Купить квартиру с ремонтом за 1,5 тысячи гривен в месяц - реально?

О программе квартирного лизинга госчиновники разных рангов говорят давно. Еще в июне прошлого года глава правления Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Леонид Рысухин сообщил «Известиям в Украине» о планах ведомства — сдавать малообеспеченным семьям жилье напрокат по максимально сниженным ценам. Правда, о возможности выкупа арендных квартир речь тогда не шла. В Госфонде собирались создать маневренный жилой фонд из социальных малометражек, чтобы заселять туда молодые семьи на время: пожил — передай другому. Клоны советских общаг в Украине так и не появились, хотя спрос был, ведь чиновники хотели установить арендную плату в размере стоимости коммунальных услуг. Зато в начале нынешней осени украинцам представили усовершенствованный вариант лизингового жилья. Он называется «аренда с правом выкупа под 3% годовых».

Суть проекта простая: государство выкупает квартиры у застройщиков и сдает их рядовым украинцам. Граждане ежемесячно платят определенную сумму в качестве арендной платы и небольшую надбавку — указанные выше 3% годовых от стоимости арендуемой квартиры. После 15 лет (это максимальный срок аренды по программе), жилье переходит в собственность арендатора. По расчетам чиновников, в Киеве придется платить не более 2,6 тыс. грн, в областных центрах — 1,5 тыс. грн, а в небольших городах — 1 тыс. грн в месяц. Расчет платежа каждый может провести для себя лично, поскольку аренда будет привязана к цене квадратного метра и общему метражу квартиры. Для столицы стоимость «квадрата» определена на уровне 7,3 тыс. грн для областных центров — на уровне 5,3 тыс. грн, в остальных населенных пунктах — 4,3 тыс. грн. Метраж умножаем на стоимость, полученную сумму делим на 15 лет. К «голому» ежегодному платежу еще придется добавить 3% конечной цены жилья.

Простой пример для небольшой квартиры в Одессе стоимостью 212 тыс. грн (40 «квадратов» по 5,3 тыс. грн за метр). В год арендатор должен заплатить за нее государству 14,1 тыс. грн «голой» арендной ставки и 6,3 тыс. грн — в уплату 3% годовых. Делим эту сумму на 12 месяцев и получаем ежемесячный платеж 1,7 тыс. грн. Немного выше, чем обещают чиновники, но все же вполне приемлемо, особенно с учетом того, что рыночные ставки аренды на такое жилье начинаются с 2,9 тыс. грн в самом дешевом и непрезентабельном районе Южной Пальмиры. Аналогичный расчет можно сделать для Киева (аренда у частника от 3,6 тыс. грн в месяц), Львова (от 2 тыс. грн), Харькова (от 2,5 тыс. грн). Цифры красноречиво говорят о том, что новая программа будет выгодна даже без возможности выкупа арендного жилья. Переход же права собственности делает ее вообще беспрецедентной: сегодня таких привлекательных условий нет даже у президентской программы трехпроцентной ипотеки.

По информации Госипотечного учреждения Валентина Рыбачука, программа уже согласована во всех профильных министерствах и даже получила одобрение Минюста. Последнее слово за Кабинетом Министров, который должен дать проекту зеленый свет. Планировалось, что программу запустят в первой половине октября, но сроки перенесли. Как только это произойдет, ГИУ начнет отрабатывать механизмы реализации программы. Уже сейчас на примете у ведомства есть почти 14 тысяч подходящих квартир. Теоретически это значит, что первые договоры аренды с выкупом могут быть заключены в конце этого или начале следующего года. Однако эксперты рынка недвижимости сильно сомневаются в реалистичности планов лизинга жилья на практике. Претензий к проекту множество, начиная от его нерентабельности и заканчивая сомнительными гарантиями для арендаторов, ведь за 15 лет очень многое в стране может измениться.

Первое, что вызывает сомнения, это источники финансирования программы, о которых пока ничего не известно. По словам директора агентства недвижимости «Идеал Плюс» Ярослава Цуканова, своих денег на масштабный проект у ГИУ не хватит, а кредитные ресурсы стоят минимум вдвое дороже, чем 3% годовых. То есть реальная ставка лизинга, которая может если не окупить, то хотя бы «отбить» затраты на программу, это 8—9%. Второй неучтенный момент — готовность квартир к заселению. Глава Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов напоминает, что застройщик всегда сдает дом «под отделку», с голыми бетонными стенами, без проводки и сантехники. Минимальный ремонт обойдется в $150 за квадратный метр, однако непонятно, кто его будет оплачивать: ГИУ или арендатор. Наконец, третья проблема заключается в системе гарантий. «Представьте, что человек за свои деньги сделал в квартире ремонт, а через месяц его уволили с работы, — рассказывает глава совета Всеукраинской ассоциации «Укрмолоджилье» Владимир Грищенко. — Платить за жилье нечем, и ГИУ разрывает договор аренды. С чем в конечном итоге останется арендатор, непонятно».

Валентин Рыбачук — «Известиям в Украине»: «Не будем выселять людей по малейшему поводу»

О том, кто может претендовать на жилье, откуда на программу государство будет брать деньги и какие риски существуют, а также когда и где начнут сдавать первые квартиры, «Известиям в Украине» рассказал председатель правления Государственного ипотечного учреждения ВАЛЕНТИН РЫБАЧУК.

Сегодня в стране запущено как минимум четыре программы доступного жилья. В чем отличие и преимущество нового государственного проекта?

