё в других странах. В первом случае цены на квартиры в долларовом эквиваленте должны повторить судьбу гривны, то есть просесть втрое. Если в 2013 году однушка в новостройках стоила $50–60 тыс., то сейчас она не дороже $16–20 тыс. За "хрущёвки" и аналогичное жильё четыре года назад давали $40–50 тыс. Теперь же их справедливая стоимость — $13–16 тыс.

По второму методу стоимость жилья определяется как размер арендных платежей за 10 лет. Если сейчас однушку в старом жилом фонде можно снять за 3,5 тыс. грн (без коммуналки), то за год придётся отдать владельцам 42 тыс. грн или 420 тыс. за десятилетие. При нынешнем курсе получим $15,5 тыс., что совпадает с оценками по первому методу. Ещё один вывод — сейчас лучше арендовать жильё, а не покупать.

В третьем случае точную цифру получить сложно. Можно лишь понять, насколько завышены или занижены цены. Сегодня за $20–25 тыс. можно купить однушку в хрущёвке или девятиэтажке в спальном районе Киева. В такую же сумму обойдётся не самое престижное жильё примерно такого же размера в Аликанте — курортном городе Испании. В Кишинёве однушки в старом жилом фонде продаются за 9–12 тыс. евро, или $10–13 тыс. Учитывая, что средняя зарплата в Молдове в пересчёте на гривны составляет 7 тыс., тогда как в Украине она равняется 5,4 тыс. грн, стоимость жилья у нас не может быть выше вдвое. Посему квартиры при текущем уровне доходов украинцев могут потерять в цене ещё 40–50%. А потенциальным покупателям лучше арендовать жильё, дожидаясь более привлекательных предложений через год-два, когда цены достигнут своего дна.

Дмитрий Гонгальский
Главный редактор журнала "Личный счёт"

Статьи

Все статьи