Отличие заложено в самом названии программы — «Аренда с правом выкупа». Это не ипотечный кредит, не частичная компенсация стоимости жилья (как, например, по программе «30 на 70») и не погашение части процентной ставки по ипотеке. Это отношения арендатора с арендодателем, в качестве которого выступает Государственное ипотечное учреждение. Главное преимущество для будущих участников программы заключается в том, что в ней отсутствует понятие уплаты первоначального взноса, обязательное при выдаче кредита на покупку квартиры. Все-таки, $10—12 тыс. для многих украинцев неподъемная сумма. Здесь же суть заключается в том, что семья с самого начала оплачивает лишь текущие расходы: фиксированную ставку аренды и коммунальные платежи.

 То есть право на собственное жилье можно получить, не имея больших денег?

После заключения договора с ГИУ человек или семья будут прописаны в квартире, но не смогут считается ее хозяевами, пока не уплатят последний арендный платеж. Максимальный срок аренды рассчитан на 15 лет, но получить право собственности можно будет и раньше, поскольку в программе предусмотрена возможность досрочного погашения стоимости квартиры.

 Откуда возьмутся деньги для запуска этой программы и ее реализации в будущем?

Запуск и отработка механизмов программы (оформление документов, система платежей) пройдут за счет собственных средств ГИУ и заимствований на финансовом рынке. Однако кредиты под 3% годовых мы однозначно не найдем, поэтому в дальнейшем мы очень надеемся на государственную поддержку, если хотим вывести эту программу на нормальный уровень обеспечения граждан жильем.

 Нормальный уровень — это сколько семей ежегодно?

Чем больше, тем лучше. По статистике, в этом году по всем госпрограммам квартиры в ипотеку получили около 3,3 тыс. семей. Это хороший показатель, но с учетом квартирной очереди в миллион семей, нужно больше. Спрос на жилье в Украине очень высокий, другой вопрос, что по нынешним ценам и уровню доходов населения это по большей части неплатежеспособный спрос. Мы рассчитываем, что программа аренды с выкупом станет для многих украинцев шансом получить собственную квартиру, а деньги, которые наши граждане сейчас платят за аренду жилья в чужой карман, пойдут в экономику страны и оживят строительство.

 Это значит, что ГИУ планирует строить дома для реализации программы?

Пока мы присматриваем готовые объекты, но исключительно в новостроях. Вторичный рынок жилья не рассматриваем. К примеру, сегодня наши эксперты уже подобрали около 14 тысяч квартир, которые подходят нам по метражу и остальным требованиям программы. Все эти квартиры находятся в объектах на финальной стадии строительства. Сколько из них получится выкупить для программы, зависит не только от нас, но и от возможностей госбюджета. Учтите, что в аренду людям будет передаваться жилье с необходимым ремонтом: проводка, обои, линолеум, сантехника и плита. Безусловно, если в будущем возникнет спрос и появится такая необходимость, мы готовы выступить заказчиками новых строек, но пока об этом говорить еще рано.

Спрос очевидно возникнет. Более того, с учетом заявленных ГИУ цен можно спрогнозировать, что он будет ажиотажным. Как планируете отбирать претендентов на аренду?

Программа рассчитана на все категории населения, но приоритет будет отдаваться тем гражданам, которые получают зарплату из бюджетов всех уровней. Это учителя, врачи, работники детсадов и коммунальных предприятий. Кроме того, обязательной для претендентов будет регистрация на квартирном учете, потому что именно этот статус подтверждает, что человек или семья действительно нуждаются в жилье. В целом схема нам видится такой: формированием очереди потенциальных арендаторов будут заниматься местные органы власти, например, жилотдел, работники которого ведут квартирный учет и лично знают проблемы всех очередников.

У малообеспеченных семей на счету каждая копейка. Кто гарантирует арендаторам, что ставки не изменятся через год или два?

Процентная ставка закреплена в названии программы, которое полностью звучит как «аренда с правом выкупа под 3% годовых». Согласитесь, что будет нелогично сдавать квартиры по этой программе под 5—7%. Кроме того, неизменность ставки на протяжении всего срока аренды четко зафиксирована в условиях программы. Кстати, арендная плата тоже закрепляется в договоре аренды. Даже если цены на недвижимость вместе с курсом доллара и евро резко взлетят вверх, арендатор будет платить за свое жилье столько, сколько установлено в договоре на момент его заключения.

Тем не менее у любой семьи на определенном этапе могут возникнуть материальные трудности…

Нужно понимать, что ГИУ — прежде всего государственное учреждение, а не коммерческое компания. Мы не ставим задачу любой ценой заработать на этой программе максимум прибыли и не собираемся выселять людей по малейшему поводу. По условиям программы, основанием для расторжения договора аренды становится задержка оплаты коммунальных услуг или арендной платы более чем на 180 дней. При этом возможны разные варианты развития событий. ГИУ готово создать все условия для тех, кто временно оказался в затруднительном положении. Мы ищем пути решения, предлагаем реструктуризацию платежей.

И все же, если человек спустя несколько лет добросовестной аренды вдруг не сможет ее продолжать до полного выкупа квартиры в собственность, ему вернут какие-то деньги?

Это не кредит, а арендная плата за фактическое проживание человека или семьи в квартире. Поэтому деньги, уплаченные по счетам аренды, возвращаться не будут. Однако есть один нюанс. Программа четко оговаривает максимальную площадь жилья, на которую может претендовать арендатор: для семьи из двух человек это 50 квадратных метров. Если семья хочет жилье большей площади, она может выбрать квартиру на 10—15 квадратных метров больше, но при этом за дополнительный метраж придется заплатить сразу и по рыночной цене. Вот эту сумму в случае прекращения договора аренды людям вернут в полном объеме.